在生產(chǎn)端和行業(yè)口，樓市、房價、拿地、未來到底怎么走，說啥的也都有。有的說房價撐不住了，有的說房價永遠(yuǎn)下不來；有的說泡沫快破了，有的說根本沒有泡沫；有的則搞起了折中主義，說會出現(xiàn)分化，有的說有漲有跌是新常態(tài)，有的說我要像農(nóng)民一樣種好地就行了。
每一個觀點，聽來貌似都有一些道理，但最后說者和聽者也不甚知所以然�，F(xiàn)在，我們就這輪已經(jīng)走滿10個月的調(diào)控，到底市場的主體———企業(yè)決策者是怎么想、怎么做、怎么進(jìn)退得當(dāng)，先期對話了上海主流地產(chǎn)公司高層人員，聽他們怎么說。
在2017年這場“與市場賽跑”的調(diào)控制度轉(zhuǎn)型過程中，更加錯綜復(fù)雜的市場變局才剛剛開始。在新的市場秩序與時空中，地產(chǎn)公司決策者怎么想、如何做，是最需要關(guān)心關(guān)切的態(tài)勢之一。
8月中旬，記者采訪到了綠地控股董事長、總裁張玉良，碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌，融信中國董事副總裁、第二事業(yè)部總裁林峻嶺及旭輝控股集團(tuán)執(zhí)行副總裁陳東彪，他們從樓市、房價、拿地、未來的行業(yè)維度分別深入剖析當(dāng)前房地產(chǎn)的勢、道與術(shù)。
外部環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻
記者：對于2017年上半年上海調(diào)控新策迭出，如拿地方式調(diào)整、整頓商住市場、推出公證搖號開盤。你怎么看本輪調(diào)控寬度和周期？對樓市又有怎樣的預(yù)判？
林峻嶺：從時間上來看，自2016年國慶期間全國20多座城市重新啟動限制性政策以來，到2017年8月，這輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了11個月，我們預(yù)計到2017年底，都不會有明顯的放松。
從調(diào)整政策的內(nèi)容來看，政策涉及的范圍和角度更為廣泛。所以，無論從調(diào)控的時間長度，還是調(diào)控政策的出臺頻率，我們綜合預(yù)計本輪房地產(chǎn)調(diào)控時間長度會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前任何一次調(diào)控周期，維持到2018年甚至之后更長時間，都是極有可能的。
高斌：在緊密的調(diào)控之下，其中土地價格的漲幅有明顯降低，地市的高熱也在逐漸緩解，房企對市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。由于調(diào)控是長效的，所產(chǎn)生的影響也是連續(xù)的，所以下半年的整體局勢將比上半年更加嚴(yán)峻。
陳東彪：在旭輝的判斷看來，未來的政策是中央督辦、地方主導(dǎo)，一城一策、行政管控會成為常態(tài)。政策會保持一定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止市場大起大落，但預(yù)計在下半年繼續(xù)加碼的可能性較小，而市場也將進(jìn)入平穩(wěn)增長期
另一方面，城市、區(qū)域市場的分化會更加明顯。一線城市上半年量縮價穩(wěn)，在低供給和低庫存下尋找平衡，市場也從開發(fā)銷售逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營持有。而二線城市大部分交易量小幅下滑，價格出現(xiàn)了穩(wěn)中有小幅上升。沒有調(diào)控落地的三線城市成交量有明顯增加，價格從底部回升，但熱度也在逐漸降低。從整體來看，市場的成交情況基本上會與去年持平，或有微升。
張玉良：一二線重點城市住宅市場調(diào)控還將持續(xù)，三四線城市及商辦產(chǎn)品還將繼續(xù)去庫存。下半年外部環(huán)境依然復(fù)雜，要全面、客觀、辯證地進(jìn)行研判，善于把握結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇與優(yōu)勢。
中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的總體態(tài)勢，社會各界的注意力仍將聚焦發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動能將進(jìn)一步釋放。
拼的是誰能抓住機(jī)遇
記者：行業(yè)第一梯隊企業(yè)持續(xù)成長，中型房企開始沖刺千億目標(biāo)，調(diào)控和土地都緊逼，在這樣的環(huán)境中企業(yè)怎樣做才能在上海市場生存下來、活得好？
張玉良：戰(zhàn)略布局之上，是商業(yè)模式的“軟實力”比拼。先進(jìn)的商業(yè)模式是企業(yè)最為核心的競爭力，運(yùn)營服務(wù)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同未來將成為影響企業(yè)發(fā)展成敗的生命線。從綠地來看，迭代創(chuàng)新的商業(yè)模式、多產(chǎn)業(yè)多業(yè)務(wù)模塊帶來的協(xié)同效應(yīng)，正加速釋放。
房地產(chǎn)行業(yè)正處在以“大企業(yè)、大項目、重產(chǎn)業(yè)、重運(yùn)營”為特征的時代，同時已進(jìn)入“制造業(yè)”階段，對房企而言，戰(zhàn)略上把握機(jī)遇、戰(zhàn)術(shù)上精細(xì)管理不可偏廢，提升盈利能力是核心。
高斌：我認(rèn)為，想要在上海市場生存，房企至少要具備三點。第一是能夠準(zhǔn)確地理解政府的調(diào)控思路，踩準(zhǔn)市場節(jié)點，同時要有縱觀城市未來發(fā)展趨勢的眼光。第二是要有雄厚的資金實力以支撐在上海的發(fā)展。最后是要有成熟的品牌和運(yùn)營能力。
林峻嶺：對于在上海深耕的房地產(chǎn)企業(yè)而言，壓力并非簡單的來源于調(diào)控，更多的是在行業(yè)升級換代的歷史節(jié)點上，如何尋求新的發(fā)展機(jī)遇和企業(yè)“生長點”。
首先，土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房企保證回本，就必須在產(chǎn)品上不斷提升。從商品房供不應(yīng)求體現(xiàn)的是土地供應(yīng)和上海城市人口住房需求的背離。新建商品住宅土地不足，導(dǎo)致土拍市場持續(xù)高溫，開發(fā)商獲地成本高企，為保證回本，哪怕遠(yuǎn)郊地塊，也不得不以同區(qū)域高端住宅為藍(lán)本開發(fā)。
其次，上海步入了存量開發(fā)時代，“得存量資產(chǎn)者得天下”是未來必然的趨勢。上海每個區(qū)其實都存在大量的存量土地，多為老廠房、老舊小區(qū)等形態(tài)存在著，這些存量資產(chǎn)的盤活，以及上海城市更新的需求、不良資產(chǎn)處置、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的市場大門正在打開，將為房企帶來新的機(jī)遇。上海，作為全國房地產(chǎn)市場發(fā)展先行者，正通過自身的升級換代，促使房企之間的戰(zhàn)略調(diào)整、發(fā)展規(guī)劃升級和企業(yè)之間的合作加深。面對復(fù)雜的市場環(huán)境，包括融信在內(nèi)的各類房企，都會根據(jù)企業(yè)自身的戰(zhàn)略導(dǎo)向和企業(yè)文化，謀求新的發(fā)展機(jī)遇。
房價會波動，大跌難
記者：你們是調(diào)控的承受方，調(diào)控對上海房價已經(jīng)產(chǎn)生怎樣的影響？今年3月以來，上海預(yù)售審批放緩，對你們影響大嗎？
林峻嶺：現(xiàn)行的調(diào)控政策是為了促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險，并不是為了要遏制和打壓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。上海，是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)，是全球第二大金融城市，股票交易量排全球第二，黃金現(xiàn)貨交易量排全球第一，全市有超過1500家金融公司。其包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格穩(wěn)定，對于國家經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的意義。在我們看來，放眼中長期，上海的房價不會出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，只有可能出現(xiàn)短期的微幅波動。
高斌：今年以來，上海預(yù)售審批的節(jié)奏有所放緩，導(dǎo)致我們項目推出的節(jié)奏有所滯后。預(yù)計在今年下半年，碧桂園上海區(qū)域?qū)?到5個項目的放量，今年銷售目標(biāo)在120億元左右，想要達(dá)成有壓力，所以必須全力以赴。由于我們的產(chǎn)品多為剛需，項目的推出符合市場預(yù)期，加上產(chǎn)品本身價格低于城市平均水平，對平抑價格有積極作用，所以盡管市場嚴(yán)峻，只要剛需產(chǎn)品的需求還在，我們就有機(jī)會。
從土地端打響淘汰賽
記者：土地稀缺，地價高企，拿地難度增加，如何看未來上海土地市場的走勢？公司在拿地戰(zhàn)略上會有哪些調(diào)整？
張玉良：在公開二級土地市場價格仍處于高位的情況下，綠地土地儲備堅持積極謹(jǐn)慎的投資策略，有重點有針對性合理補(bǔ)充項目資源。2016年及今年一季度，公司加強(qiáng)市場研判，聚焦重點區(qū)域和重點產(chǎn)品，加大了項目儲備力度。目前土地儲備體量合理、結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，將為未來幾年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
搶抓機(jī)遇儲備土地，特別是要重點落實一批有市場潛力的特色小鎮(zhèn)大盤項目。繼續(xù)優(yōu)化區(qū)域布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，著力圍繞一二線城市特別是重點調(diào)控城市，開展土地投資。重點聚焦住宅產(chǎn)品進(jìn)行項目儲備，適當(dāng)儲備優(yōu)質(zhì)商辦項目。要控制拿地成本。以有產(chǎn)業(yè)題材、有資源協(xié)同的投資策略為主，以市場拍賣及項目并購為輔，低成本獲取項目。
陳東彪：目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于高位平臺期，不確定性有所增加。一方面集中度進(jìn)一步提高，兼并收購浪潮洶涌；另一方面，從土地端、產(chǎn)品端開始的資源競爭的淘汰賽已經(jīng)打響，對房企而言沒有土地就意味著沒有地位。而企業(yè)的規(guī)模也將成為資源配置的重要手段之一。
土地方面，房企逐漸接受政府限價的事實，一線及調(diào)控二線城市土地價格有小幅回調(diào)，相反弱二線及三線城市受銷售利好刺激土地價格開始上漲。預(yù)計大部分城市在下半年土地供應(yīng)上會有所增加，四季度買地和并購的機(jī)會也會增加。把握城市分化和城市輪動帶來的投資時機(jī)。
林峻嶺：土地對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，是不可或缺的生產(chǎn)要素。在地價接連上漲的現(xiàn)如今，融信在拿地層面會將更多的精力投向具有合理估值的收并購項目、地價占房價比例比較低的潛力型城市、市場去化量有保證的城市和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃清晰且向好的區(qū)域。這些城市或者區(qū)域的土地，可能在現(xiàn)如今還不能稱得上“優(yōu)質(zhì)”，但是其尚處于洼地的價格和具有潛力的區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向，是融信拿地的重點參考指標(biāo)。
高斌：隨著行業(yè)洗牌，市場會逐漸淘汰掉部分中小型的企業(yè)，留下實力雄厚的房企，確實有利于土地有質(zhì)量的開發(fā)，但同時也意味著，拿地的難度在增大。碧桂園的態(tài)度是時刻關(guān)注土地市場的動態(tài)，積極參與，謹(jǐn)慎獲取。
在收并購市場上我們會將繼續(xù)加大力度，當(dāng)前收并購的市場競爭甚至比公開市場的比拼更加激烈。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近10年的上揚(yáng)發(fā)展，上海能夠被開發(fā)的存量也所剩無幾，相信在短期內(nèi)釋放的可能性并不大。對于存量探索的類型我們?nèi)詧猿忠宰≌瑸橹�，但在核心區(qū)域的商辦項目未來也會考慮加大力度。
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