土地供給制度“破冰”，誰將迎來租賃市場的發(fā)展紅利？
在當(dāng)前政策的支持下，租賃市場本身正迎來發(fā)展紅利。土地供給制度“破冰”，集體用地走入租賃市場，將進(jìn)一步提升住房租賃市場的規(guī)模，以便構(gòu)建“租售并舉”的住房制度。分析認(rèn)為，盤活集體建設(shè)用地，對(duì)補(bǔ)充租賃房源起到關(guān)鍵作用。同時(shí)，也將有效促進(jìn)人口城市化的進(jìn)程，讓大量新市民住有所居。
陸銘認(rèn)為，除給租賃市場帶來明顯利好外，原有土地供給制度的“破冰”，也給農(nóng)民帶來重大利好。按照原有土地制度，農(nóng)民要把農(nóng)業(yè)用地合法轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，必須經(jīng)過征地的過程。實(shí)際上就是城市政府以相對(duì)較低的價(jià)格從農(nóng)民手中買地，然后通過批租的方式給開發(fā)商，中間產(chǎn)生的差價(jià)并不能轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的收入。而政策出臺(tái)后，農(nóng)民可以直接把建設(shè)用地（僅限于建設(shè)用地，本次改革還沒有涉及到耕地）建成租賃房出租。此時(shí)租金和原來建設(shè)用地收入的差異，可以直接構(gòu)成農(nóng)民的個(gè)人收入或者集體收入，這對(duì)農(nóng)民的影響比較大，起碼收入增加了。至于影響會(huì)有多大，陸銘認(rèn)為，這需要結(jié)合具體的用地總量、地段、結(jié)構(gòu)等相關(guān)情況綜合考量。
集體土地入市租賃，會(huì)否引發(fā)樓市“跳水”？
除了對(duì)租房市場的重大利好，有媒體分析認(rèn)為，此次集體土地入市建租賃房，有著改變房地產(chǎn)生態(tài)的意向。有人解讀這會(huì)引起住房出售市場“跳水”，甚至出現(xiàn)商品房價(jià)格二三折的房子。對(duì)此，陸銘認(rèn)為，集體土地入市租賃對(duì)樓市的影響肯定會(huì)有，但不會(huì)太大。
陸銘指出，增加租賃用地的供給是個(gè)積極的方向，但是依靠這點(diǎn)對(duì)于房價(jià)本身跳水式的影響，是不太可能出現(xiàn)的。這主要從兩個(gè)因素來考慮，第一是關(guān)于租房的需求。現(xiàn)在大量收入相對(duì)較高的租房群體，對(duì)租房的位置要求比較高，最好離市中心較近；而目前集體建設(shè)用地的房子如果有增量，基本都遠(yuǎn)離城市中心。除此之外，對(duì)遠(yuǎn)離城市中心的地方有租房需求的人，本身就不是買房群體。第二，中國住房供應(yīng)的總量是政府規(guī)劃的。如果“跳水式”降幅超過20%，就會(huì)帶來大量的銀行貸款壞賬。這會(huì)對(duì)地方政府的土地財(cái)政會(huì)產(chǎn)生直接影響。如果出現(xiàn)這種情況，政府可以選擇收緊土地供應(yīng)或是放松限購。
在監(jiān)管和權(quán)利保障層面，如何避免“以租代售”？
當(dāng)前，公眾和市場最關(guān)心的莫過于，若“以租代售”，是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”可暗渡陳倉、搖身一變進(jìn)入市場？
對(duì)于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，有人將此與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的租賃合法了。實(shí)際上，集體租賃住房是經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的用于租賃的住房，而“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，兩者有本質(zhì)區(qū)別。
同時(shí)，在監(jiān)管和權(quán)利保障層面，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的方案明確指出，要探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租，不得以租代售，也不得轉(zhuǎn)租。
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