國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱《試點(diǎn)方案》）規(guī)定，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。同時(shí)也要求，集體租賃住房出租，“不得以租代售”“不得轉(zhuǎn)租”�！对圏c(diǎn)方案》指出，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。集體土地建租賃房，如何影響房地產(chǎn)市場？能否根本上解決大城市中“小產(chǎn)權(quán)房”問題的困局？讓我們來看看專家們?cè)趺凑f：
1 推進(jìn)集體土地建租賃房試點(diǎn)需處理四組關(guān)系
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮認(rèn)為，在試點(diǎn)推進(jìn)過程中，有幾個(gè)重要問題值得關(guān)注：
第一，存量土地與增量土地的關(guān)系。在實(shí)踐中，超大和特大城市的農(nóng)村集體建設(shè)用地大部分都不是空置的，要利用存量土地首先會(huì)面臨拆遷、改造、保留的問題。地方基層政府可能會(huì)利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的政策規(guī)定不明細(xì)的漏洞，借建設(shè)租賃住房的名義擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，反而會(huì)損害農(nóng)民的利益。為此，應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)行總量控制，確保試點(diǎn)平穩(wěn)推進(jìn)。
第二，存量房屋與增量房屋的關(guān)系。在超大和特大城市的農(nóng)村，房屋出租已是非常普遍的現(xiàn)象，租金收入早就是村民重要的收入來源。目前推行試點(diǎn)，必然會(huì)新建一定規(guī)模的租賃住房。在租賃需求給定的情況下，租賃房源增加，租金漲幅必然被抑制，甚至在一些區(qū)域還可能出現(xiàn)回調(diào)。這對(duì)承租戶而言是增加福利，但對(duì)出租房屋的村民而言是利益受損。因此，要堅(jiān)持以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)運(yùn)營為主的原則，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從租賃收益中向村民分紅，以此補(bǔ)償利益受損的村民，從而兼顧政府、農(nóng)村集體、村民和承租戶的利益。
第三，集體收益與專業(yè)化運(yùn)營的關(guān)系。為了維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，應(yīng)確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作，堅(jiān)持由集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)運(yùn)營為主。但是，這些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織畢竟不是專業(yè)的住房租賃企業(yè)，在開發(fā)運(yùn)營方面不具備規(guī)模化、集約化、專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)。因此，建議探索所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的相關(guān)形式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主開發(fā)，由專業(yè)化的住房租賃企業(yè)運(yùn)營。既維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織（權(quán)利人）的合法權(quán)益，又提高租賃市場的規(guī)模化和專業(yè)化水平。
第四，只租不售與用途管制的關(guān)系。《試點(diǎn)方案》盡管明確了“只租不售”的原則，但尚缺乏對(duì)租賃期限的規(guī)定。如果可以無限期租賃農(nóng)村集體土地上的租賃住房，不僅與出售無異，而且會(huì)引發(fā)許多負(fù)面問題。為處理好只租不售與土地用途管制的關(guān)系，一方面應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租年限，另一方面應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制，避免引發(fā)負(fù)面影響。
2 集體建設(shè)用地建租賃房：城中村問題另解
中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授、房地產(chǎn)咨詢研究中心主任廖俊平認(rèn)為，目前在廣州這樣的大都市，城中村問題的核心是相互纏繞在一起的兩個(gè)現(xiàn)象：村民依靠城中村的房屋獲得收益，并且是主要甚至是惟一的收益；外來低收入人口依靠城中村提供住房，并且是低廉甚至是最低廉的住房。這兩個(gè)問題又可以集中為一個(gè)突出問題，就是城中村內(nèi)存在大量高密度、低質(zhì)量、景觀不佳、游離于城市管理體制之外的住房。而處理好外來人口的住房問題是解決城中村混亂的房屋租售現(xiàn)狀的關(guān)鍵。
在現(xiàn)有的土地制度框架下，直接將城中村土地賦權(quán)為等同于國有經(jīng)營性土地，其帶來的沖擊顯然是無法把握的，于是采用不改變土地所有權(quán)的方式讓其進(jìn)入城市房屋租賃市場，就是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)妥的選擇�！对圏c(diǎn)方案》提出“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房�！庇兄诮鉀Q城中村問題。因?yàn)榘堰@項(xiàng)業(yè)務(wù)交給專業(yè)化的公司來運(yùn)作，比村鎮(zhèn)集體組織的效率會(huì)更高一些，而且村鎮(zhèn)集體采用聯(lián)營、入股方式，能夠保證村集體及其成員有長遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入，不會(huì)坐吃山空。更重要的時(shí)候，通過聯(lián)營等方式，可以讓村鎮(zhèn)集體組織成員學(xué)會(huì)現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營，而不再是和以前一樣只是“種房子”，從事最簡單粗放的房屋出租業(yè)務(wù)。
3 熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲趨勢(shì)有望抑制，小產(chǎn)權(quán)房問題可解
中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市和競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，《試點(diǎn)方案》通過增加住房實(shí)際供應(yīng)，影響市場預(yù)期，尤其是投資和投機(jī)者的預(yù)期，有望抑制熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲勢(shì)頭；“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)歷史遺留問題，涉及面廣、問題多而復(fù)雜，不如在增量上探索新制度、輕裝上陣，也會(huì)為老問題的解決創(chuàng)造條件�！对圏c(diǎn)方案》實(shí)施后，如果切實(shí)執(zhí)行，一方面試點(diǎn)方案的熱點(diǎn)城市住房實(shí)際供應(yīng)擴(kuò)大，另一方面，也將影響市場預(yù)期，尤其影響投資和投機(jī)者的預(yù)期。這些熱點(diǎn)城市對(duì)全國房地產(chǎn)市場具有引領(lǐng)和導(dǎo)向作用，即便暫時(shí)不擴(kuò)大試點(diǎn)也會(huì)對(duì)全國市場有很大的影響。如果再擴(kuò)大到更多的城市，實(shí)質(zhì)作用會(huì)很大。當(dāng)然目前并不是所有城市都有必要在集體土地上建租賃住房。
集體土地用于租賃住房建設(shè)，距離城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場還有很大距離，其制度進(jìn)步在于不需要轉(zhuǎn)成國有就可以允許非農(nóng)用途，這在以前是禁止的。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，應(yīng)在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，不要通過征用轉(zhuǎn)為國有土地，就可以自由流轉(zhuǎn)。
4 如何避免“租賃者”和村莊私下簽訂協(xié)議，“明租暗售”？
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陶然認(rèn)為，公眾和市場最關(guān)心的莫過于，若“以租代售”，是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”可暗渡陳倉、搖身一變進(jìn)入市場？政府可以引入市場化、專業(yè)化的第三方物業(yè)公司，實(shí)施住房的出租和管理。如此，即可避免“明租暗售”、“小產(chǎn)權(quán)房”短期大量入市，對(duì)市場造成崩塌性震動(dòng)。在目前樓市虛高的形勢(shì)下，“小產(chǎn)權(quán)房”若失控，易觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破滅，房價(jià)硬著陸。一條現(xiàn)實(shí)路徑是，以對(duì)房價(jià)沖擊力小的租賃住房為切入點(diǎn)，釋放集體土地潛力，培育穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)租賃市場，并探路集體土地發(fā)展住房的規(guī)則。如此，既可解城鎮(zhèn)化住房之困，又可緩慢釋放樓市壓力，為房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變機(jī)制，開辟通道。
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