過去一年來，房價(jià)經(jīng)過一輪暴漲，遭遇中央及地方政府的強(qiáng)力調(diào)控，至今年7月，多地房價(jià)已階段性見頂。這一輪暴漲有多方面原因，一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市的恐慌性追漲和踏空心理驅(qū)使部分投資者非理性入市，三四線城市則是受去庫存的政策激勵，購房者視之為利好（部分三四線城市有可能將長期套牢），另外多地的棚改政策和城中村改造形成被動型購房需求，而且拆遷補(bǔ)償巨額資金不可避免會涌進(jìn)樓市。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末，中國商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米，同比下降11%。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2015年以來的近31個月新低，這主要?dú)w功于三四線城市成為最近4個月的去庫存主力。一線城市的棚改力度很大，日前，新加坡上市公司仁恒置地發(fā)布公告，以105.2億人民幣的總價(jià)確認(rèn)了上海楊浦81、83街坊，即蔣家浜地塊的開發(fā)權(quán)利。這將成為局部房價(jià)上漲的重要推力。
針對部分房價(jià)暴漲，中央和地方政府的調(diào)控政策連下重手，在曾經(jīng)使出的限購、限貸、限價(jià)的基礎(chǔ)上，祭出“限售”大殺器，有些城市甚至提出限售五年。截至目前，接近40個城市發(fā)布樓市“限售令”，沈陽、西安等城市提出限售五年，最長“限售”年限為河北省保定市的10年期。這一政策對房市殺傷力遠(yuǎn)甚于前三項(xiàng)，對于投機(jī)者來講，限售不啻為當(dāng)頭一盆冷水。這個政策首先將把那些靠加杠桿產(chǎn)生的投機(jī)需求阻隔在市場之外。
上述政策組合還將享受型需求、投資型需求也屏蔽在外，抑制超前性的自住需求，撇去這些泡沫，市場將趨于理性。7月全國首套房貸款平均利率上升至4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.02倍，這是繼2013年出現(xiàn)全面基準(zhǔn)利率后，時隔四年全國范圍內(nèi)首套房貸款再現(xiàn)全面回歸基準(zhǔn)利率。去杠桿與去庫存在個別地區(qū)呈現(xiàn)相互矛盾、方向抵消和力量膠著等復(fù)雜狀態(tài)，加大了政策精準(zhǔn)調(diào)控的難度。就各地差別化利率政策而言，北京多家銀行執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率，二套房利率上浮20%的最低標(biāo)準(zhǔn)。除了利率上浮，放款排隊(duì)時間基本需要三個月以上。
同時，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)管理部門加大監(jiān)管力度，日前，上海銀監(jiān)局對花旗銀行因違反利率規(guī)定發(fā)放房地產(chǎn)貸款開出1064萬元罰單。天津市房管部門對6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及6家中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)進(jìn)行了處罰。
為滿足自住型需求，住建部首次直接干預(yù)土地供給，要求各地加大土地供應(yīng)量。多個城市公布未來一段時間的土地供應(yīng)量。中國指數(shù)研究院日前發(fā)布一份報(bào)告，7月份，一線城市共推出土地80宗、土地面積341萬平方米，環(huán)比增加63%，同比增加99%。2016年至2020年，上海計(jì)劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套；2017年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地218公頃；2017年福州市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)316萬平方米，同比增長近一倍。2017-2021年，廣州全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米，年平均計(jì)劃供應(yīng)住宅用地640萬平方米。此外，武漢、重慶等二線城市土地供應(yīng)量也超過去年同期。土地供應(yīng)量的持續(xù)大規(guī)模增加，將會對發(fā)燒的樓市產(chǎn)生降溫的作用。
中央各部委和各地城市堅(jiān)持“房子是用來住的”，積極創(chuàng)新實(shí)踐，相繼推出配建保障房、共享產(chǎn)權(quán)、租售同權(quán)、開發(fā)商自持、商改住等舉措，增加供給，強(qiáng)化住房的居住功能，逐步削弱其金融功能和資本化傾向。比如，北京市住建委規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。杭州“現(xiàn)房銷售”的土地出讓規(guī)則要求，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)50%時，地塊所建商品房屋在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價(jià)率達(dá)70%時鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個或以上競買人投報(bào)自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施。上海住建委提出，“類住宅”整治中未銷售項(xiàng)目可考慮轉(zhuǎn)為租賃住房。這些改革和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，并逐漸回歸居住理念，引導(dǎo)預(yù)期回歸理性。
還有一點(diǎn)不容忽視，就是宏觀經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的確立，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供了大環(huán)境。實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面無論是服務(wù)業(yè)產(chǎn)值占比過半，還是消費(fèi)GDP貢獻(xiàn)超77%，無論是雙創(chuàng)帶來就業(yè)穩(wěn)步增長和新創(chuàng)企業(yè)持續(xù)增加，還是制造業(yè)結(jié)構(gòu)升級和新經(jīng)濟(jì)崛起，都讓房地產(chǎn)業(yè)松綁國民經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了條件。
宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、穩(wěn)中有進(jìn)，也為央行放緩貨幣增發(fā)、過度依靠政策刺激經(jīng)濟(jì)增長提供了信心。M2增速連續(xù)17個月下降，且連續(xù)3個月低于10%，體現(xiàn)出央行“穩(wěn)貨幣、緊監(jiān)管”的政策導(dǎo)向。M2增速進(jìn)入下降通道并不意味著貨幣緊縮，相反，反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)量的社會融資規(guī)模增速平穩(wěn)，信貸快增，結(jié)構(gòu)改善，實(shí)體得到的金融支持并不弱。隨著去杠桿的深化和金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，比過去低一些的M2增速可能成為新的常態(tài)。
總之，服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、定位于居住功能的房地產(chǎn)業(yè)不會因?yàn)樨泿炮吘o而受到壓制，如果房子是用來住的，房地產(chǎn)不會差錢。因此，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值理念、經(jīng)營觀念、發(fā)展戰(zhàn)略、市場定位也許到了需要轉(zhuǎn)變的時候。
要從根本上扭轉(zhuǎn)預(yù)期，這些政策都還只是治標(biāo)之策，基礎(chǔ)性工作還需扎實(shí)推進(jìn)，包括改革分稅制、改革土地出讓制度、健全土地出讓金管理制度，完善房地產(chǎn)稅、空置稅、資本利得稅，建立房地產(chǎn)交易信息公開披露制度等等。
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