2017年可以說(shuō)是房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)折年。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，在注重短期政策引導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，也在加快長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，包括大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、推出共有產(chǎn)權(quán)房，旨在形成階梯型的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。
預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將重點(diǎn)圍繞推動(dòng)房地產(chǎn)回歸其居住屬性的方向進(jìn)行，包括大力發(fā)展租賃住房、擴(kuò)圍共有產(chǎn)權(quán)住房。預(yù)計(jì)在這些政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)不同于以往的發(fā)展時(shí)期。
在這些政策的作用下，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性將減小。而從租賃企業(yè)的布局看，預(yù)計(jì)將重點(diǎn)布局在人口凈流入較多的城市、新增常住人口較大的城市和大城市內(nèi)部或周邊新城、新區(qū)建設(shè)等三類城市。
鑒于政府將大力發(fā)展租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講，建議采取相應(yīng)創(chuàng)新模式支持房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的運(yùn)營(yíng)，把握好本輪住房市場(chǎng)的商機(jī)。
2016年下半年，全國(guó)二十多個(gè)城市密集出臺(tái)了新一輪調(diào)控政策。本輪政策在延續(xù)以往分城施策及“限購(gòu)限貸”等老辦法的同時(shí)，也在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并推出共有產(chǎn)權(quán)房，旨在形成階梯型住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。顯然，管理層在注重短期政策引導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，也在加快長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
1．出臺(tái)了哪些短期、臨時(shí)性政策
本輪調(diào)控中的短期臨時(shí)性政策主要包括兩方面。
一是范圍更廣、力度升級(jí)的限購(gòu)限貸政策。限購(gòu)限貸政策延續(xù)了因城施策的特點(diǎn)，但與以往相比，不僅限購(gòu)限貸范圍更廣，而且力度升級(jí)。截至2016年末，共有25個(gè)地級(jí)市和多個(gè)縣級(jí)市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。在本輪限購(gòu)中，熱點(diǎn)城市普遍“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“限購(gòu)又限售”，三、四線城市也多采用公積金調(diào)整、限售等方式。
二是首次啟動(dòng)“限售”政策。2017年3月，福建省廈門市出臺(tái)“限售政策”，成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)“限售政策”的城市。廈門規(guī)定居民新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿2年后才可上市交易。隨后，包括成都、福州、青島、常州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、重慶、南昌、南寧、石家莊等近40個(gè)城市紛紛出臺(tái)“限售政策”，規(guī)定新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，持有一定年限方可上市交易，期限在2至10年之間。從限售對(duì)象來(lái)看，杭州明確限售對(duì)象僅為企業(yè)，而多數(shù)城市的限售政策則面向的是全部住房交易對(duì)象。
2．短期臨時(shí)性調(diào)控政策的影響
相關(guān)部門之所以一直沒(méi)有放棄“限購(gòu)限貸”政策，是因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)有的供地制度下，它是有合理之處的。在 我國(guó)土地國(guó)有制制度下，土地供給取決于政府每年的土地供應(yīng)計(jì)劃。因此，在土地供給既定的前提下，“限購(gòu)限貸”政策通過(guò)對(duì)樓市參與資金量的限制，從而起到為市場(chǎng)降溫的效果。而“限購(gòu)限貸”政策盡管從較長(zhǎng)時(shí)間看對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)作用有限，但至少在調(diào)控期間，其效果是非常明顯的。
而本輪首次啟用的“限售”政策則增加了房地產(chǎn)投資投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，由于“限售”政策前提大多要求在“限購(gòu)限貸”區(qū)內(nèi)，因此，“限售”政策的出臺(tái)更強(qiáng)化了“限購(gòu)限貸”政策效果。
具體來(lái)看，本輪調(diào)控后房地產(chǎn)市場(chǎng)首次呈現(xiàn)出與以往相反的分化態(tài)勢(shì)：一、二線城市價(jià)格漲幅持續(xù)回落，三、四線城市價(jià)量同比增速則顯著超出預(yù)期。
可以說(shuō)，造成這種分化的直接原因就是本輪調(diào)控中出臺(tái)的短期臨時(shí)性政策。本輪需求超預(yù)期的三、四線城市，都是沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的城市，一、二線城市出臺(tái)“限購(gòu)限貸”政策導(dǎo)致部分資金溢出到三、四線城市。但之所以能溢出，必然意味著充裕資金量的存在，所以，推動(dòng)分化的根本原因是寬松流動(dòng)性。
截至2017年8月末，M2余額約165萬(wàn)億元，而1979年底M2僅為1339億元，2016年則是2006年的5倍。從M2/GDP來(lái)看，該比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，達(dá)2.03，2016年則為2.08。2015年底中央提出“去庫(kù)存”，但此前央行已在2015年內(nèi)連續(xù)5次降息，這無(wú)疑為此次三、四線城市的房地產(chǎn)需求擴(kuò)張創(chuàng)造了寬松的貨幣條件。
另外，棚戶區(qū)改造及其貨幣化還起了“踩油門”作用，進(jìn)一步刺激三、四線房地產(chǎn)需求。雖然棚戶區(qū)改造是全國(guó)范圍實(shí)行的民生工程，但其城市分布并不均勻，主要以三、四線城市為主，三、四線城市占比高達(dá)87%。并且，2015年后棚戶區(qū)改造安置方式由傳統(tǒng)的實(shí)物安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置，而貨幣化安置本質(zhì)上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫(kù)存。在棚戶區(qū)改造及貨幣化帶動(dòng)下，三、四線城市銷售需求進(jìn)一步被推動(dòng)。
2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)明確定位：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。隨后中央在多次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制。從本輪房地產(chǎn)政策來(lái)看，中央和地方出臺(tái)了一些和以往不一樣的致力于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的政策，這些應(yīng)該說(shuō)是當(dāng)前房地產(chǎn)政策變化的重要亮點(diǎn)。歸納下來(lái)，這些政策主要有以下幾方面。
1．密集出臺(tái)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，不斷完善住房租賃制度建設(shè)
我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)歷經(jīng)基本空白期、開(kāi)始出現(xiàn)、粗放發(fā)展期、加快培育期四個(gè)發(fā)展階段，當(dāng)前正處于第四個(gè)發(fā)展階段。然而前期的三個(gè)發(fā)展階段并未形成住房租賃市場(chǎng)專門性、系統(tǒng)性的法律框架及框架之下的相關(guān)細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，本輪調(diào)控中從中央到地方有關(guān)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策密集出臺(tái)，表明政府著力于通過(guò)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)優(yōu)化住房供給的政策導(dǎo)向。
（1）中央出臺(tái)的政策及亮點(diǎn)
2017年7月，住建部等九部委發(fā)文選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)人口凈流入的城市開(kāi)展首批加快發(fā)展租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)。住房租賃政策的發(fā)力點(diǎn)需要聚焦于城市的人口流動(dòng)，以滿足不同城市在不同階段的住房租賃需求，“分城施策”推動(dòng)不同類型城市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
一是鼓勵(lì)多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，包括新增建設(shè)用地中配建租賃住房、對(duì)城市中閑置和低效利用的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)用途轉(zhuǎn)換等渠道。二是加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，鼓勵(lì)租賃住房供應(yīng)方逐步向機(jī)構(gòu)出租長(zhǎng)期提供服務(wù)為主轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)在政策影響下，租賃參與主體將逐漸從以個(gè)人出租短期套利為主向機(jī)構(gòu)出租長(zhǎng)期提供服務(wù)為主轉(zhuǎn)變。
2017年8月28日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文確定第一批在北京、上海、杭州、合肥、武漢等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)�？梢钥闯觯醒胝叩牧Χ燃坝绊懛秶诓粩噙f進(jìn)延伸。
具體來(lái)看，此次開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案的最大亮點(diǎn)在于，方案提出村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。也就是說(shuō)，農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過(guò)國(guó)家征地環(huán)節(jié)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行或者直接選定房企合作建設(shè)，直接進(jìn)入市場(chǎng)。因此土地成本將大幅降低，從而產(chǎn)生一大批低成本房屋，有助于平抑未來(lái)的高租金、高房?jī)r(jià)，更能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫起到積極作用。同時(shí)，政府對(duì)于開(kāi)發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策，包括承租人可以享受“基本公共服務(wù)”等。
（2）地方積極跟進(jìn)落實(shí)，出臺(tái)住房租賃扶持政策
在中央層面的密集推動(dòng)下，各地政府紛紛積極響應(yīng)，加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。此次九部委公布的首批12個(gè)試點(diǎn)城市，除肇慶外，其余11個(gè)城市已陸續(xù)公布了住房租賃扶持政策。具體來(lái)看，各地培育住房租賃市場(chǎng)的扶持政策主要集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
為承租人賦權(quán)成為大部分城市制定租賃試點(diǎn)方案的主要方向。目前已經(jīng)出臺(tái)方案的城市中，只有廣州和南京明確將“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”寫(xiě)入試點(diǎn)方案。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的提出，對(duì)全國(guó)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具有引導(dǎo)意義。而其他城市如武漢、成都等發(fā)布的試點(diǎn)方案均提出給予租房群體在醫(yī)療衛(wèi)生、住房公積金、就業(yè)、法律等方面享有公共服務(wù)的保障，部分城市還對(duì)承租人落戶及子女入學(xué)等方面予以規(guī)定。如鄭州提出，允許承租人在居住地落戶，并享有承租人子女義務(wù)教育相對(duì)就近入學(xué)等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
加大住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)。在增加租賃住房供應(yīng)方面，除規(guī)定部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房外，各試點(diǎn)城市均有針對(duì)性政策出臺(tái)保障租賃住房供應(yīng)。此前，上海首批公開(kāi)出讓兩幅位于浦東張江和嘉定新城的土地采取“只租不售”模式，深圳針對(duì)福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建的人才住房和保障性住房也規(guī)定“只租不售”；廣州、佛山、武漢、南京、深圳等允許改建商品房用于租賃；佛山、成都、鄭州、合肥等城市則通過(guò)新建人才公寓或者貨幣化保障等方式，滿足新就業(yè)大學(xué)生和技術(shù)工人的住房租賃需求，著力于留住高層次的產(chǎn)業(yè)人才。
加快培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體。此次出臺(tái)租賃試點(diǎn)方案的大部分城市均鼓勵(lì)發(fā)展國(guó)有住房租賃企業(yè)，并積極引導(dǎo)房企從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。成都、沈陽(yáng)、深圳、杭州等城市均要求到年底要組建一定數(shù)量的國(guó)有住房租賃公司；廈門提出要扶持國(guó)有企業(yè)做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)發(fā)展國(guó)有住房租賃企業(yè)，一方面可以發(fā)揮國(guó)企在提供基本房源保障和穩(wěn)控住房租賃市場(chǎng)方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，另一方面有利于國(guó)有企業(yè)盤(pán)活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場(chǎng)增加租賃房源。
機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)�；渤蔀樵圏c(diǎn)城市培育租賃市場(chǎng)的重要手段。部分城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進(jìn)行量化考核，如武漢要求在其兩大住房租賃試點(diǎn)區(qū)域選擇不少于5家國(guó)資企業(yè)、5家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)企業(yè)；沈陽(yáng)規(guī)定到2020年全市開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要達(dá)到50家。
提供金融財(cái)稅政策支持。大部分租賃試點(diǎn)方案均明確支持向住房租賃企業(yè)提供金融服務(wù)。武漢、成都、北京、深圳、杭州五城市在試點(diǎn)方案中明確提出支持住房租賃企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，充分利用社會(huì)資金，拓寬企業(yè)融資渠道。財(cái)稅政策方面，部分城市如廣州、武漢、沈陽(yáng)、成都、鄭州、合肥、杭州等積極推進(jìn)公租房貨幣化，堅(jiān)持租補(bǔ)并舉、以補(bǔ)為主的租賃補(bǔ)貼方式。此外，對(duì)租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠、通過(guò)發(fā)放租房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)新市民從市場(chǎng)租賃房源。
搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，建立住房租賃信用管理體系。此次出臺(tái)租賃試點(diǎn)方案的城市均提到要推廣線上線下租賃服務(wù)一體化，建立并完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，其中武漢和成都積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+租賃”服務(wù)，保障住房租賃市場(chǎng)供需信息透明、交易規(guī)則透明、各方信用透明。另外，南京、成都等城市將信用記錄納入信用信息共享平臺(tái)，建立住房租賃信用管理體系，實(shí)行“紅名單”和“黑名單”類管理制度。杭州租賃市場(chǎng)改革更是引入互聯(lián)網(wǎng)征信，市房管局和阿里巴巴、芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作，打造全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”。將互聯(lián)網(wǎng)引入租賃市場(chǎng)，或?qū)⒂欣诤贾輰⒆》孔赓U平臺(tái)打造成全國(guó)創(chuàng)新模式的標(biāo)桿，并在全國(guó)形成示范作用。
北京首次出臺(tái)政策細(xì)化承租人權(quán)益，平衡租房與購(gòu)房的權(quán)益性鴻溝。8月17日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)稿主要對(duì)租賃住房供應(yīng)、金融支持、平臺(tái)服務(wù)、當(dāng)事人權(quán)益保障等四個(gè)方面予以細(xì)化規(guī)定。
與其他省市租賃政策相比，此次北京租賃新政首次對(duì)保障承租人權(quán)益享有更多均等化城市服務(wù)做出具體規(guī)劃。意見(jiàn)稿明確京籍集體戶口租房可以落戶，符合條件的京籍無(wú)房家庭其適齡子女可就近入學(xué)的政策，將使一部分集體戶口的購(gòu)房需求延期，緩解市場(chǎng)供求壓力，同時(shí)解決了無(wú)房家庭未來(lái)孩子上學(xué)等問(wèn)題。另外，意見(jiàn)稿規(guī)定出租人按月收取租金，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同等保障承租人權(quán)益的措施，不僅有利于健全、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)承租人的切實(shí)利益，也從實(shí)際踐行了“房子是用來(lái)住的”居住理念。
加大在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地的租賃住房供應(yīng)，或?qū)⒋偈刮磥?lái)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多的區(qū)域如石景山、昌平、大興、門頭溝等地成為新建租賃住房的重要區(qū)域；而低成本、大規(guī)模租賃用地的供應(yīng)及相關(guān)權(quán)益的附著也將更好地引導(dǎo)人員向這些區(qū)域集中，從而有效保障北京市自住需求，緩解市場(chǎng)緊張的供求關(guān)系。同時(shí)，政策加大對(duì)住房租賃的金融支持，鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也能夠?yàn)樽》孔赓U企業(yè)進(jìn)一步拓寬直接、間接融資渠道。
2．北京市推出共有產(chǎn)權(quán)住房，繼上海后成為第二個(gè)進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的城市
2017年8月3日，北京市出臺(tái)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見(jiàn)稿。8月14日，北京市對(duì)征求意見(jiàn)情況進(jìn)行反饋，其中明確提出共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜，即共有產(chǎn)權(quán)房和一般商品房同權(quán)。
與以往的自住房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房最大的不同在于“按份共有”，政策的出發(fā)點(diǎn)是通過(guò)有效調(diào)節(jié)產(chǎn)權(quán)比例、更完善的準(zhǔn)入退出機(jī)制，滿足居民基本住房需求。與普通商品住房相比，這是一種政策性的商品住房，由政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，購(gòu)房人購(gòu)買后限定使用和處分權(quán)利，政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)。具體來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房具有以下特點(diǎn)：
一是兼顧保障和宜居。從保障角度來(lái)看，北京共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，表明當(dāng)前政策更多的是惠及剛需和無(wú)房群體的首套購(gòu)房需求。此次共有產(chǎn)權(quán)住房政策是通過(guò)對(duì)原有自住房政策的升級(jí)，從商品化走向商品化與保障性并重，完善住房多層次供給體系，讓更多人“住有所居”。
從宜居的角度看，提出實(shí)施全裝修成品交房且強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保的概念，還將規(guī)劃選址優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，將建設(shè)宜居環(huán)境和促進(jìn)就業(yè)與居住平衡相結(jié)合，進(jìn)而推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配。
二是兼具保障性住房和商品房的雙重屬性。政策性住房一向是發(fā)揮政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的重要途徑，共有產(chǎn)權(quán)住房以其靈活的份額調(diào)節(jié)能夠在最大限度上平滑個(gè)人或家庭在一生中的資源分配。此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性，不僅可以出售，也可以出租。
三是將新市民納入住房保障范圍。此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房征求意見(jiàn)稿中特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)“新北京人”的同權(quán)意義，明確提出對(duì)“新北京人”住房的分配比例應(yīng)不少于30%。從數(shù)量上來(lái)看，北京擁有大量工作穩(wěn)定卻沒(méi)有戶籍的家庭，當(dāng)前，將新市民納入住房保障范圍，有利于引導(dǎo)部分需求由商品房轉(zhuǎn)向政策性商品住房，這無(wú)疑將大大緩解普通商品房市場(chǎng)的潛在需求壓力。
事實(shí)上，“共有產(chǎn)權(quán)住房”并不是一個(gè)新詞，早在2014年，住建部等六部委就出臺(tái)了《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，上海等城市也在共有產(chǎn)權(quán)住房方面進(jìn)行了有益的實(shí)踐。廣東省跟進(jìn)探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額，確定個(gè)人和政府或者個(gè)人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。
2017年可以說(shuō)是房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)折之年，展望未來(lái)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將繼續(xù)向縱深發(fā)展。
一是將繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房。從出臺(tái)租賃政策的城市來(lái)看，北京近期發(fā)布的租賃新政對(duì)承租人在落戶和享受義務(wù)教育等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)上的規(guī)定更為詳細(xì)，預(yù)計(jì)將成為建設(shè)住房租賃制度的標(biāo)桿，未來(lái)試點(diǎn)城市擴(kuò)圍是大勢(shì)所趨。同時(shí)，此次對(duì)于集體建設(shè)用地利用模式的突破將使未來(lái)行業(yè)運(yùn)行面臨更多變化，亦會(huì)重塑中國(guó)傳統(tǒng)的居住模式。
二是共有產(chǎn)權(quán)住房或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)圍。2017年9月21日，住建部發(fā)布支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)，表態(tài)要確保共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，并落實(shí)好現(xiàn)有的財(cái)政、金融、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策。從可復(fù)制性來(lái)看，北京市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的施行公開(kāi)征求意見(jiàn)，表明這種模式前期已積累了豐富的施行經(jīng)驗(yàn)，后期具備良好的運(yùn)行基礎(chǔ)和優(yōu)化的空間。由此看來(lái)，北京發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房對(duì)全國(guó)其他城市后期的住房制度改革也將形成良好的示范。
租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品房共同形成階梯式供應(yīng)格局，住房結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，以匹配并滿足不同收入階層或者家庭在不同收入階段的需求。
三是新購(gòu)住房幾年內(nèi)不得交易的政策可能擴(kuò)圍。相對(duì)于限購(gòu)限貸來(lái)講，該政策既能實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的導(dǎo)向，同時(shí)通過(guò)強(qiáng)制購(gòu)房者增加持有時(shí)間，增加了投資投機(jī)購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，防范各類短期資金套現(xiàn)，有利于抑制投資投機(jī)、讓住房回歸其居住本質(zhì)。
總而言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)不同于以往的發(fā)展時(shí)期�？梢灶A(yù)計(jì)，未來(lái)將會(huì)有更多的買房需求通過(guò)租賃政策進(jìn)行分流，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)“輕租重售”的局面將得到改變。長(zhǎng)租公寓等租賃業(yè)務(wù)將得到較快發(fā)展，滿足低收入群體或者城市“夾心層”人群的住房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房也將不斷增加供應(yīng)。與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)趨于增加，再加上一連串調(diào)控組合拳，而我國(guó)貨幣和信貸政策的持續(xù)收緊將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在。在這些政策作用下，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市投機(jī)和投資性購(gòu)房需求將明顯減少，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性將明顯減小。
從租賃企業(yè)的城市布局來(lái)看，將重點(diǎn)布局在以下幾類城市。
第一，由于城市間的人口流動(dòng)分化仍在繼續(xù)，那么人口凈流入越多的城市將成為住房租賃企業(yè)應(yīng)該積極布局的重點(diǎn)區(qū)域。布局追隨人口，看清城市人口聚集態(tài)勢(shì)是看清租賃企業(yè)布局的關(guān)鍵。從2011年至2015年主要一二線城市新增常住人口數(shù)量可以看出，天津、北京、合肥、重慶、上海和深圳在過(guò)去五年是全國(guó)人口流入最多的城市，人口競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。
可以看出，天津已超越北京、上海、深圳等一線城市，成為近五年人口增長(zhǎng)最多的城市，這主要源于天津仍處于城市擴(kuò)張期，同時(shí)受益于京津冀城市群規(guī)劃利好。合肥則由于近年來(lái)大力投入第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，交通設(shè)施也不斷完善，商業(yè)、娛樂(lè)區(qū)也在逐步成型，推動(dòng)合肥常住居民數(shù)量陡增。另一個(gè)發(fā)生顯著變化的城市是重慶，重慶常住人口由2001年至2010年年均增長(zhǎng)3.6萬(wàn)上升至近五年年均增長(zhǎng)26.3萬(wàn)，這也在一定程度上反映出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致中西部人口出現(xiàn)回流現(xiàn)象。而鄭州、武漢、廣州、蘇州、成都、石家莊處于第二梯隊(duì)，年均新增常住人口在10萬(wàn)至20萬(wàn)之間。這12個(gè)城市是目前全國(guó)人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，城市競(jìng)爭(zhēng)力正在不斷增強(qiáng)。預(yù)計(jì)這些城市未來(lái)都將會(huì)是租賃企業(yè)布局的重要區(qū)域。
第二，近幾年新增常住人口較大的城市。從新增常住人口梯隊(duì)來(lái)看，除傳統(tǒng)的珠三角、長(zhǎng)三角城市群外，京津冀、成渝及中部城市群成為新的人口聚集地。后期這些地區(qū)也將是租賃試點(diǎn)推行的重點(diǎn)對(duì)象。
第三，大城市內(nèi)部或周邊新城、新區(qū)建設(shè)將涌現(xiàn)出布局機(jī)會(huì)。一線城市也可能在新區(qū)嘗試執(zhí)行類似政策，以園區(qū)為基礎(chǔ)，完善園區(qū)配套，定向針對(duì)園區(qū)企業(yè)員工實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，如上海張江科學(xué)城就很有可能就此先展開(kāi)嘗試。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜房網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
