一個(gè)穩(wěn)健發(fā)展的市場(chǎng)由多個(gè)層次構(gòu)成，比如社會(huì)保障、租賃市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)等，同時(shí)也能形成梯度消費(fèi)。各地“租售并舉”落實(shí)的腳步在加快。上海“住房‘十三五’規(guī)劃”明確將增加70 萬套租賃住房，7 月底兩幅“租賃住房”地塊成功出讓更具標(biāo)桿意義。廣州明確提出保障“租購?fù)瑱?quán)”，以加快構(gòu)建租購并舉的住房體系。素有“小上�！敝Q的無錫市宣布降低市外戶籍準(zhǔn)入門檻，租賃住宅也可落戶。購租并舉近期成為大城市解決高房?jī)r(jià)問題的策略之一。
租賃重構(gòu)住房制度？
一個(gè)穩(wěn)健發(fā)展的市場(chǎng)由多個(gè)層次構(gòu)成，比如社會(huì)保障部分、租賃市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)等，同時(shí)也能形成梯度消費(fèi)。比如買不起房可以先由租房開始，等到有經(jīng)濟(jì)實(shí)力了可以選擇到市場(chǎng)化層面買房。但現(xiàn)實(shí)中長期以來市場(chǎng)處于“購租失衡”格局，原因在于租賃市場(chǎng)缺乏安全感，導(dǎo)致傾其所有，涌入市場(chǎng)化銷售層面，而供求失衡又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力。因此，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)可以健全和完善住房消費(fèi)體系，有助于樓市健康發(fā)展。投資如戰(zhàn)場(chǎng)，樓市、股市都是一樣的，買漲不買落。很多跟隨筆者的朋友都賺到不少，如果你在股市沒有賺錢的話，是因?yàn)槟銢]有一個(gè)好的盈利方法，其實(shí)好的方法加上導(dǎo)師指點(diǎn)，賺錢是非常簡(jiǎn)單，
而解決租售失衡的核心問題在于“租購?fù)瑱?quán)”。急于買房是因?yàn)樽夥揩@得的社會(huì)權(quán)益和買房有相當(dāng)大的落差。最為突出的是子女讀書問題，入學(xué)與住房、戶口等因素緊密捆綁，倒逼家庭買房，以獲得登上社會(huì)相對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)的機(jī)會(huì)。
如果消除實(shí)際入學(xué)招生環(huán)節(jié)中弱化對(duì)生源按戶口、按戶口遷入時(shí)長等指標(biāo)打分排隊(duì)、分批次錄取情況，讓學(xué)校對(duì)屬區(qū)內(nèi)生活的適齡生源平等招收隨機(jī)入校，既可以化解“學(xué)區(qū)房”壓力也有助于推進(jìn)教育資源的均衡分布建設(shè)。
所以，這在眼下的體制環(huán)境中，不是簡(jiǎn)單地在租賃市場(chǎng)增加供應(yīng)、改善產(chǎn)品所能解決的。應(yīng)該先給租賃人群相對(duì)平等的社會(huì)機(jī)會(huì)，自然會(huì)帶動(dòng)租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及與住宅買賣市場(chǎng)的人口對(duì)流和兩個(gè)市場(chǎng)之間的相互制衡。有了制衡自然才能夠從失衡回歸平衡，如果沒有制衡的基礎(chǔ)，回歸平衡就無從談起。
當(dāng)租賃市場(chǎng)也能提供一個(gè)安全、不受打擾的居住環(huán)境，租、售市場(chǎng)可能會(huì)重新尋找市場(chǎng)業(yè)務(wù)量的均衡點(diǎn)。比如，買家手里有200 萬元現(xiàn)金。如果去理財(cái)，現(xiàn)在5% 收益非常普遍，每月差不多有8300 元的收入。這筆費(fèi)用在中環(huán)內(nèi)甚至內(nèi)環(huán)租一套不錯(cuò)的兩房。但是用來買房即便用上杠桿也只能在外環(huán)外買房。顯然地段上的差異和享受到的配套服務(wù)有巨大差異。而你的本金始終在，隨時(shí)可以選擇投資還是買房，自有度非常高。并且當(dāng)租售同權(quán)落實(shí)后，未必會(huì)有很多人會(huì)匆忙入市。
政策導(dǎo)向上鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，這將是房企的藍(lán)海。首先，市場(chǎng)有廣闊需求。以上海為例，2016 年外來常住人口980.2 萬，以平均3 人一套房計(jì)算， 租賃需求為326.7 萬套。而上海2016 年新房加存量房成交一共49 萬套，租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)量非常龐大。其次，房企面臨轉(zhuǎn)型壓力。這幾年土地成本居高不下，而且并非有錢就一定能拿到地，很多城市拿地增加搖號(hào)環(huán)節(jié)，運(yùn)氣成分增加。
土地是重要生產(chǎn)成本，對(duì)中小房企而言面臨邊緣化危機(jī)。就算拿到土地也面臨利潤率下滑困局，中原地產(chǎn)長期跟蹤的十大房企，平均利潤率近兩年下滑趨勢(shì)還是比較明顯的，目前平均利潤率已不足10%。大房企也有轉(zhuǎn)型動(dòng)力。而代理經(jīng)租業(yè)務(wù)是典型“輕資產(chǎn)”，符合轉(zhuǎn)型熱點(diǎn)。最后，由于政策支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，今后不排除有利于企業(yè)發(fā)展的舉措出現(xiàn)，比如稅收減免等等。
接軌國際化還有多遠(yuǎn)？
“ 房子是用來住的， 不是用來炒的”這一調(diào)控思路得以貫徹，房子的居住屬性將得到回歸。樓市的長效機(jī)制也在積極制定中， 政策的推進(jìn)會(huì)令租賃市場(chǎng)富有廣闊前景。不少房企已經(jīng)提前布局，類似魔方、青客等專做長租公寓的企業(yè)也在積極拓展市場(chǎng)。未來通過企業(yè)化、專業(yè)化整合，提升服務(wù)水平，增加租賃客戶的滿意度。
從市場(chǎng)格局來看，租賃市場(chǎng)比重有望提升，進(jìn)而化解銷售市場(chǎng)壓力。而一套房子很難滿足一個(gè)人一生需求，如果房東、業(yè)主、租客之間有比較好的流通空間，租金、房?jī)r(jià)都會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。完善租賃市場(chǎng)將是一個(gè)緩慢過程，短期來看，市場(chǎng)要做的事情還有很多。
一方面，相比市場(chǎng)交易等方面法律、法規(guī)，租賃部分的條例建設(shè)和監(jiān)管相對(duì)薄弱。
比如交易過程中，租賃市場(chǎng)的滿意度比較低，原因在于對(duì)承租人勢(shì)弱一方的制度保護(hù)存在短板，承租人的意愿和訴求沒有得到足夠的重視和關(guān)懷。尤其是租金和租期這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)缺乏權(quán)利保護(hù)機(jī)制。當(dāng)前租金支付中約定俗成的是“付三押一”，其實(shí)這就是房東和租客之間的不對(duì)等。一次性支付多月租金，體現(xiàn)了承租人承擔(dān)更多的義務(wù)但缺乏有效擔(dān)保，如果中間遇到變故，錢在房東手上，掌握更多主動(dòng)權(quán)。
其次，在價(jià)格管理機(jī)制上也缺少相應(yīng)約束。這點(diǎn)德國的做法具有借鑒性。比如3 年內(nèi)，房租漲幅不能超過15%；租金應(yīng)接近各地政府的“指導(dǎo)價(jià)格”，超過20% 就算違法行為；超過50% 房東可入獄3 年。此外，房東提高租金必須征得租房者同意。如果租房者不同意，而房東又要強(qiáng)行加租，雙方談不攏的情況下，只能通過法律途徑解決等等。
最后，監(jiān)管上存在盲區(qū)。比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，租賃合同應(yīng)該到相關(guān)部門備案。但是在實(shí)際操作過程中，備案的比例不超過10%，背后原因多種多樣，但是缺少強(qiáng)力約束，房地產(chǎn)管理部門也無法掌握市場(chǎng)信息，如何管理市場(chǎng)，如何出臺(tái)相應(yīng)制度缺乏科學(xué)依據(jù)。
另一方面，傳統(tǒng)意識(shí)形態(tài)影響也不可小覷。傳統(tǒng)觀念里父母總想給子女留下些什么，不動(dòng)產(chǎn)是首選。又如，結(jié)婚一定要買房，租房結(jié)婚似乎難過丈母娘這關(guān)。所以在思想意識(shí)沒有轉(zhuǎn)變前，也會(huì)有一定阻力。
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