近日，央視再次以租房時(shí)代來了為題，對當(dāng)前我國的租賃形式做了報(bào)道。自從國家住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部、財(cái)政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后，住房租賃市場成為一個(gè)新的熱點(diǎn)名詞，許多地產(chǎn)人更是把住房租賃稱為房地產(chǎn)時(shí)代最后一個(gè)紅利。據(jù)了解，為了加快住房租賃發(fā)展，從土地供應(yīng)層面為住房租賃提供保障，全國已出讓約70宗租賃住房地塊，但是在這個(gè)租房時(shí)代下，如何在自持與盈利之間平衡關(guān)系就顯得尤為重要�！�
租賃土地供應(yīng)
隨著重點(diǎn)城市關(guān)于2017~2021土地供應(yīng)計(jì)劃的公布，我們可以看到租賃用地的供應(yīng)計(jì)劃都被納入其中，并且開始占據(jù)越來越重的分量。
北京計(jì)劃未來五年將提供1300公頃土地用于租賃，占整個(gè)土地供應(yīng)計(jì)劃的21.7%，可建設(shè)約50萬套租賃住房。這1300公頃土地中，大約1000公頃來自集體土地。上海計(jì)劃建設(shè)70萬套租賃住房，占地1700公頃，其中41%的土地來自專門的租賃住房用地。
廣州表示建設(shè)15萬套租賃住房，占地825公頃，其中20%是純租賃住房用地。深圳表示，將提供110萬套租賃住房，深圳租賃住房的土地來源更為多樣，除了專門的租賃住房用地供應(yīng)外，還計(jì)劃收儲(chǔ)一些城中村的農(nóng)民自建房；并且規(guī)定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低于規(guī)劃面積20%的比例配建自持租賃住房。
各城市解決租賃住房的方式，也呈現(xiàn)了一些不同的區(qū)域特點(diǎn)。而作為土地全部國有化、不存在集體土地的深圳市，則計(jì)劃用收購的方式，由國有住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)不低于10萬套房源，總體儲(chǔ)備100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)。
上海在7月首次推出了位于浦東張江和嘉定的土地，要求開發(fā)商必須100%自持70年。8月23日，上海市土地交易市場再次發(fā)布掛牌出讓四幅租賃用房土地，分別位于古北、陸家嘴濱江、花木、漕河涇四個(gè)核心商務(wù)區(qū)的精華地段。此外，上海還將靜安區(qū)市北高新板塊的兩幅商業(yè)用地調(diào)整為租賃住房用地。上海推出的租賃用地或位于產(chǎn)業(yè)園或位于核心區(qū)域，這在一定程度上有著吸引人才的作用，與上海的想法相同，杭州也提出，預(yù)計(jì)2017年9月底前，推出人才專項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。
自持拍賣方面，北京自2016年11月至今，已經(jīng)成交了4塊須由開發(fā)商100%自持的地塊。6月5日，杭州主城區(qū)競拍三幅宅地，三家競拍成功的房企自持比例達(dá)到41%、36%和36%。6月6日，萬科以總價(jià)25.31億元拿下廣東省佛山市一塊5.5萬平方米的地塊，要求100%自持70年。
自2016年11月北京首個(gè)自持地塊成交以來，全國共有北京、杭州、天津、佛山、上海、廣州、蘇州7個(gè)城市先后推出租賃用地，共計(jì)73宗地塊，可提供約364萬平方米的租賃面積。區(qū)域集中在京津冀、長三角和珠三角這三大城市圈，供應(yīng)量前三為北京、杭州、天津，土地面積分別為120.31萬平方米、60.86萬平方米和34.97萬平方米。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：“從源頭上、從土地上加大租賃型住房土地的供應(yīng)力度，探索出一條適應(yīng)租賃住房的（路）。這種土地招拍掛的定價(jià)模式，這樣也能夠兼顧到各方的利益，從而實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、住戶、租戶這種多方面的共贏結(jié)果。”
租房時(shí)代自持土地如何盈利
雖然國家的政策和土地供應(yīng)都在利好住房租賃市場，但是有許多開發(fā)商表示對于租房時(shí)代的紅利目前還無法享受，如何將住房租賃賦予盈利才是應(yīng)該關(guān)心的問題。
鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為目前開發(fā)商最大的挑戰(zhàn)是，地價(jià)成本仍然過高，以目前競自持的地塊而言，盈利非常困難。以北京為例，目前4塊100%自持的地塊樓面價(jià)均在25000元／m2以上，假設(shè)建安成本3000元／m2，運(yùn)營成本粗略按50000元／m2，各種稅費(fèi)按照17%計(jì)算，以周邊鏈家自營的自如品牌的租金水平來算，想要實(shí)現(xiàn)回本要超過25年，甚至有的地塊能到50年。
在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，租賃地塊要求開發(fā)商由“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變，對開發(fā)商的資金實(shí)力和進(jìn)入門檻提出了更高的要求。目前參與主體多為全國性大房企，但盈利模式上仍存在諸多不確定性，目前多以搶占市場為主。
面對著傳統(tǒng)租房市場的一系列痛點(diǎn)問題，現(xiàn)在的長租公寓品牌大都用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、精心的服務(wù)和透明的價(jià)格來解決，并且以住房為入口豐富租房者的生活圈，力圖打造一個(gè)集生活、消費(fèi)、創(chuàng)業(yè)等在內(nèi)的生態(tài)鏈，以此達(dá)到盈利的目的。
隨著政策的不斷推出，土地供應(yīng)不斷增加，住房租賃市場勢必將迎來一個(gè)發(fā)展的春天，但是怎么樣在春天的浪潮中占領(lǐng)市場，并且實(shí)現(xiàn)盈利，還需各方共同探索。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供產(chǎn)考！
