21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)于7月21-24日在三亞理文索菲特度假酒店隆重舉行。7月23日，未到場(chǎng)的任志強(qiáng)以錄音的方式發(fā)表了自己的演講，演講內(nèi)容涉及我國(guó)的調(diào)控、房?jī)r(jià)、地價(jià)、租賃市場(chǎng)、金融風(fēng)險(xiǎn)等等，干貨滿滿。
以下是演講實(shí)錄：
1、制度決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生根本性變化
一個(gè)是什么是充分的市場(chǎng)?當(dāng)國(guó)際上評(píng)價(jià)中國(guó)是不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候有很多定義。我們俗話說，顧客是上帝，假定我們的政策對(duì)顧客有很多限制性條件，那么這一定不是一個(gè)充分的市場(chǎng)。影響市場(chǎng)的主要因素，一個(gè)是國(guó)家基本體制制度問題，一個(gè)是宏觀、一個(gè)是微觀。中國(guó)不能用西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行對(duì)比和套用，因?yàn)槲覀兊闹贫葪l件不同。判斷一個(gè)不完全市場(chǎng)的趨勢(shì)，要從多方綜合分析，不能只看單一因素的影響而忽略了其它。就國(guó)家體制制度而言，最重要的是土地制度。在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可能會(huì)發(fā)生根本性的變化。
第二是戶籍制度，住房已經(jīng)成為落戶的條件，所以我們?cè)谙拶?gòu)的城市中，可以看到限購(gòu)政策大多數(shù)是以戶籍為基本條件。倒過來說，你要想獲取城市的資源，就至少要擁有城市的戶口。我們的金融制度中沒有房產(chǎn)基金產(chǎn)品，它的作用是從個(gè)人買房，變成用基金來分享城市化的紅利。目前的情況，大家很多人去投資房子，那么，是因?yàn)闆]有房產(chǎn)基金去共享。所以有錢付首付和付利息的人就可以買房投資，而無錢付首付或者付利息的人，也沒有辦法用資金的方式去分享，就造成了一個(gè)巨大的投資市場(chǎng)，假定基金發(fā)達(dá)就可能不會(huì)這樣一個(gè)以住房為直接目標(biāo)的投資市場(chǎng)，就會(huì)變成以基金方式來共同投資的一個(gè)市場(chǎng)。
2、如果沒有社會(huì)化的住房租賃 高地價(jià)會(huì)導(dǎo)致高租金
我們又可以看到，許多城市在談住房的租賃問題，尤其是一些大城市，但是如果沒有社會(huì)化的住房租賃，高地價(jià)而形成的租賃市場(chǎng)一定是高租金的，德國(guó)允許大家私人買房，但有政策支持讓你把房子交給住房合租社用于出租的時(shí)候是免稅的，所以他會(huì)有較高的收益，如果中國(guó)不允許社會(huì)化的方式用個(gè)人購(gòu)買住房的方式變成租賃性產(chǎn)品，那么這個(gè)租賃市場(chǎng)還是有一定困難。
歷史上，我們十幾年的租賃市場(chǎng)，但是并沒有真正解決問題。那么，我們可以看看二季度公布的土地指標(biāo)情況。這個(gè)土地實(shí)際上是在持續(xù)上升的一個(gè)過程。尤其是很多城市在限制住房?jī)r(jià)值的上漲，但卻從來沒有受到任何政策限制地價(jià)的上漲，從二季度公布的數(shù)據(jù)看，地價(jià)上漲的速度還在持續(xù)，這種上漲一定會(huì)影響到住房。
我們?cè)倏醋》亢屯恋貎r(jià)格的對(duì)比，就可以明顯看到。住房?jī)r(jià)格用全國(guó)平均數(shù)和全國(guó)平均土地?cái)?shù)看，相差很低。最直接的差價(jià)根本不夠蓋房。從東部地區(qū)和現(xiàn)有地價(jià)基本上處于一個(gè)不掙錢或者低利潤(rùn)的狀態(tài)，而中部、西部和東部地區(qū)的房?jī)r(jià)是地域全國(guó)土地平均價(jià)格。
3、地價(jià)上漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲
那么，你們會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎?或者說房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎?從土地供給的情況看，已經(jīng)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的必要條件。那么，我們?cè)倏串?dāng)前的宏觀政策。宏觀政策更多提出的三去一補(bǔ)、穩(wěn)中求進(jìn)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
“穩(wěn)”是十多年放在第一位的經(jīng)濟(jì)政策，它的背后是在翻兩翻的情況下，要防范金融風(fēng)險(xiǎn)。要在增長(zhǎng)與風(fēng)險(xiǎn)中求得平衡，這個(gè)價(jià)值的上升并沒有隨著調(diào)控而發(fā)生任何變化。因此，二季度所公布的住房的土地價(jià)格和商戶的土地價(jià)格都是繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。這種上漲無論是在出現(xiàn)什么樣的限購(gòu)政策的時(shí)候，大約都不穩(wěn)定。
我們?cè)倏聪乱粡垐D，可以明顯看出來。土地的價(jià)值是非常高的，而全國(guó)的平均房?jī)r(jià)和土地價(jià)格指數(shù)之間的關(guān)系是非常近的。也許根本不夠一個(gè)建筑費(fèi)用，可見土地價(jià)格的上漲還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，我們也可以看到分地區(qū)平均房?jī)r(jià)和平均地價(jià)的關(guān)系。大概只有東部地區(qū)平均房?jī)r(jià)與現(xiàn)有的平均地價(jià)是合理的，而中部、西部和東北地區(qū)整個(gè)平均房?jī)r(jià)都低于平均地價(jià)，這是6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)對(duì)比情況。
你們可以想想這個(gè)房?jī)r(jià)有可能在地價(jià)高漲的情況迅速下降或者出現(xiàn)崩盤或者泡沫等等情況嗎?我們?cè)倏串?dāng)前的宏觀政策，一個(gè)是“三去一補(bǔ)”就是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的，穩(wěn)中求進(jìn)更是已經(jīng)連續(xù)多年中央提出的一個(gè)口號(hào)。
4、今年防風(fēng)險(xiǎn)比穩(wěn)增長(zhǎng)更重要
另外，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出一個(gè)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的問題。最近我們也該看到成立專門的金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)�！胺�(wěn)”是十多年放在第一位的經(jīng)濟(jì)政策，那么其背后的原因一個(gè)是我們有翻兩翻的指標(biāo)。第二，要嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)。第三，是在增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)之中求平衡。因此政策中重要指標(biāo)就是看增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
今年，增長(zhǎng)是可以得到肯定的，不會(huì)發(fā)生太大的問題，因此防風(fēng)險(xiǎn)就比穩(wěn)增長(zhǎng)更重要了。我們?cè)倏簇泿耪�，最近兩個(gè)多月時(shí)間，出臺(tái)了近20多個(gè)文件，從嚴(yán)限制各種融資和信貸。同時(shí)，M1M2都是下降的趨勢(shì)，并且會(huì)繼續(xù)延續(xù)。
我們可以看到，美國(guó)的利率在上升，中國(guó)的資金價(jià)格也在上升。尤其是個(gè)貸利率的上升，對(duì)購(gòu)買住房來說有較大的影響，個(gè)貸利率上升比漲價(jià)支付成本更高。個(gè)貸是用未來收入流來支付的。這些未來收入流包括了房租、房屋升值、工資收入和貨幣貶值，但是如果首付提高和個(gè)貸的利率上升，這些升值有可能無法抵消個(gè)貸利率上升而導(dǎo)致的困難。
5、今后3年大約有1萬(wàn)多億債務(wù)到期
我們還可以看到，今年1到5月份，108家房企，所融資的情況出現(xiàn)了一個(gè)巨大的差別。無論是銀行貸款、債券和票據(jù)和其他融資都在持續(xù)下降。6月份的數(shù)據(jù)顯示，雖然開發(fā)商的融資略有提高，但是仍是下降趨勢(shì)。我們?cè)倏纯?015年和2016年新增的債務(wù)是8500億元，而2010年和2014年這5年期間只有8千多億。那么，很快就要進(jìn)入還貸的高峰期，房產(chǎn)企業(yè)明年大概有3300多億的還債，后年有4000多億的還債。那么，也就是說，今、明、后3年大約有1萬(wàn)多億到期債務(wù)，這和信貸的控制有直接的關(guān)系。所以，也會(huì)影響很大。
那么什么時(shí)候有可能出現(xiàn)下調(diào)政策的條件呢?一個(gè)是房地產(chǎn)快速下行，一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)。另外，就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大的變化。
今年1月6月份房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)增長(zhǎng)很快，契稅增長(zhǎng)18.5%，土地增值稅增加了23.9%，高于其他稅費(fèi)兩倍多，所以，如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑的情況，特別是由于資金緊張導(dǎo)致這種情況的出現(xiàn)，那才有可能對(duì)房地產(chǎn)的政策提出調(diào)整。
我們?cè)倏次⒂^政策，多了很多的東西。比如說，相互“矛盾”的東西。一方面，很多人認(rèn)為限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力消費(fèi)下降，但是為什么很多大城市仍然出現(xiàn)搖號(hào)的政策呢?比如說上海。搖號(hào)一定是購(gòu)買大于供給的現(xiàn)象。因此，在不同的地區(qū)，微觀政策是也差別性的。出臺(tái)的政策既有限制性、限制需求，讓市場(chǎng)下滑，但是有一些反而是讓市場(chǎng)繼續(xù)熱度上升。尤其是限制價(jià)格。如果中國(guó)使用的不是平均數(shù)，而是中位數(shù)調(diào)控，那么也許控制條件就發(fā)生了變化。中位數(shù)表示政府只用管中位數(shù)以下的房?jī)r(jià)，而不用去審批中位數(shù)以上的房?jī)r(jià)，因?yàn)橐Ｕ现械褪杖爰彝サ淖》繂栴}，而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消費(fèi)。有一本書叫《平均的終結(jié)》講恰恰當(dāng)我們使用平均數(shù)的時(shí)候，常常會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷，而且只有使用中位數(shù)，尤其是房?jī)r(jià)，使用中位數(shù)的時(shí)候才能對(duì)市場(chǎng)有更好的，更清楚的一種認(rèn)識(shí)，比如說前面我們用到的各地區(qū)房?jī)r(jià)，在幾乎所有評(píng)論中都認(rèn)為房?jī)r(jià)畸高是由于炒房造成的，但是從房?jī)r(jià)和地價(jià)對(duì)比中可以看出來，地價(jià)起到了推動(dòng)房?jī)r(jià)的重要作用。
通常，市場(chǎng)配置資源的時(shí)候，土地的價(jià)格是以產(chǎn)出的價(jià)格來決定的，但是在壟斷的土地價(jià)格中，價(jià)格促進(jìn)了產(chǎn)品和預(yù)期的提升。所以，土地價(jià)格造成的影響很大。
我們?cè)倏垂┣箨P(guān)系。在微觀政策中和宏觀政策中和宏觀政策中，有許多是不變的部分。比如說供求關(guān)系中的城鎮(zhèn)化的問題，并不會(huì)因?yàn)槲⒂^政策而發(fā)生變化。所以，人口再繼續(xù)向城市集中，特別是中小城市的人口向百萬(wàn)或者三百萬(wàn)以上的城市提出。
另外一個(gè)不變的是，我們的戶籍制度導(dǎo)致的教育、社保、醫(yī)療等城市資源的占比和住房掛鉤，因此住房還附帶有擁有城市資源的其他條件。
那么，開發(fā)商以投入的項(xiàng)目部分，也不會(huì)因?yàn)槲⒂^發(fā)生變化而變化。那么，住房需求，一定是一個(gè)持續(xù)的不斷改善和升級(jí)的過程。同樣，不會(huì)因?yàn)槲⒂^政策而變化。但是，微觀政策會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力發(fā)生變化、價(jià)格預(yù)期發(fā)生變化，開發(fā)商的投資能力、資金周轉(zhuǎn)能力發(fā)生變化，也導(dǎo)致庫(kù)存發(fā)生變化。
從政策對(duì)市場(chǎng)的不變和可變的兩部分看。這兩者之間有著必然的聯(lián)系，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的影響。比如，我們看房地產(chǎn)固定在投資中的作用。可以看到，如果房地產(chǎn)投資持續(xù)下降，對(duì)GDP的影響一定是降的。從當(dāng)前的房地產(chǎn)看，我們看到住房的價(jià)格，增幅已經(jīng)出現(xiàn)了一些下降，那么不控就會(huì)漲得更快、更高�？傮w而言，仍然是上漲的趨勢(shì)。注意，這是增幅在變化，而不是絕對(duì)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的下滑。
6、今年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將創(chuàng)歷史新高
同時(shí)，當(dāng)前的房地產(chǎn)各種指標(biāo)中，一方面要看土地，一方面要看新開工。這種變化中，都說明它的預(yù)期會(huì)產(chǎn)生變化。從今年的房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況看，大家都認(rèn)為微觀和宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響，但是從目前的情況看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售，從面積到金額，都將創(chuàng)歷史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增長(zhǎng)，仍然是歷史新高。
有誰(shuí)可以說，當(dāng)房地產(chǎn)再創(chuàng)歷史新高的時(shí)候，這是不好的市場(chǎng)嗎?有誰(shuí)能認(rèn)為，我們的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了，為什么我們的銷售在持續(xù)增長(zhǎng)呢?而總量上來看今天也許會(huì)突破去年，再創(chuàng)歷史新高。
7、今年房地產(chǎn)不會(huì)有大的問題
從總的市場(chǎng)情況看，我不認(rèn)為今年會(huì)有大的問題，而可能產(chǎn)生的問題，則是國(guó)家政策、宏觀政策和微觀政策會(huì)導(dǎo)致某些企業(yè)的現(xiàn)金流在融資條件受限的情況下，出現(xiàn)其他的問題。那么，還貸高峰可能會(huì)影響到明年，或者是更長(zhǎng)時(shí)間未來發(fā)展的變化，我簡(jiǎn)單就說這么多，謝謝大家!
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