“吃不飽，也餓不死”，這是新城控股高級副總裁歐陽捷對于目前房企資金狀況的描述——銀行嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)、再融資難度攀升，房企資金處于緊平衡狀態(tài)，信托、基金等高成本的融資方式層出不窮。
的確，對房地產(chǎn)企業(yè)而言當(dāng)前國內(nèi)融資環(huán)境不容樂觀，今年以來多家A股上市房企終止了定增計(jì)劃。但隨之而來，更多類型的融資術(shù)浮出水面。
定增融資收緊
當(dāng)前，面對A股市場的定增門檻整體抬高，作為被重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)，A股房企通過定增的難度可想而知。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，今年2月福星股份在停牌3個(gè)交易日后宣布終止33億元定增預(yù)案，成為定增新規(guī)影響下首家上市房企終止預(yù)案的典型案例。緊接著今年5月，綠景控股和世聯(lián)行先后發(fā)公告宣布終止本次非公開發(fā)行A股股票事項(xiàng)，同時(shí)申請撤回定增文件。今年7月，中糧地產(chǎn)因定增計(jì)劃未拿到批文到期失效。
而廣宇發(fā)展三度闖關(guān)均遇挫，這次主動砍掉了定增募資部分，試圖讓魯能集團(tuán)旗下魯能地產(chǎn)能夠上市，但最終能否如愿，暫時(shí)不得而知。
根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年8月1日，A股市場成功實(shí)現(xiàn)定增再融資房地產(chǎn)企業(yè)總共只有6家，累計(jì)金額達(dá)136.27億元，而去年同期，成功實(shí)現(xiàn)定增的房地產(chǎn)企業(yè)有27家，累計(jì)金額達(dá)1027.18億元。
一券商分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前，定增募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)或者償還債務(wù)的都被卡掉了，但若想收購一些房地產(chǎn)公司或者資產(chǎn)可能還會獲批，前者本質(zhì)上融資，后者則是重組。
另一方面，銀行作為房企最主要的借貸來源，讓企業(yè)受到的資金壓力也不小。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年其統(tǒng)計(jì)口徑下的房企各類融資累計(jì)金額達(dá)3927億元。其中房企直接銀行獲得貸款金額906.8億元，通過委托貸款形式獲得資金達(dá)324.8億元，信托渠道獲得215.5億元。
歐陽捷表示，房企的資金確實(shí)比以前更緊張，而且企業(yè)資金的分化更加明顯——大企業(yè)的錢相對充裕，小房企的資金則相對緊張。目前，中小房企已經(jīng)很難從銀行貸款，哪怕用土地作抵押，銀行都相對謹(jǐn)慎。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖也表示，各大銀行和資管公司基本不會對二線以下城市的房企提供新增貸款，已經(jīng)套進(jìn)去的只能進(jìn)行續(xù)貸。
東方證券指出，目前針對房企融資渠道的監(jiān)管仍未放松，開發(fā)商的資金壓力頗大。由于政策將持續(xù)一段時(shí)間，房企到位資金增速或?qū)⒕S持下行。
“非常規(guī)”融資術(shù)頻出
為了獲得更多的資金，A股上市房企使出渾身解數(shù)。
整體而言，房企融資還是以銀行貸款和信托為主。以陽光城為例，其今年通過委托貸款、信托和票據(jù)等形式的融資金額超過560億元。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》整理發(fā)現(xiàn)，近期房企通過子公司股權(quán)質(zhì)押融資、中期票據(jù)、債權(quán)融資、購房尾款資產(chǎn)證券化、向母公司申請無息借款、出售金融資產(chǎn)或應(yīng)收債權(quán)及相關(guān)附屬權(quán)益、境外發(fā)債等各種“非常規(guī)”方式均有興起之勢。
“如今房企不會再拘泥于定增和IPO或者發(fā)債的形式，會有一些新的嘗試�！睔W陽捷就表示。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，在股權(quán)融資上恒大引入了第二輪戰(zhàn)略投資者，直接為企業(yè)帶來395億元現(xiàn)金�？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)顯示，今年6月僅恒大一家新增融資額達(dá)到653億元，占到重點(diǎn)房企新增融資額的51%。
而另一家大型房企綠地控股則更多選擇出售股權(quán)回籠資金。2016年，綠地相繼出售了中國綠地潤東汽車集團(tuán)有限公司5.68億股股份、上海申萬置業(yè)有限公司100%股權(quán)、上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司4%股權(quán)套現(xiàn)合計(jì)約70.51億元。
此外綠地還多次公告發(fā)行中期票據(jù)。其中，去年12月發(fā)行了1.8億美元3年期定息債券，債券票面利率為4.375%，今年5月發(fā)行了3.2億美元定息債券，債券票面利率為3.85%。
但黃立沖表示，這種做法是其他房企所無法效仿的，二級市場上，大型房企可以在相對高位的情況下配股，但其他房企不會在低估值的情況下去稀釋自己股權(quán)來增資擴(kuò)股。
相比之下，泰禾的融資手段更加多樣化。除了定增，泰禾集團(tuán)還開展購房尾款資產(chǎn)證券化工作，即通過設(shè)立的“泰禾集團(tuán)購房尾款支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資，規(guī)模不超過40億元，期限不超過2年。此外還有傳統(tǒng)的信托融資及銀行借貸。
而當(dāng)前的情況下，一些房企還會通過資管計(jì)劃等方式獲得融資。資管計(jì)劃融資雖然利率成本頗高，但對于渴求規(guī)模、急于擴(kuò)張的房企來說不失為一個(gè)選擇。
另外值得一提的是，由于資金成本對房企海外融資的影響偏弱，在境內(nèi)流動性收緊的大環(huán)境下，房企還會選擇去境外高息負(fù)債，而保證資金鏈的周轉(zhuǎn)。
海外融資成重要渠道
海外融資的確值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債總額略有回升，規(guī)模大有又卷土重來之勢，截至2017年7月25日，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的總規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年。
天風(fēng)證券援引彭博統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2017年初至今，中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行離岸債券60只，發(fā)行總額為1964.51億人民幣。
截至2017年7月25日，中資企業(yè)境外發(fā)債金額（包括已到期債券）累計(jì)達(dá)56332億元人民幣（海外發(fā)債規(guī)模采用7月25日當(dāng)天匯率中間價(jià)將發(fā)行外幣折算為人民幣），其中彭博分類為城投債的境外債券共發(fā)行約2107億元人民幣。從行業(yè)來看，中資境外發(fā)債主要有銀行和房地產(chǎn)企業(yè)等。
雖然由于匯率的波動，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行離岸債券在匯率上并不如以往劃算，但自2016年下半年以來，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)仍掀起了在境外發(fā)債的高潮。
數(shù)據(jù)顯示，今年6月份房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的規(guī)模達(dá)到一個(gè)高峰，今年5月初至今，中資房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行離岸債券32只，規(guī)模達(dá)到1213億元人民幣（外債規(guī)模采用7月25日當(dāng)天匯率中間價(jià)將發(fā)行外幣折算為人民幣）。
而從發(fā)行類型來看，均為美元或港元債。從發(fā)行數(shù)量看，美元債券合計(jì)31只，占比96.88%，港幣債券合計(jì)1只，占比3.12%。
另一方面，從境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)債券到期期限分布來看，2019年債務(wù)到期償還的壓力最大，債務(wù)到期償還高達(dá)1198.57億元，2018年和2020年境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力次之，償債規(guī)模分別達(dá)911.38億元和936.63億元。
2017年5月份至今，中國恒大境外發(fā)債融資規(guī)模最大，共發(fā)行3期離岸美元債，票面利率分別為8.75%、7.5%、6.25%，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)66億美元，佳兆業(yè)和中國建筑等也大規(guī)模在境外發(fā)行債券，融資規(guī)模分別有37億美元和10億美元。
“整體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資規(guī)模每次陡然增長背后主要的原因還是國內(nèi)融資環(huán)境不容樂觀，外部環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，外部流動性迅速緊縮�！�
但業(yè)內(nèi)人士指出，除此之外，由于行政政策收緊，海外融資環(huán)境相對寬松，匯率波動進(jìn)而降低了發(fā)行成本。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
