近期，隨著各地樓市調(diào)控措施的不斷完善，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，環(huán)比下降或漲幅放緩者開(kāi)始增多，很多區(qū)域房地產(chǎn)交易變得更加理性。不過(guò)，也有一些業(yè)內(nèi)聲音認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控限制過(guò)嚴(yán)束縛了合理需求，不久之后樓市調(diào)控政策可能重新松綁。對(duì)此，專(zhuān)家指出，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)能否健康發(fā)展十分重要。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)的背景下，中國(guó)樓市調(diào)控政策不會(huì)反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋回歸居住屬性，并為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境。
各地調(diào)控祭出實(shí)招
7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏表示，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.5%，增速比一季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。專(zhuān)家認(rèn)為，結(jié)合此前房地產(chǎn)貸款增量占比下降、個(gè)人住房貸款期限縮短等現(xiàn)象不難分析出，在各地扎實(shí)的分類(lèi)調(diào)控政策之下，中國(guó)樓市正趨于平穩(wěn)。
在北京，有關(guān)部門(mén)今年2月出臺(tái)了全國(guó)首部公租房建設(shè)與評(píng)價(jià)地方標(biāo)準(zhǔn)，公租房設(shè)計(jì)水平大幅提升，同時(shí)首次放開(kāi)22最小面積限制，既減輕了住房者的租金負(fù)擔(dān)，又提高了土地利用效率。在上海，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，通過(guò)加大土地儲(chǔ)備力度、盤(pán)活存量土地以及提高土地利用效率等多種措施，增加住房用地供應(yīng)達(dá)5500公頃，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房約170萬(wàn)套。
與此同時(shí)，還有近30個(gè)城市將限售政策作為遏制炒房的有力武器。例如，廣東東莞規(guī)定，企業(yè)購(gòu)房需不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年才能交易；陜西西安也延長(zhǎng)了限售期限，規(guī)定新房網(wǎng)簽滿(mǎn)5年方可交易。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，限售意味著持有房產(chǎn)的時(shí)間成本大幅提高，從而凍結(jié)了房產(chǎn)的流動(dòng)性，有利于打擊炒房。
“雖然當(dāng)前各地樓市調(diào)控政策以限購(gòu)為主，但要看到 限購(gòu) 并非不允許人們買(mǎi)房。實(shí)際上，調(diào)控政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套房的剛需來(lái)說(shuō)影響不大，其主要針對(duì)的還是投資性、投機(jī)性需求。目前來(lái)看，調(diào)控政策在促進(jìn)樓市平穩(wěn)運(yùn)行方面成效比較明顯。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
回歸居住已成共識(shí)
那么，未來(lái)樓市調(diào)控會(huì)否因?yàn)榉�(wěn)增長(zhǎng)壓力或購(gòu)房呼聲而“松綁”呢？
交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售”四位一體的嚴(yán)控狀態(tài)。未來(lái)，隨著調(diào)控效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)將認(rèn)同并習(xí)慣這種節(jié)奏，更多緊縮政策的出現(xiàn)和調(diào)控范圍擴(kuò)容也多在預(yù)期之中。
“ 房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的 已經(jīng)成為全社會(huì)共識(shí)，樓市調(diào)控政策恰恰是針對(duì)炒房需求所做的必要調(diào)整�！睆埩⑷褐赋觯袊�(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題從根本上看源于城鎮(zhèn)化過(guò)程中“人口過(guò)度集中在大城市”帶來(lái)的不均衡。隨著一線(xiàn)城市周邊城市群的發(fā)展及諸多二線(xiàn)城市的崛起，這種不均衡有望得以緩解，但這需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。因此，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立之前，中國(guó)仍將堅(jiān)持因城施策的分類(lèi)調(diào)控，不會(huì)反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾。
而在穩(wěn)增長(zhǎng)方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的良好勢(shì)頭決定了中國(guó)不可能通過(guò)“松綁調(diào)控、刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)”來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)。例如，目前中國(guó)創(chuàng)業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過(guò)德國(guó)人口總數(shù)，市場(chǎng)主體數(shù)量也超過(guò)了美國(guó)、歐盟和日本的市場(chǎng)主體總數(shù)。共享單車(chē)、網(wǎng)絡(luò)約車(chē)、快遞送餐、在線(xiàn)醫(yī)療、遠(yuǎn)程教育等新業(yè)態(tài)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，不僅表明中國(guó)微觀經(jīng)濟(jì)主體的活力，更意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好有著十分堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
長(zhǎng)效機(jī)制加快腳步
調(diào)控政策保駕護(hù)航，長(zhǎng)效機(jī)制加快腳步。稍早前，住建部印發(fā)的《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn)稿），便被視為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要一步。
針對(duì)房東隨意提租等現(xiàn)象，意見(jiàn)稿提出，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。同時(shí)，該意見(jiàn)稿還提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的信用記錄，并納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，以構(gòu)建守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。 國(guó)家發(fā)改委學(xué)者撰文指出，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱態(tài)勢(shì)時(shí)，市場(chǎng)自身修復(fù)通常需要較長(zhǎng)時(shí)間甚至在一定條件下難以自我實(shí)現(xiàn)均衡，因此適時(shí)適度的行政干預(yù)是必要的。同時(shí)，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要途徑。
“未來(lái)，我們一方面要加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)和實(shí)施，加大住房土地供給，發(fā)展租賃市場(chǎng)以疏解自住剛需；另一方面要進(jìn)一步完善樓市的分類(lèi)調(diào)控政策，緩解樓市局部過(guò)熱，防范相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)�！睆埩⑷航ㄗh。
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