如今的樓市上游增長(zhǎng)與過(guò)去的開發(fā)投資增長(zhǎng)已全然不同。隨著住房回歸居住屬性，先租后買、產(chǎn)權(quán)共有、“先小后大”的住房消費(fèi)模式建立，基于有效需求、內(nèi)需驅(qū)動(dòng)的開發(fā)投資，以及基建和市政投資將快速增長(zhǎng)，樓市將告別過(guò)去被“工具化”的畸形定位。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日在發(fā)布下半年樓市“開局”數(shù)據(jù)時(shí)，刻意給出了兩個(gè)信號(hào)：
信號(hào)一
樓市上下游都在降溫，
但總體運(yùn)行比較平穩(wěn)
1月至7月，各地商品房銷售面積增速（14.0%）和金額增速（18.9%）繼續(xù)放緩，但依舊保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)；開發(fā)投資增速（7.9%）比上半年回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月回落，但仍比去年同期高出2.6個(gè)百分點(diǎn)。截至7月末，商品房待售面積同比下滑11%，降幅比6月末擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)，“去庫(kù)存”在加速。另外，土地購(gòu)置面積增速?gòu)纳习肽甑?.8%增長(zhǎng)至1至7月的11.1%，顯示開發(fā)商并未看淡未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期。
信號(hào)二
經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的依賴度在下降，
不宜高估樓市下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊
今年上半年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率是6.2%，而去年同期是8.2%。盡管下降了兩個(gè)百分點(diǎn)，但GDP增速卻從去年上半年的6.7%升至今年上半年的6.9%。而且，在住房回歸居住屬性的頂層設(shè)計(jì)框架下，圍繞租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制正在形成，房地產(chǎn)公共產(chǎn)品和商品的雙重屬性將進(jìn)一步厘清，行業(yè)將進(jìn)入多層次需求理性驅(qū)動(dòng)和良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系將被重新塑造。
目前，樓市運(yùn)行的特征就是高位平衡和上下游背離。今年以來(lái)，受連續(xù)調(diào)控高壓、資金面收緊的影響，商品房銷售增速延續(xù)去年4月以來(lái)下滑的趨勢(shì)，熱點(diǎn)城市銷售下滑了40%左右。但是，受益于熱點(diǎn)城市需求外溢、大規(guī)模棚改、三四線城市整體“去庫(kù)存”、商辦物業(yè)銷售興起、軌交和高鐵帶動(dòng)“返鄉(xiāng)置業(yè)熱”，非熱點(diǎn)二線樓市及300多個(gè)三四線城市樓市火熱，很多城市樓市成交翻了一至兩倍。因此，今年以來(lái)全國(guó)商品房銷售面積和金額分別保持15%和20%左右的兩位數(shù)增長(zhǎng)�？紤]到2016年全國(guó)商品房銷售面積（15.7億平方米）和金額（11.8萬(wàn)億）創(chuàng)歷史紀(jì)錄形成的高基數(shù)，以及政策和資金面收緊，今年以來(lái)樓市銷售規(guī)模能實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)實(shí)屬不易，下游需求端處在高位平衡。
值得注意的是，近兩年“棚改”全面加速，而且貨幣化安置從2014年的10%迅速提高至2016年的50%，今年預(yù)計(jì)將超過(guò)50%，占商品房銷售面積的比重接近20%。前兩輪樓市回調(diào)，即2008年下半年到2009年、2011年下半年到2012年，共同特征就是銷售回落和待售庫(kù)存高壓并存。但是，本輪樓市回調(diào)最大不同在于，銷售端開始降溫，但由于土地供應(yīng)連續(xù)三年下降、新開工連續(xù)兩年下降，近兩年樓市需求卻很火熱，而且多數(shù)城市連續(xù)三年推行政策刺激下的“去庫(kù)存”，致使當(dāng)前很多開發(fā)商已經(jīng)無(wú)房可賣，不得不開啟被動(dòng)的“補(bǔ)庫(kù)存”。
另外，對(duì)去年以來(lái)各大城市房?jī)r(jià)上漲，住建部和國(guó)土部今年4月聯(lián)合發(fā)布“供地新政”，要求熱點(diǎn)城市要加快供地，制訂三年供地“滾動(dòng)計(jì)劃”，同時(shí)啟動(dòng)監(jiān)管問(wèn)責(zé)。今年1月至7月，大城市供地開始“放量”，50個(gè)城市的供地增長(zhǎng)了18%，一線城市則大幅增長(zhǎng)40%。與此同時(shí)，各大城市相繼上調(diào)了供地計(jì)劃，10個(gè)重點(diǎn)城市“十三五”供地計(jì)劃比“十二五”增長(zhǎng)37%。再有，今年的“棚改”仍保持在600萬(wàn)套的規(guī)模，貨幣化安置比例繼續(xù)提高。由此，土地購(gòu)置逆勢(shì)增長(zhǎng)，新開工態(tài)勢(shì)也不錯(cuò)，占新開工71.5%的住宅，1月至7月增長(zhǎng)12%，保持了去年同期的水平。
照此態(tài)勢(shì)，下半年開發(fā)投資有望繼續(xù)維持在高位。未來(lái)，針對(duì)樓市的資金面繼續(xù)緊縮，全國(guó)商品房銷售增速繼續(xù)下滑，熱點(diǎn)城市銷售下滑顯著，開發(fā)商“補(bǔ)庫(kù)存”動(dòng)力會(huì)下降，拿地和新開工托底開發(fā)投資的動(dòng)能也將下降。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)化紅利將全面輻射到四五線城市。更要注意的是，盤活存量將成為大主題。未來(lái)三年，“棚改”將進(jìn)入高潮。到2020年，“棚改”或?qū)⑹轿�，但在改善居民生活水平（尤其新市民）的公共政策主旨下，存量盤活會(huì)以替代形式體現(xiàn)，如住區(qū)或社區(qū)升級(jí)、農(nóng)村危房改造、特色小鎮(zhèn)建設(shè)、海綿城市、智慧社區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施等。
同時(shí)，供地和盤活存量空間開始傾向于租賃，這是涉及3億至4億人口龐大需求的“新藍(lán)海”。不管各類機(jī)構(gòu)盤活存量物業(yè)，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，或國(guó)企發(fā)揮帶頭作用，盤活存量低效商業(yè)辦公、工業(yè)廠房并用于租賃，抑或配套租賃住房需求的教育醫(yī)療、街道社區(qū)管理、市政服務(wù)設(shè)施等等，都將帶來(lái)巨大的開發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施需求。筆者認(rèn)為，相比樓市需求端，對(duì)上下游、固定資產(chǎn)投資等影響更大的開發(fā)投資是樓市政策最該關(guān)注的。因此，“棚改”、小城鎮(zhèn)建設(shè)、海綿城市、租賃發(fā)力、大城市舊改提速等等，都有對(duì)沖樓市上游開發(fā)投資下滑的考量。
由此可見，如今的樓市上游增長(zhǎng)與過(guò)去的開發(fā)投資增長(zhǎng)已全然不同。一方面，這是滿足有效需求、夯實(shí)有效購(gòu)買力基礎(chǔ)，保持樓市開發(fā)投資的一定規(guī)模，為穩(wěn)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、樓市軟著陸創(chuàng)造空間；另一方面，這是單純的樓市開發(fā)投資向4億多新市民扎根城市后的綜合投資增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變。
不管是新增租賃房、存量盤活用于租賃，還是配套租賃需求的教育醫(yī)療、街道社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，以及新市民“扎根”城市帶來(lái)巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與改造，都將為樓市帶來(lái)新動(dòng)能，也將替代單純的鋼筋水泥式的開發(fā)投資，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)向的開發(fā)投資依賴度將會(huì)隨之下降。隨著住房回歸居住屬性，先租后買、產(chǎn)權(quán)共有、“先小后大”的住房消費(fèi)模式建立，基于有效需求、內(nèi)需驅(qū)動(dòng)的開發(fā)投資及基建和市政投資將快速增長(zhǎng)，樓市也將告別過(guò)去被“工具化”的畸形定位，回到與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的正軌。
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