目前房?jī)r(jià)增幅放緩
今天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格中，有9個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平了！
從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，下降的城市包括：北京、上海、無錫、福州和成都。
總的來說，房產(chǎn)市場(chǎng)由之前的整體上漲態(tài)勢(shì)，逐漸演變成為一線以及熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩，而之前溫和上漲的三四線城市則因?yàn)檎邔捤啥S持上漲態(tài)勢(shì)。
房產(chǎn)市場(chǎng)的變化具體表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：
首先，房?jī)r(jià)運(yùn)行趨勢(shì)發(fā)生變化。由之前的快速單邊上漲，演變成總體上漲幅度收斂態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2017年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)回落，5月份，70個(gè)城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅比上月回落的城市分別有29個(gè)和18個(gè)。6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
其次，是市場(chǎng)交易活躍程度已經(jīng)變?nèi)�。就上海來說，上半年全市的二手房共計(jì)成交9.19萬套，較去年同期大跌52.16%，申城二手市場(chǎng)在今年上半年出現(xiàn)了腰斬行情。而從整體來看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1～5月，全國(guó)商品房銷售面積為54820萬平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，增幅較2017年1～4月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為43632億元，同比增長(zhǎng)18.6%，較2017年1～4月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著政策調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大，商品房銷售額及銷售面積增幅均持續(xù)收窄。
最后，投資開發(fā)方面出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。中國(guó)指數(shù)研究院通過對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)數(shù)據(jù)跟蹤監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，商品房出現(xiàn)投資增速、新開工增幅收窄跡象。數(shù)據(jù)顯示，2017年1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為37595億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速較2017年1～4月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋新開工面積為65179萬平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，增幅較1～4月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋施工面積達(dá)67.1億平方米，同比增長(zhǎng)3.1%，增幅與1～4月持平。全國(guó)房屋竣工面積為33911萬平方米，同比增長(zhǎng)5.9%，增速較1～4月收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)。
原因來自多方面
導(dǎo)致“拐點(diǎn)”的原因很多主要包括樓市調(diào)控、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變等。
其中最主要因素還是調(diào)控政策的密集出臺(tái)。從2016年以來，全國(guó)大范圍內(nèi)集中出臺(tái)了許多市場(chǎng)調(diào)控政策，并對(duì)樓市調(diào)控的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行了限制。
進(jìn)入2017年后，這些調(diào)控力度還在不斷加大。熱點(diǎn)城市的整車在不斷收緊， 政府還在同步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。另一方面，中央出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l例，加快租售并舉住房制度建設(shè)，深化土地、人口改革，加快長(zhǎng)效機(jī)制的建立，為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)建良好的環(huán)境。
總體來看，目前樓市調(diào)控已邁入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商、限簽的“六限時(shí)代”。
其次，租金價(jià)格下跌也預(yù)示著房產(chǎn)出租收益率的下降，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有一定的作用。
就上海來說，從去年底以來的租金環(huán)比下跌不是季節(jié)性因素，今年1月繼續(xù)下跌，春節(jié)過后，由于常住外來人口返城、求職變化等需求疊加，租金出現(xiàn)了小幅上行，但上行趨勢(shì)很弱。今年4月份,上海房屋租賃指數(shù)為1935點(diǎn)，再次下跌，比3月份下降4%，環(huán)比下跌0.23%。上海二手房租金下調(diào)的態(tài)勢(shì)十分明顯。
從未來發(fā)展趨勢(shì)來看，租售并舉住房發(fā)展制度已經(jīng)進(jìn)入全面實(shí)施階段，如上海規(guī)劃在“十三五”期間推出100萬套租賃住宅，北京也計(jì)劃在未來建設(shè)50萬套租賃住宅，大量租賃住宅的推出，將會(huì)使得房租變化趨于平穩(wěn)，并持續(xù)發(fā)揮抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。
下半年或是剛需出手好時(shí)機(jī)
對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，現(xiàn)階段應(yīng)該作何打算呢？
這一輪調(diào)控相比以往的調(diào)控來看，無論在廣度（出臺(tái)政策的城市的數(shù)量）、強(qiáng)度（主要是限購(gòu)限貸的強(qiáng)度）、維度（限購(gòu)政策類型）還是力度（執(zhí)行力度）上，都有了全面升級(jí)。
在這種情況下，專家認(rèn)為包括一線及二線熱點(diǎn)城市，未來市場(chǎng)出現(xiàn)量縮價(jià)跌的概率極高。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，進(jìn)入下半年后，在調(diào)控不放松的前提下，一線及熱點(diǎn)城市成交量低迷態(tài)勢(shì)不會(huì)得到太大改善，而價(jià)格走勢(shì)也會(huì)因?yàn)槌山坏牡兔远霈F(xiàn)回落，不過幅度不大，預(yù)計(jì)在5%以內(nèi)。
如果這個(gè)判斷無誤，那么丟剛需購(gòu)房者來說，下半年就是一個(gè)很好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
此外，都市圈建設(shè)正在成為分類調(diào)控的切入點(diǎn)，未來發(fā)展成為中心城市+衛(wèi)星城市的城市群，通過基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將城市緊密連接，有利于將人口從一線城市導(dǎo)出到三四線城市，這既能通過疏導(dǎo)需求抑制熱點(diǎn)樓市泡沫，也能通過激活三四線樓市，避免三四線樓市出現(xiàn)供應(yīng)過剩局面。大城市周邊的衛(wèi)星城市未來房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)也比較明顯，無論是剛需還是投資都應(yīng)趁早下手。
當(dāng)然，我們還要關(guān)注政策面未來的變化。在限購(gòu)、限貸、限售和限價(jià)等政策的共同作用下，房?jī)r(jià)暫時(shí)得到了穩(wěn)定。但在熱點(diǎn)城市庫(kù)存減少、開發(fā)商投資熱情不高（未來供應(yīng)將相應(yīng)減少）、國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄、海外投資受限、人民幣面臨貶值壓力等大背景下，一旦政策松綁，樓市還是可能出現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)。
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