每次樓市調(diào)控都有兩項極為管用的手段——金融和稅收，尤其是金融的首付率和房貸利率。但是，過去各種手段運用是人為安排，容易受到地方認(rèn)識的局限或人為操控，也有時間滯后性。為了克服人工調(diào)控的弊病，需要建立一個自動調(diào)節(jié)機(jī)制，就是當(dāng)樓市異常波動（上升或下降）達(dá)到一定程度時，機(jī)制即自動觸發(fā)對沖，無需人工安排。
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,對于房地產(chǎn)市場，要“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”。筆者對此有如下思考和建議：
十多年來，我國樓市在波動和調(diào)控中反復(fù)循環(huán)。2000年到2016年，發(fā)生6.5個輪次的波動和調(diào)控循環(huán)，過程都是房價和銷售額急劇上升、社會反應(yīng)強(qiáng)烈、調(diào)控收緊樓市、樓市平穩(wěn)或偏冷、經(jīng)濟(jì)增長乏力、調(diào)控放松樓市，然后開始下一輪循環(huán)。2016年開始的這一輪波動還處于前半程中，已經(jīng)典型地反映了這種波動的特征。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：70個大中城市中，2016年12月新建住宅價格較2015年平均水平上漲10%以上的有23個城市，包括北、上、廣、深和大部分東中部省會城市，最高漲幅49.5%，這是樓市過熱的集中體現(xiàn)。
我國樓市長期波動、調(diào)控反復(fù)循環(huán)有多重原因。首先，是長期以來國人對于樓市作用認(rèn)識片面，過分依賴它推動經(jīng)濟(jì)和財政的增長。如果緊縮調(diào)控導(dǎo)致樓市平穩(wěn)或疲軟，經(jīng)濟(jì)增長不夠理想，就重新加熱樓市，于是樓市陷入下輪循環(huán)，這就是樓市長期波動的基本原因。其次，長期以來貨幣供應(yīng)量過大，而投資市場狹隘，導(dǎo)致貨幣大量流向樓市，不斷推高房價和銷售額，這是樓市長期不正常的關(guān)鍵原因。再次，在前面兩個原因的推動下，“房價只升不降”成為民眾牢固的預(yù)期，導(dǎo)致階段性恐慌購買，這是樓市長期不正常的心理原因。
穩(wěn)定樓市和房價是一項緊迫的重大任務(wù)。樓市的劇烈波動，尤其是房價快速上升，對于經(jīng)濟(jì)社會乃至于全局的破壞作用不容忽視。過分看重它在經(jīng)濟(jì)增長中的短期作用，放縱市場過熱，其實是飲鴆止渴，加速危機(jī)的到來。這是國際上多少慘痛經(jīng)歷得來的教訓(xùn)，我們不能企圖依賴加熱房地產(chǎn)這張老方子醫(yī)治經(jīng)濟(jì)病。中央對此有著極為清晰的認(rèn)識，指出“房子是用來住的，不是用來炒的”�，F(xiàn)在已經(jīng)到了把穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房價作為緊迫的重大任務(wù)的時候。
建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，并非一蹴而就。中央提出需要建立穩(wěn)定樓市的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，這是一套完整的體系。這個體系需要各部門的合力，需要大刀闊斧的改革。形勢催人，在這個體系確立之前，有必要建立一種同整套體系相容的機(jī)制，發(fā)揮短期可用、長期也可用的調(diào)節(jié)作用，以利于與綜合施策形成合力。
創(chuàng)建一個對沖樓市異常波動的自動調(diào)節(jié)機(jī)制刻不容緩。歷史表明，每次樓市調(diào)控都有兩項極為管用的手段——金融和稅收，尤其是金融的首付率和房貸利率。但是，過去各種手段運用是人為安排，容易受到地方認(rèn)識的局限或人為操控，也有時間滯后性。為了克服人工調(diào)控的弊病，需要建立一個自動調(diào)節(jié)機(jī)制，就是當(dāng)樓市異常波動（上升或下降）達(dá)到一定程度時，機(jī)制即自動觸發(fā)對沖，無需人工安排。其要點有五：一是監(jiān)測指標(biāo)�？捎脟医y(tǒng)計局發(fā)布的70個城市住宅價格指數(shù)作為唯一指標(biāo)。二是控制界限。設(shè)置上下限，超過上限或下限，對沖機(jī)制就自動觸發(fā)。三是對沖工具。首推金融手段，即首付率、利率雙率聯(lián)動。如某個城市一個月（或幾個月）內(nèi)住宅價格上升或下降超過限度，則首付率和利率自動增加或減少若干個百分點。當(dāng)然，自動調(diào)節(jié)機(jī)制并非“單打獨斗”，需要綜合施策，根據(jù)實際情況由各地加推稅金的增或減、交易門檻的升或降、費用的增或減、土地供給的增或減等政策，與金融手段形成合力。四是實施區(qū)域�？梢�70個城市為對象。五是監(jiān)管責(zé)任。即上一級政府及其主管部門。
該項機(jī)制具有及時調(diào)整的靈敏性，具有向上或向下對沖波動的雙向穩(wěn)定性，完全符合穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會大局的總要求。建議在進(jìn)一步研究論證的基礎(chǔ)上，選擇不同類型的城市進(jìn)行試點，確認(rèn)效果后在70個城市推廣。
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