樓市逐漸回歸理性
在樓市調(diào)控的浪潮下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸回歸理性。
如今，距離去年各地共同開(kāi)展的“9·30”樓市調(diào)控已經(jīng)過(guò)去了一年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在這一年間中，全國(guó)有超過(guò)55個(gè)城市加入到調(diào)控行列，累計(jì)出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控措施超過(guò)300次。而在今年“十一”長(zhǎng)假前，重慶、南昌、西安等多個(gè)重點(diǎn)城市還進(jìn)一步收緊了調(diào)控政策以遏制購(gòu)房者對(duì)樓市的非理性投資需求。受此影響，今年國(guó)慶黃金周期間多地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著降溫。
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年國(guó)慶長(zhǎng)假前7天，北京樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為98套，與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌了76.9%。與此同時(shí)，其他熱門(mén)城市商品房市場(chǎng)同樣保持“冷靜”——“十一”長(zhǎng)假前7天，上海新房網(wǎng)簽量同比下降了78%、廣州新房成交量同比下降了78%。
而實(shí)際上，全國(guó)樓市逐漸回歸冷靜的態(tài)勢(shì)在前幾個(gè)月就有所體現(xiàn)。此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月全國(guó)15個(gè)一二線熱點(diǎn)城市的新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)了環(huán)比零增長(zhǎng)。而樓市傳統(tǒng)的“金九”旺季同樣風(fēng)光不再——來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月首周，一線城市整體成交量平均環(huán)比下調(diào)了20%。其中，北京環(huán)比下調(diào)28%，同比跌幅達(dá)60%；上海環(huán)比下調(diào)22%，同比跌幅為27%。
而上海易居的報(bào)告則顯示，去年“9·30”新政后，各地樓市政策持續(xù)收緊。限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策抬高了住房交易成本，使得樓市的交易頻率放緩�！霸诮荒甑臉鞘邪l(fā)展過(guò)程中，各地積極堅(jiān)持房住不炒、因地制宜的調(diào)控導(dǎo)向，有效地促進(jìn)了量?jī)r(jià)等指標(biāo)的平穩(wěn)回歸�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，過(guò)去的調(diào)控更多的是事后管理，而今年樓市調(diào)控更多的是預(yù)期管理——在市場(chǎng)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素后提前發(fā)布政策。相比于往年的調(diào)控措施，其效果更好。
在樓市調(diào)控的浪潮之下，房屋中介群體的調(diào)整也從一定程度上反映出樓市已重回理性。
據(jù)了解，在過(guò)去這一年里，房屋中介的經(jīng)紀(jì)人們正在經(jīng)歷著“離職潮”。據(jù)麥田房產(chǎn)(博客,微博)門(mén)店的一名中介經(jīng)紀(jì)人介紹，在工作人員最多的時(shí)期該門(mén)店有近50個(gè)經(jīng)紀(jì)人，而現(xiàn)在卻只有30多個(gè)了。事實(shí)上，離市場(chǎng)最近的中介經(jīng)紀(jì)人堪稱(chēng)二手房市場(chǎng)上的晴雨表。該職業(yè)薪資主要靠從中介賣(mài)房收益中提成，如今樓市不景氣、交易量上不來(lái)，掙過(guò)了“大錢(qián)”的經(jīng)紀(jì)人便作鳥(niǎo)獸散。
而對(duì)于樓市后市的發(fā)展，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前政策仍在持續(xù)收緊，樓市成交的“量縮”階段還沒(méi)有結(jié)束，直至明年成交量才會(huì)慢慢筑底。當(dāng)成交量持續(xù)低迷后，成交價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下跌，例如目前北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價(jià)格微跌狀態(tài)。據(jù)楊紅旭估計(jì)，二手房成交價(jià)格下跌的城市數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加。
土地市場(chǎng)熱度依舊
雖然樓市較為清冷，但這并未反映在土地市場(chǎng)上。中國(guó)指數(shù)研究院10月10日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至9月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為26384億元，同比增加了35%。其中，住宅用地出讓金總額為21665億元，同比增加了42%。
2017年9月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為4088億元，環(huán)比增加了21%，同比增加了30%。其中，住宅用地出讓金總額為3548億元，環(huán)比增加了25%，同比增加了32%。1月至9月，全國(guó)40個(gè)大中城市出讓金過(guò)半數(shù)同比增加，其中北京增加得最為明顯，本年度收金總額有望繼2015年后再次突破2000億元；而在同比下滑的城市中，銀川、蘇州降幅超五成，一線城市中深圳、上海入圍。
而縮小范圍來(lái)看，截至2017年9月30日，全國(guó)單城市賣(mài)地最多的50大城市，合計(jì)賣(mài)地金額達(dá)到了刷新歷史記錄的2.4萬(wàn)億元，同比上漲達(dá)到了37%。
其中，北京賣(mài)地金額高達(dá)1847.4億元，領(lǐng)先于全國(guó)；杭州、南京、重慶、上海也超過(guò)了千億元；武漢、蘇州、廣州、合肥、天津、鄭州、佛山、濟(jì)南、嘉興、成都等10個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)500億元；累計(jì)有40個(gè)城市賣(mài)地金額超過(guò)了200億元。
從溢價(jià)率看，武漢、北京、南京、合肥、天津、重慶、上海、蘇州等一二線城市在2017年的土地溢價(jià)率相比2016年同期有明顯降低，但三線城市的溢價(jià)率則有明顯上升。揚(yáng)州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市的溢價(jià)率在熱點(diǎn)城市中排名前十。從同比漲幅來(lái)看，最明顯的城市以三四線城市為主，如菏澤、漳州、無(wú)錫、湖州、滁州、嘉興等。
在樓市調(diào)控持續(xù)的背景下，為何土地市場(chǎng)交易活躍？張大偉認(rèn)為，經(jīng)過(guò)持續(xù)兩年的去庫(kù)存，中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都處于補(bǔ)充庫(kù)存階段，而且房企互相競(jìng)爭(zhēng)做大，拿地依然是企業(yè)發(fā)展最為重要的路徑。
來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額為17711.8億元，同比增長(zhǎng)了48%。其中，拿地支出超過(guò)100億元的企業(yè)有49家，超過(guò)200億元的企業(yè)達(dá)到了26家。碧桂園、保利、萬(wàn)科的拿地支出甚至超過(guò)千億元。
未來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)怎么走
在土地市場(chǎng)仍舊十分活躍的背景下，未來(lái)的土地市場(chǎng)又會(huì)走向何方？據(jù)易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢(mèng)雯分析，2016年下半年部分熱點(diǎn)城市雖然出臺(tái)了控制地價(jià)增長(zhǎng)的政策，但從全國(guó)層面來(lái)看地價(jià)漲幅并未受到抑制，今年前幾個(gè)月全國(guó)地價(jià)依舊保持上行的態(tài)勢(shì)。據(jù)分析，這種情況主要與市場(chǎng)成交較活躍、去年基期值較低有關(guān)。而到了下半年，房企資金面大概率趨緊，三季度出現(xiàn)了增幅持續(xù)高位盤(pán)整的情況，四季度增幅或出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。
此外，從上半年出現(xiàn)高價(jià)地的城市來(lái)看，一線城市中的上海、廣州、深圳三地已不再是主角。對(duì)此張大偉稱(chēng)，“從最近調(diào)控重壓下的樓市趨勢(shì)來(lái)看，熱點(diǎn)一二線城市的調(diào)控政策非常多，土地溢價(jià)率被各種政策所抑制。此前統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)上漲城市基本為三線城市，除廣州上漲了1.4%外，其他城市均為之前漲幅較低的城市”。他認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線城市全面進(jìn)入調(diào)控周期，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，土地價(jià)格也逐漸失去了上漲動(dòng)力。
事實(shí)上，就熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)而言，大房企低溢價(jià)成交或成主流趨勢(shì)。
以上海為例，在“金九”的前半程，上海已經(jīng)拍出15幅土地，但土地市場(chǎng)并未出現(xiàn)房企“瘋狂”舉牌和頻繁加價(jià)的情況——掛牌價(jià)格的準(zhǔn)確把關(guān)及“招掛復(fù)合”的拿地制度推動(dòng)著市場(chǎng)走向冷靜。之后上海土地市場(chǎng)的“開(kāi)閘”，已是一幅新的景象。
而對(duì)于未來(lái)房企的拿地走向，張大偉表示：“今年以來(lái)，全國(guó)樓市成交分化顯著，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。房企開(kāi)始集中于部分圍繞一二線熱點(diǎn)城市的三四線區(qū)域拿地。預(yù)計(jì)后續(xù)政策將繼續(xù)擴(kuò)圍，調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，整體市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)是約束房?jī)r(jià)上漲過(guò)快區(qū)域，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期�！�
另外，此前有數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月全國(guó)283個(gè)三四線城市的住宅用地成交金額達(dá)9830.3億元，平均土地成交溢價(jià)率超五成，創(chuàng)下歷史新高。專(zhuān)家分析，受政策和市場(chǎng)因素影響，今年三四線城市的土地市場(chǎng)仍將持續(xù)活躍。
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