行業(yè)發(fā)展趨勢是行內(nèi)企業(yè)個體發(fā)展的累積與疊加，而企業(yè)的個體發(fā)展則體現(xiàn)了行業(yè)發(fā)展的共性特征�？梢�，房企的償債能力演變路徑也必然遵循房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力共性規(guī)律。為此，我們將通過對房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的趨勢分析，對房企償債能力進行評估與預(yù)警。
一、從長期看，房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力取決于其順應(yīng)中國人口演變趨勢，創(chuàng)造的新價值滿足城市群需求的程度
從人類發(fā)展軌跡來看，人的發(fā)展規(guī)律決定了房地產(chǎn)創(chuàng)富能力的發(fā)展趨勢。十三五期間，中國人口的發(fā)展規(guī)律正在呈現(xiàn)兩大規(guī)律：其一，落后地區(qū)人口將繼續(xù)向沿江、沿海、鐵路沿線地區(qū)聚集，如三大經(jīng)濟圈和長江經(jīng)濟帶等經(jīng)濟軸帶；其二，中小城市人口向跨過中等收入陷阱，更加精細社會分工的巨型城市浪潮般涌入，如北上廣深一線城市。過去10年則主要依賴城市擴張吸納當?shù)厝丝�，未�?0年城市人口的增加主要依靠城市間的流動人口。進入城市化的后期，從人口流動的角度，由農(nóng)村流向城市的人口減弱，由小城鎮(zhèn)流向大城市的趨勢形成。從國外經(jīng)驗看，在城市化率超過50%后，隨著城市化進入后期，人口的流動也體現(xiàn)為由農(nóng)村到城市轉(zhuǎn)變?yōu)橛沙鞘械匠鞘小?
這一發(fā)展規(guī)律的外在重要表現(xiàn)是中國城市群的橫空出現(xiàn)，璀璨耀眼，將主宰著中國國運的發(fā)展命脈，牽動著世界經(jīng)濟發(fā)展的脈搏。通過對美日等世界級城市群的發(fā)展軌跡考察，可以發(fā)現(xiàn)城市群是國家經(jīng)濟乃至世界經(jīng)濟增長的引擎。城市群借助發(fā)達的軌道交通網(wǎng)絡(luò)推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移升級，產(chǎn)業(yè)的空間布局更加合理，第三產(chǎn)業(yè)占比上升，人口持續(xù)流入，城市化率迅速提升，城市經(jīng)濟因此得到快速發(fā)展。當前世界經(jīng)濟增長重心正向亞太轉(zhuǎn)移，中國成為世界經(jīng)濟新增長極。為順應(yīng)歷史發(fā)展潮流，中國政府快速發(fā)展軌道交通網(wǎng)絡(luò)，以連接中國5大國家級城市群，并推動其崛起。通過便捷的軌道交通實現(xiàn)大中小城市網(wǎng)絡(luò)化同城化，形成核心經(jīng)濟與服務(wù)功能與其他產(chǎn)業(yè)區(qū)聯(lián)動發(fā)展的城市群經(jīng)濟圈模式，解決了核心城市人口和產(chǎn)業(yè)等過度集中的問題。中國城市群的建設(shè)也將大大改變中國人的居住格局。
在此天下大勢的驅(qū)動下，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)富能力的發(fā)展呈現(xiàn)了區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性。區(qū)域性，是由人口流動最終形成的具備梯度的區(qū)域經(jīng)濟決定的，需求量的聚集必然驅(qū)使房企的業(yè)務(wù)布局將集中于人口聚集的核心城市群形成的都市圈。以國內(nèi)市場為一個大集合體，各省市作為分開來看，部分省市已經(jīng)跨過了中等收入陷阱，進入到高附加值產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長的階段，進而引起新的社會分工，更加精細的社會分工會增加就業(yè)崗位，高附加值產(chǎn)業(yè)也能夠支持拉動就業(yè)，進而引起新一輪的人口導(dǎo)入，特別是在整個經(jīng)濟下行趨勢當中，這樣的已有社會分工省市完成跨過中等收入陷阱，對人口導(dǎo)入的現(xiàn)象會更加明顯；結(jié)構(gòu)性是由在軌道交通網(wǎng)絡(luò)化多樣化、密集化的帶動下，中國城市群對住房的需要多樣化的趨勢決定的。與世界級城市群相比，中國城市群發(fā)展空間大，房產(chǎn)行業(yè)需要更加創(chuàng)造多元化的住宅產(chǎn)品，以適應(yīng)新一輪數(shù)億人口的乾坤大挪移的多元化需要。
由上可見，深耕于沿江、沿海、鐵路沿線地區(qū)，尤其在三大經(jīng)濟圈和長江經(jīng)濟帶等經(jīng)濟軸帶上具備大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，在城市群建設(shè)中占據(jù)關(guān)鍵資源的房企具有更高比較優(yōu)勢的創(chuàng)富能力，其中創(chuàng)新意識強，產(chǎn)品設(shè)計敏感的企業(yè)則更能領(lǐng)風氣之先，快速提升創(chuàng)富能力，增強償債能力。
二、從短期看，房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力取決于信用環(huán)境友好性及產(chǎn)品創(chuàng)新的增值性
從房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)富能力的始端看，信用環(huán)境是最為關(guān)鍵的創(chuàng)富源泉。自2008年全球金融危機以來，世界經(jīng)濟至今處于探底過程，各大經(jīng)濟體復(fù)蘇乏力，各國央行都嘗試使用“開閘放水”的藥方。因此，在此世界形勢下，中國政府也曾順應(yīng)這一潮流，持續(xù)向市場增加投放M2量。由于中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型遠低于預(yù)期，實體經(jīng)濟的盈利能力乏力，房地產(chǎn)行業(yè)將吸收著這一輪貨幣周期中寬松階段較大比重的M2投放量。不可否認，中國房地產(chǎn)業(yè)依然扼守著中國經(jīng)濟的安全線。因此，2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)蘊藏的系統(tǒng)性金融風險越來越嚴重，挑戰(zhàn)著政府容忍的底線。于是，2017年房企普遍面臨的信用環(huán)境是“寒風凜凜”的。相比于中小型房企，大型房企，尤其是具有政府背景的大型房企，擁有多元化融資渠道，尤其是與大型商業(yè)銀行建立的穩(wěn)定關(guān)系，利于其獲取信貸支持，保障其償債能力。這進一步加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)償債能力的分化趨勢。
從創(chuàng)富能力的終端看，行業(yè)的產(chǎn)品能否順應(yīng)周期演變規(guī)律，為人們創(chuàng)造新的價值是最為關(guān)鍵的抓手。從周期演變來看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度短期受到貨幣政策的驅(qū)動較大，但從長周期來看，行業(yè)的景氣度仍是由供需關(guān)系決定的。盡管在一線城市，如北京、上海超過2000萬人級別的巨型城市，供需缺口壓力客觀存在。但我國已基本實現(xiàn)戶均一套房，行業(yè)由供不應(yīng)求進入到整體供過于求、局部結(jié)極性需求失衡的境況。2010年以后，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的重大變化，即是毛利率大頂顯現(xiàn)。中國土地價格持續(xù)上升，地產(chǎn)公司毛利率不斷下滑，增收不增利，缺乏盈利可見度。為了突破生存困境，房企開啟了新一輪轉(zhuǎn)型潮，深化房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)生態(tài)鏈，以拓展產(chǎn)品創(chuàng)新增值性。其產(chǎn)
品主要的創(chuàng)新增值點有：
1.房企轉(zhuǎn)型金融：地產(chǎn)+金融
地產(chǎn)企業(yè)本身可熟練的把控各種金融工具的使用，歷史沿襲使得部分大型房企憑借其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及強大的風控能力等競爭優(yōu)勢逐漸實現(xiàn)金融領(lǐng)域價值鏈的延伸，在傳統(tǒng)地產(chǎn)重資產(chǎn)模式難以為繼的背景下，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型必然伴隨著金融屬性的強化，同時金融改革的深入推進必將強化金融與地產(chǎn)的混業(yè)趨勢，近兩年來部分龍頭房企已率先通過收購金融企業(yè)、設(shè)立房地產(chǎn)基金等方式向金融領(lǐng)域滲透。這也滿足了我國居民財富配置多元化的趨勢。
2.房企轉(zhuǎn)型健康養(yǎng)老：地產(chǎn)+醫(yī)療
隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療等需求快速增長，與其他國家相比，我國老年人口絕對數(shù)量大，目前是世界上唯一老年人口過億的國家，也是老齡化程度最高的發(fā)展中國家，2014年我國65歲以上的老齡人口占比已達10.1%，家庭結(jié)構(gòu)的縮小及社會化養(yǎng)老需求的增多使得越來越多的家庭需要借助于第三方醫(yī)療機構(gòu)來滿足差異化的醫(yī)療需求，同時隨著近年來鼓勵社會力量投資養(yǎng)老領(lǐng)域的政策相繼在產(chǎn)業(yè)規(guī)模2020年有望達8萬億人民幣的趨勢下，如何尋找合適的醫(yī)療健康領(lǐng)域轉(zhuǎn)型出路對于房企來說同樣值得去探究，正所謂術(shù)業(yè)有專攻，我們更看好房企率先布局需要專業(yè)化與精細化運作的細分領(lǐng)域，同時該領(lǐng)域需兼具爆炸性以及更加性感的賣點，進一步而言，轉(zhuǎn)型智慧醫(yī)療/互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療以及醫(yī)療美容產(chǎn)業(yè)這種新興藍海產(chǎn)業(yè)不失為一個值得發(fā)掘的方向。
3.地產(chǎn)服務(wù)市場：地產(chǎn)+后端服務(wù)市場
地產(chǎn)存量時代的到來使得行業(yè)盈利模式從以往開發(fā)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)主導(dǎo)，未來行業(yè)核心競爭力將體現(xiàn)在服務(wù)能力上，地產(chǎn)后端市場的價值發(fā)掘?qū)⒊蔀樾袠I(yè)未來重要的盈利增長點。對于地產(chǎn)后端服務(wù)市場，與其對應(yīng)的包括房產(chǎn)金融服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、二手房租售代理等環(huán)節(jié)，這其中衍生出包括房地產(chǎn)交易、社區(qū)金融、社區(qū)商業(yè)等在內(nèi)的諸多細分市場，目前海量的存量住戶價值尚未被完全開發(fā)，一旦商業(yè)盈利模式成熟，房地產(chǎn)行業(yè)將就此迎來蛻變。例如，社區(qū)消費已成為潛力巨大的服務(wù)消費市場，基于移動互聯(lián)技術(shù)的快速發(fā)展，圍繞社區(qū)O2O多維度構(gòu)建社區(qū)生活場景，連接用戶與商家成為可能，未來社區(qū)生活服務(wù)業(yè)將進一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)資本、互聯(lián)網(wǎng)及物業(yè)管理的各自優(yōu)勢，通過利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與O2O理念整合線上線下資源進行產(chǎn)業(yè)融合，帶來社區(qū)服務(wù)的增值空間。
4.園區(qū)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新：地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)升級
根據(jù)《2015年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展藍皮書》，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀看，園區(qū)數(shù)量多但大部分規(guī)模較小，園區(qū)經(jīng)營質(zhì)量及服務(wù)效率較低，主要收益來源還局限于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)如建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃等，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的日薄西山令多數(shù)園區(qū)企業(yè)盈利呈逐年下降的趨勢。隨著國企改革的推進以及“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的雙引擎動力，我們認為部分以華夏幸福為代表的“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)升級”運營模式將會抓住中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的機遇。
由上可知，善加利用友好性信用環(huán)境，善于挖掘產(chǎn)品創(chuàng)新增值點的房企創(chuàng)富能力更有比較優(yōu)勢，保障著房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的整體穩(wěn)定性。
三、結(jié)論
本文試圖從中國社會經(jīng)濟全局的高度審視房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力的演變趨勢。通過房地產(chǎn)行業(yè)長期分析，我們認為中國以城市群聚集為核心特征的人口演變趨勢為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了無限寬廣的需求空間，但是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當順應(yīng)科技發(fā)展，人們生活質(zhì)量提高的內(nèi)在需求，設(shè)計出更高層次的產(chǎn)品，加速中國人民生活的智能化，提高生活品質(zhì)的現(xiàn)代化，助力中國夢的實現(xiàn)，從住的維度體現(xiàn)民族的復(fù)興與社會主義制度的優(yōu)越性。從這個角度看，房地產(chǎn)行業(yè)擔負的使命決定了其依然是中國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)含的巨大創(chuàng)富能力也將保障房地產(chǎn)行業(yè)償債能力長期穩(wěn)定。
但從短期看，房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力將呈現(xiàn)一定的脆弱性。全球經(jīng)濟仍處于低位運行的通道，中國經(jīng)濟下行壓力依然較大，房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束了十多年的黃金發(fā)展期，毛利率大頂顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)需要拓展業(yè)務(wù)生態(tài)鏈，以挖掘產(chǎn)品創(chuàng)新增值點。鳳凰涅槃，浴火重生，本文判定，那些善于充分利用友好性信用環(huán)境，深耕于經(jīng)濟軸帶上的城市群建設(shè)、產(chǎn)品探索性強的房企創(chuàng)富能力更有比較優(yōu)勢，保障著房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的穩(wěn)定性，代表著房地產(chǎn)行業(yè)的前進力量。換言之，那些不具備這些特征的房企，將無法順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)富能力發(fā)展的共性規(guī)律，因而我們應(yīng)對其償債能力進行預(yù)警，防止其債券違約。
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