國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月70大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅降至10個(gè)月以來(lái)最低，繼續(xù)全部回落。而來(lái)自易居房地產(chǎn)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市8月上半月住宅新房成交面積暴跌，同比減少近七成。
究其原因，除了日趨嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策外，持續(xù)上浮的房貸利率也讓購(gòu)房者大感吃不消，而“租售同權(quán)”政策的發(fā)布也讓不少準(zhǔn)“房奴”們心存觀望。
一線城市上半月成交跌69%
首先來(lái)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)10個(gè)月回落，7月份比6月份分別回落1.7個(gè)和2.0個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)8個(gè)月回落，7月份比6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)6個(gè)月回落，7月份比6月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。
其中， 15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定。從同比看，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8個(gè)至4.9個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；5個(gè)城市微漲，最高漲幅為0.4%。
而易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布8月份上半月50城市商品住宅成交報(bào)告顯示，上半月，50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8%，同比減少30%。數(shù)據(jù)顯示，有36個(gè)城市出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。一二三線50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為69%、24%和23%。一二三線城市均表現(xiàn)為同比下跌，其中一線城市成交領(lǐng)跌。
具體來(lái)看，8月上半月，易居監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1043萬(wàn)平方米，環(huán)比7月上半月減少8%，同比減少30%。從環(huán)比跌幅來(lái)看，50個(gè)城市中，有28個(gè)城市出現(xiàn)了下跌的現(xiàn)象。有36個(gè)城市出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。
調(diào)控政策發(fā)酵市場(chǎng)回穩(wěn)
隨著熱點(diǎn)城市相繼步入以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為核心的“五限”時(shí)代，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制。
“調(diào)控在持續(xù)，本輪調(diào)控以來(lái)，一線城市與二線熱點(diǎn)城市例如南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、合肥、鄭州、武漢等這些城市，分別以不同形式被相關(guān)部門(mén)約談或會(huì)商。甚至部分地區(qū)被約談不只一次，要求控制房?jī)r(jià)漲幅與加大供應(yīng)量，減少房企囤房等現(xiàn)象。”相關(guān)人士透露，有較大漲幅或上漲預(yù)期的地方都是約談對(duì)象。
因此，上述人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)行政、金融等多方嚴(yán)控，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)迅速降溫，市場(chǎng)明顯回穩(wěn)。
與此同時(shí)，國(guó)家部委及各地政府近期相繼出臺(tái)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策，完善“購(gòu)租并舉”的住房制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制輪廓日漸明朗。
7月中下旬，住建部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，并選取了12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)。其中，試點(diǎn)名單以內(nèi)的廣州、鄭州、杭州等，試點(diǎn)名單以外的上海、無(wú)錫、揚(yáng)州、濟(jì)南、北京等近期都已出臺(tái)相關(guān)政策。
交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，這項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制的目的在于填補(bǔ)住房市場(chǎng)供給體系的空缺，更多地方有望加入這場(chǎng)針對(duì)住房市場(chǎng)供給側(cè)的重要變革之中。
利率上浮讓購(gòu)房者“吃不消”
除了相關(guān)調(diào)控政策外，持續(xù)上漲的房貸利率，亦令購(gòu)房者大呼“吃不消”。
去年以來(lái)，個(gè)人住房貸款占新增信貸比重過(guò)大的問(wèn)題引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注。進(jìn)入7月后，信貸有進(jìn)一步收緊趨勢(shì)。
央行近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月份，以房貸為主的居民中長(zhǎng)期貸款增加4544億元，環(huán)比回落289億元，同比回落229億元。
上海首套房利率優(yōu)惠也在持續(xù)收緊，目前普遍在基準(zhǔn)利率的9.5折及以上，更多的銀行甚至開(kāi)始實(shí)行基準(zhǔn)利率甚至1.1倍利率。南京的房貸額度則更為“吃緊”。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份南京地區(qū)的17家銀行中，首套利率最低為基準(zhǔn)利率，最高為基準(zhǔn)利率上浮20%。
全國(guó)多個(gè)二三線城市的銀行首套房貸利率亦出現(xiàn)上浮�！叭�360”數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)首套房平均利率為4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.02倍，環(huán)比上升2.25%，同比上升12.38%。7月份，全國(guó)35個(gè)城市的533家銀行中，超九成的銀行已無(wú)首套房房貸利率優(yōu)惠。
申萬(wàn)宏源數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)房地產(chǎn)銷售增速由6月的21.4%降至2%。上海中原地產(chǎn)高級(jí)分析師盧文曦認(rèn)為，房貸額度吃緊、房貸利率提高以及放款時(shí)間增加，讓購(gòu)房者在價(jià)格談判方面處于被動(dòng)地位，因此入市意愿開(kāi)始減弱。
交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹也認(rèn)為，按揭收緊對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)交易的抑制更為突出，其增速由去年同期的54.6%大幅下滑至4.1%。
三四線房?jī)r(jià)領(lǐng)漲成交略顯疲態(tài)
盡管一二線熱點(diǎn)城市整體降溫、并現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，但三四線城市房?jī)r(jià)卻實(shí)現(xiàn)“接力上漲”。例如，位列7月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅前十位的城市，除西安以外均為三線城市。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市已成為行業(yè)銷售增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�，如建德、余姚、清遠(yuǎn)、鹽城等地的銷售面積同比增幅已超過(guò)50%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)亦顯示，今年前7月，雖然商品房銷售面積和銷售額均現(xiàn)回落，但三四線城市集中的中西部地區(qū)商品房銷售量?jī)r(jià)卻增長(zhǎng)迅速。中部地區(qū)前7個(gè)月銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)18.0%和28%，西部地區(qū)增長(zhǎng)20%和36.5%，遠(yuǎn)高于全國(guó)整體增速14.0%和18.9%。
克而瑞集團(tuán)CEO張燕認(rèn)為，在調(diào)控高壓讓一二線城市房?jī)r(jià)“啞火”的同時(shí)，三四線樓市今年一改頹勢(shì)，成功“逆襲”。三四線城市房?jī)r(jià)之所以會(huì)“站在風(fēng)口上”，主要是因?yàn)楣┣箨P(guān)系和需求外溢產(chǎn)生的“紅利”。
易居研究院研究員賴勤表示，對(duì)于三線城市來(lái)說(shuō)，此前市場(chǎng)非常火爆，隨著購(gòu)房需求的釋放，目前已略顯疲態(tài)，成交量微跌。市場(chǎng)逐漸降溫，這體現(xiàn)了調(diào)控政策的有效性，樓市有望回歸理性。
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