今年平度市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，現(xiàn)就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析如下，供參考。
一、基本情況
1-7月份平度市新建商品房銷售面積同比增長39.8%，增速較1-6月份回落7個(gè)百分，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，銷售面積增速較年初已累計(jì)回落53.8個(gè)百分點(diǎn)；本年完成投資在二季度持續(xù)升溫，增速一度攀升到60%以上，在7月份有所下降。上半年各月銷售面積增速持續(xù)回落，6月份有小幅提升，7月份有所回落，上半年各月投資持續(xù)增長，6月份當(dāng)月投資增速達(dá)到峰值，7月份開始大幅回落。
一是新建商品房銷售量增速回落。1至7月份，全市累計(jì)新建商品房屋銷售面積為70.71萬平方米，同比增長39.8%，增速較1-6月份回落7個(gè)百分；房屋銷售額42.49億元，同比增長51.4%。其中，新建住宅銷售面積為61.56萬平方米，同比增長32.6%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為8.36萬平方米，同比增長150.8%。未來一段時(shí)間內(nèi)，平度市房屋銷售量將會(huì)繼續(xù)增長，但由于去年同期商品房銷售量較大，今年受調(diào)控政策影響，增幅會(huì)進(jìn)一步回落。
二是住宅均價(jià)穩(wěn)中有升。受中泛圣達(dá)商務(wù)中心集中簽約影響，當(dāng)月商品房銷售均價(jià)波動(dòng)較大，為10068元/平方米，同比增長76.2%，環(huán)比增長79.4%。但住宅均價(jià)較為平穩(wěn)，價(jià)格為5696元/平方米，同比增長6.5%，環(huán)比增長2%；商業(yè)營業(yè)用房均價(jià)25414元/平方米，同比增長172.3%，環(huán)比增長225.4%。主要是由于中泛圣達(dá)商務(wù)中心以35498元/平方米的均價(jià)，集中銷售1.29萬平方米商業(yè)營業(yè)用房，占當(dāng)月全市商業(yè)營業(yè)用房銷售量的62%，推動(dòng)了全市商業(yè)營業(yè)用房均價(jià)及全部新建商品房銷售均價(jià)。下半年，受新建商品房的地理位置、戶型結(jié)構(gòu)等因素的影響，住宅價(jià)格將會(huì)有所波動(dòng)，但波動(dòng)幅度相對(duì)平穩(wěn)，總體將成上升趨勢(shì)。
三是待售面積持續(xù)減少。今年以來，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好，新建商品房待售面積增幅持續(xù)減緩，去庫存成效顯現(xiàn)。截止到7月底，新建商品房待售面積69.22萬平方米，較上月減少2.31萬平方米，同比增長7.2%，增速較去年同期回落52.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積21.62萬平方米，同比下降37.5%。按照今年1至7月份平均每月住宅現(xiàn)房銷售量計(jì)算，平度市新建商品住宅待售大約需要15個(gè)月能消化完。
四是房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有降。1-7月份，平度市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資29.76億元，同比增長46.3%，增速較上月回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資21.79億元，同比增長71.7%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資4.81億元，同比增長5%；其它投資3.16億元，同比增長2.6%。未來幾個(gè)月內(nèi)，御園新城一期、上�；▓@二期、江山帝景二期等項(xiàng)目將陸續(xù)開工建設(shè)，房地產(chǎn)投資將保持增長勢(shì)頭。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析
今年以來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售面積增速持續(xù)回落。預(yù)計(jì)下半年平度市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售增速保持相對(duì)平穩(wěn)，大項(xiàng)目銷售量可能出現(xiàn)穩(wěn)中有增的發(fā)展態(tài)勢(shì)。主要因素是：
一是政策因素及項(xiàng)目本身影響。2017年國家為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，相繼出臺(tái)了一系列政策措施，主要包括商品房限購、增加土地供應(yīng)、整治“首付貸”、房地產(chǎn)稅立法、房貸利息抵稅、落實(shí)“營改增”等。今年3月份，青島市也出臺(tái)了相關(guān)限購政策。
房地產(chǎn)新政實(shí)施以來，平度市新建商品房銷售面積增速持續(xù)回落；新建商品住宅均價(jià)小幅增長，但均價(jià)更多的是受地理位置、戶型結(jié)構(gòu)等因素的影響；待售面積逐月減少；房地產(chǎn)投資持續(xù)增長。整體而言，房地產(chǎn)新政對(duì)商品房銷售具有一定影響，導(dǎo)致銷售面積增速回落，但對(duì)價(jià)格和投資影響不大。
另外，部分大的項(xiàng)目例如星光華府、金色家園、中杰時(shí)代雅居等，上半年房源基本售罄，目前處于清盤狀態(tài)，對(duì)下半年全市新房銷量可能會(huì)有一定影響。
二是開發(fā)商預(yù)期較好。通過對(duì)1至7月份銷售較好的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研了解，企業(yè)普遍對(duì)下半年的銷售持樂觀態(tài)度，認(rèn)為下半年商品房銷量將與上半年持平或略好于上半年。9月份即將開盤的狀元府邸項(xiàng)目預(yù)計(jì)到年底將銷售可售總數(shù)的60%-70%；裕龍潤邦項(xiàng)目今年以來月均銷售30套左右，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月的銷量會(huì)略好于上半年；中央美地項(xiàng)目下半年高層、小高層陸續(xù)開盤，預(yù)計(jì)銷量同上半年持平。
三、建議措施
一是培育潛在購房需求。進(jìn)一步滿足居民改善性住房的需要，鼓勵(lì)和支持有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購房落戶，培育潛在購房需求。
二是盤活遺留項(xiàng)目。進(jìn)一步盤活遺留項(xiàng)目庫存，在依法依規(guī)的前提下推動(dòng)遺留項(xiàng)目存量房上市交易。例如平度市的錦繡桃源項(xiàng)目，在2012年就已竣工，但至今還有17000平方米的庫存無法上市交易。
三是重視非住宅類地產(chǎn)去庫存問題。截止到今年7月底，平度市商業(yè)營業(yè)用房待售面積39.91萬平方米，占全市商品房待售面積的57.7%。建議鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，將其持有房源向社會(huì)出租，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。
四是合理規(guī)劃土地供應(yīng)。根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)，要充分考慮未來城鎮(zhèn)人口增加和農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，合理確定各類房地產(chǎn)用地的總量、布局等，科學(xué)配置土地和房產(chǎn)資源，適時(shí)增加土地供應(yīng)。同時(shí)，積極引導(dǎo)培育本土房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展。
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