基于經(jīng)濟(jì)效率的視角來(lái)論證上海房地產(chǎn)市場(chǎng)
丁彥皓 博士 基金經(jīng)理
談房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然會(huì)談及房?jī)r(jià)是否上漲。只是有人不是直接來(lái)談房?jī)r(jià)是否上漲，而是說(shuō)的更加委婉，諸如整體性向上的可能性越來(lái)越小。房地產(chǎn)確實(shí)關(guān)系老百姓的切身利益，自然會(huì)成為社會(huì)討論的熱門(mén)話題。如果從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律來(lái)分析，通常經(jīng)濟(jì)起飛前房?jī)r(jià)先行。中國(guó)自1998年取消福利分房之后，幾乎重建了一個(gè)國(guó)家。這二十年房?jī)r(jià)上漲是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。但是，隨著城市化進(jìn)程逐步進(jìn)入尾聲與產(chǎn)業(yè)格局逐步形成時(shí)，分化與結(jié)構(gòu)性行情成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征。因此，當(dāng)前分析房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不能全國(guó)一盤(pán)棋，而是要分區(qū)域與城市來(lái)單一論證。尤其最近廣州的“租售同權(quán)”、無(wú)錫的“租房落戶”以及北京的“共有產(chǎn)權(quán)”概念讓市場(chǎng)盲目地認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)來(lái)臨。
確實(shí)，房地產(chǎn)本來(lái)就是個(gè)區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)不同的特征，所以，本文只論證上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度必然會(huì)進(jìn)入“馬太效應(yīng)”的悖論。經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的博弈后，部分地區(qū)會(huì)由于資源集聚、人才涌入與市場(chǎng)機(jī)制的逐步完善決定其市場(chǎng)效率遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，從而導(dǎo)致資源、人才的持續(xù)涌入與市場(chǎng)機(jī)制的更加完善。胡溫時(shí)代，一直倡導(dǎo)東北振興、中部崛起與西部大開(kāi)發(fā)，但是，十八大之后，中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略是效率優(yōu)先，即資源配置基于效率，而非政府的政策性調(diào)控。因此，不到五年的時(shí)間，東部地區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)上升，就連部分四線城市都開(kāi)始限購(gòu)，而中西部地區(qū)的二三線城市還在依靠政策來(lái)去庫(kù)存。
但是，房?jī)r(jià)關(guān)系民生，房?jī)r(jià)上漲必然會(huì)出現(xiàn)利益再分配，所以，社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)的關(guān)注度自然增加。從中央政府角度講，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這是民生問(wèn)題。因?yàn)樵凇吧嘀嗌佟钡默F(xiàn)實(shí)情況下，如果對(duì)其不實(shí)施規(guī)范，少數(shù)人會(huì)依靠市場(chǎng)機(jī)制將有限的資源攬入手中，而其他人卻無(wú)房，這不利于社會(huì)公平。畢竟住房是生活必需品，關(guān)系老百姓的切身福利。因此，媒體與部分學(xué)者會(huì)迎合社會(huì)大眾或者誤解政府的真實(shí)意圖，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)極易引起民粹主義。
但是，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)必須搞清楚兩個(gè)問(wèn)題，即
1、政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否與市場(chǎng)機(jī)制相沖突？
2、政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)？
政府調(diào)控只是規(guī)范市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)最公平與最有效率的機(jī)制依然是市場(chǎng)。在市場(chǎng)的機(jī)制下，各類(lèi)潛在購(gòu)房者會(huì)“競(jìng)標(biāo)”某一套住房，政府通過(guò)政策確保讓其實(shí)現(xiàn)居住屬性，而抑制投資與投機(jī)屬性，使有限的住房資源盡可能“平均”的分配至更多的剛性需求與改善性需求中。因此，政府通過(guò)限購(gòu)、不同的信貸標(biāo)準(zhǔn)、差異化的利率與稅費(fèi)來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住屬性，從而降低投資與投機(jī)需求對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)影響，這將有效的抑制房?jī)r(jià)的非理性繁榮。因此，部分學(xué)者與媒體基于政策對(duì)投資與投機(jī)性需求的抑制來(lái)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。但是，分析房?jī)r(jià)的趨勢(shì)還得客觀的評(píng)估剛性需求與改善性需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響。
如上文所述，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)格局與經(jīng)濟(jì)效率的“馬太效應(yīng)” 已經(jīng)形成，這就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域間“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的悖論，人口自然會(huì)隨著市場(chǎng)效率的大小而遷徙。十八大之后，政府在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的策略是效率優(yōu)先，而非人為的逆轉(zhuǎn)各區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)平衡。所以，一直以來(lái)效率處于區(qū)域間領(lǐng)先地位的東部地區(qū)成為產(chǎn)業(yè)集聚與人口流入的目的地，從而出現(xiàn)了東部四線城市限購(gòu)，而中西部二三線城市依靠政策去庫(kù)存的尷尬。
因此，評(píng)判一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)必須基于剛性需求、改善性需求與通過(guò)限購(gòu)、不同的信貸標(biāo)準(zhǔn)、差異化的利率與稅費(fèi)擠出的投機(jī)與投資需求大小。事實(shí)是一線城市經(jīng)過(guò)多年的限購(gòu)政策后，投資與投機(jī)的需求已經(jīng)被有效的抑制。而此次調(diào)控更多抑制的是改善性需求，諸如上海認(rèn)房又認(rèn)貸的二套房首付70%政策限制了“賣(mài)小換大”的改善性需求。但是，分析上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須得分析上海的人口結(jié)構(gòu)與流動(dòng)特征。即
1、戶籍對(duì)人口流入的作用不同
各城市的落戶標(biāo)準(zhǔn)不同決定上海為了控制城市規(guī)模，特意通過(guò)戶籍限制人口流入，而其他城市為了引進(jìn)人口卻在一再降低落戶標(biāo)準(zhǔn)。戶籍制度強(qiáng)制抑制了人口的流入，但是上海會(huì)根據(jù)其具體的需求而調(diào)節(jié)落戶的標(biāo)準(zhǔn)，所以上海具有極大的人口涌入潛力。
2、落戶人口的質(zhì)量決定創(chuàng)造價(jià)值的能力不同
落戶人口質(zhì)量不同決定落戶人口創(chuàng)造價(jià)值的能力不同。能在一線城市落戶的一般都是名校熱門(mén)專(zhuān)業(yè)的碩士，千萬(wàn)元投資的企業(yè)家與教授等，這類(lèi)人更能創(chuàng)造價(jià)值，且自然收入更高，自然在一線城市落戶的新近人口必然有極強(qiáng)的住房購(gòu)買(mǎi)力。
3、人口的更替比例不同
小城市人口相對(duì)穩(wěn)定，而一線城市人口持續(xù)更替。一線城市每天都有太多“混”不下去的年輕人傷心離開(kāi)，老人退休后轉(zhuǎn)至周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的小城市養(yǎng)老，全國(guó)乃至全球競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)的年輕人涌入。所以，經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)更替后的人口更有購(gòu)買(mǎi)力。而小城市的人口相對(duì)穩(wěn)定，更替更多基于死亡與新生。
上海住房還附帶生產(chǎn)效率差異性的特征，不同的特征將會(huì)分化出差異性的房?jī)r(jià)。三四線城市的城市規(guī)模相對(duì)較小，所以，住哪里與在哪里工作一般不會(huì)沖突。但是，上海市總面積6340平方公里，人口密度位列全球全球第10位。尤其是上海經(jīng)過(guò)充分規(guī)劃已經(jīng)將不同的產(chǎn)業(yè)分布在不同的區(qū)域，所以，不同區(qū)域的住房承載不同的產(chǎn)業(yè)功能與生產(chǎn)效率。即在外灘與陸家嘴金融圈從業(yè)的人通常會(huì)在一小時(shí)車(chē)程圈內(nèi)選擇定居，當(dāng)前金融的盈利能力處于其他行業(yè)之首，所以，圍繞外灘與陸家嘴一小時(shí)車(chē)程圈內(nèi)的住房將會(huì)被收入更高的金融從業(yè)人員購(gòu)買(mǎi)。一旦該類(lèi)人群退休后，會(huì)將處于外灘與陸家嘴一小時(shí)車(chē)程圈內(nèi)的住房高價(jià)轉(zhuǎn)讓給盈利能力更強(qiáng)的金融從業(yè)人員，而選擇在崇明、嘉定等其他生產(chǎn)效率稍低，房?jī)r(jià)也相應(yīng)不高的區(qū)域購(gòu)置住房，從而騰挪出部分現(xiàn)金來(lái)養(yǎng)老。由此得出，圍繞外灘與陸家嘴一小時(shí)車(chē)程圈內(nèi)的房?jī)r(jià)中會(huì)包括所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)的盈利能力。這是決定黃埔、靜安、虹口與浦東房?jī)r(jià)相對(duì)其他區(qū)域較高的主要原因之一。所以，決定城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素之一還有區(qū)域產(chǎn)業(yè)的盈利能力。落后的夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)周?chē)m有極大地剛性需求，但是購(gòu)買(mǎi)力不足，而在盈利能力極強(qiáng)金融中心周?chē)》康臐撛诳蛻羰歉呤杖腚A層，房?jī)r(jià)自然會(huì)持續(xù)走強(qiáng)。
另外，上海持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，將諸如紡織與冶煉等落后夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)擠出去，培育盈利能力較強(qiáng)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，諸如金融與IT。通過(guò)城市魅力吸引全球精英涌入，然后再通過(guò)戶籍制度與競(jìng)爭(zhēng)力將精英中的精英篩選出來(lái)。這些精英具備較高的生產(chǎn)效率，掌握了最新的知識(shí)，自然能夠帶動(dòng)城市的發(fā)展。而盈利能力較強(qiáng)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)與收入頗豐的精英對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一個(gè)良性循環(huán)，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
這波三四線城市的房地產(chǎn)熱潮過(guò)后，結(jié)構(gòu)性行情將是中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期特征，而決定房?jī)r(jià)持續(xù)走高的主要因素就是城市競(jìng)爭(zhēng)力與產(chǎn)業(yè)效率。由此得知，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在未來(lái)的幾十年內(nèi)持續(xù)整體性向上。
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