房地產(chǎn)市場規(guī)模上了全新臺階
第一個趨勢，2016年到現(xiàn)在的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看到，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模上了一個全新的臺階，一個大的方向未來五年都可以保持在這樣打破天花板之后的高位運(yùn)行。 2016年商品房總成交量15.7億平方米，成交金額11.78萬億，今年的一到五月份總銷售面積5.48億，銷售金額4.36萬億，面積比去年同期上升了14.3%， 金額上升18.6%。 去年打破了房地產(chǎn)市場天花板之后，今年的一到五月份沒有走平，也沒有下滑，反而又上了一個新的臺階，今年上半年主要的成交貢獻(xiàn)是三四線城市，相信各家企業(yè)都有體會，一線、二線，少量的三線當(dāng)中的熱點(diǎn)城市做了統(tǒng)計(jì)，一到六月份的數(shù)據(jù)整體下滑15%到20%，面積下滑15%左右，金額下滑在20%左右。 現(xiàn)在全國的銷售面積反而上升15%，銷售金額上升了20%，主要還是因?yàn)榻衲耆木�城市的量上的非�？�。到五月份，三四線城市的面積占比已經(jīng)占整個中國的銷售面積占比75%，25%是一二線城市。去年年末是66%三四線城市貢獻(xiàn)，34%是一二線城市貢獻(xiàn)的，短短的五個月，一二線城市份額又下降了10個百分點(diǎn)。今年上半年是三四線城市的量上的特別快。除了商品住房部分，這段時間可以看到，保障房，包括租賃房未來的市場容量也會進(jìn)一步的提升，7月7日下午四點(diǎn)上海發(fā)布了《關(guān)于住房發(fā)展 的“十三五”規(guī)劃》，在未來五年要供應(yīng)170萬套住房，170萬套里面45萬套是商品房，這個跟前五年基本持平，55萬套是保障房，較過去略有增加，差別不大，另外的70萬套新增的租賃房，原來租賃房有兩塊，一個是公租房，還有一個是廉租房，之前，從未見過像上海五年供應(yīng)70萬套的租賃房的政策。另外除了這70萬套的新增之外，上海還要求企業(yè)收百姓手上的一些閑置房，另外要做30萬套的公租房，未來上海要做一百萬套的租賃房。
我們也看到，商品房的總量2016年上了一個新的臺階后，也許這兩年會有波動，但是波動并不影響整個總量在高位運(yùn)行，每年13、14億平方米，10到11萬億的銷售額，另外還有保障房和租賃房的市場。 很多的二線城市覺得租賃房比例不會很大，但是如果大家關(guān)注今年高層對于住房市場相關(guān)的意見，大家可以看到，未來中國還是希望推行租購并舉的模式，租賃房達(dá)不到北京和上海的比例，但是未來也會成為市場當(dāng)中的重要的組成部分， 這些都是新建的住房拿出來百分之百持有70年，不能賣，上海上周已經(jīng)出讓了兩塊土地，都是百分之百70年持有、租賃。這和之前深圳、北京，包括萬科拍下來的商品住房的用地，大家在競價(jià)過程中已經(jīng)把持有的比例從20%到提升到百分之百，現(xiàn)在拿出來就是要求百分之百全部作為租賃使用。
市場分配角色：土地、金融機(jī)構(gòu)、稅和建筑
這個市場上了一個全新的臺階，當(dāng)然我們也可以看到最后市場分給誰呢，一大塊是土地，這毋庸置疑，每年土地占11萬億當(dāng)中非常重要的一個部分，占一個大頭。第二塊是銀行，或者說金融機(jī)構(gòu)獲取的利息，占比也是非常高的。 第二和第三個差不多，還有一個是“稅”有的算下來稅高，有的算下來是利息高，這是第二和第三位。第四位是建筑，特別是房價(jià)貴的時候，原來房價(jià)平均一萬以下，建筑的成本排在第二位，稅和利息排在第三和第四，現(xiàn)在是房價(jià)過萬之后，特別是很多城市過量萬之后，稅和利息上去了，可以算一個占比。建筑成本一般來說還沒有發(fā)生大的改變。還有一部分因?yàn)樽鋈b修的，也成為了排在前五位的另外一塊成本，所以實(shí)際十幾萬億的市場企業(yè)的利潤是最小的一塊。中國的房地產(chǎn)行業(yè)上了規(guī)模之后， 實(shí)際上上下游的行業(yè)，乃至于整個國民經(jīng)濟(jì)都受到了很大的推動。
規(guī)模房企增速越來越快
這是第一個趨勢，五年沒有太大的問題，即使今天政策還保持這樣的調(diào)控政策，五年的高位沒有問題。
第二個問題，目前的集中度越來越高，六月份剛剛看到大家的銷售數(shù)據(jù)，前三位都破了兩千億，碧桂園和萬科都約3000億，半年3000億，每周賣一百多億的房子，恒大六月的數(shù)據(jù)600多億，一周賣150億。再加速度的運(yùn)行。 龍湖賣920多億，但是7月2日已經(jīng)公布了破千億了，融創(chuàng)和萬達(dá)有大的戰(zhàn)略合作，萬達(dá)把文旅全部轉(zhuǎn)給融創(chuàng)，把酒店也轉(zhuǎn)給融創(chuàng)，融創(chuàng)在六月底的數(shù)據(jù)，自己報(bào)1100億多一點(diǎn)，我們統(tǒng)計(jì)的是1090億，如果把萬達(dá)文旅加進(jìn)去，又上了一個新的臺階。前十強(qiáng)，六月底的占比，全國銷售金額的占比達(dá)到26.6%，去年只有18.7 億，所以一年來，市場的集中度是在加速度的運(yùn)行，前一年是17，去年整體市場發(fā)生了大的上漲，集中度上升不明顯，今年的集中度上升非常明顯，20強(qiáng)占比35.6%，甚至超過了去年50強(qiáng)的占比。30強(qiáng)占了41.8%，50強(qiáng)49.1%，50家房企占了中國的半壁江山，原來判斷18年才可以達(dá)到半壁江山，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了，增長的速度非�？欤ツ�35.3%。 按照這個速度下去，也許明年30強(qiáng)可能就達(dá)到了50%的市場規(guī)模了，而且我們也注意到，還沒有到千億的公司，前30強(qiáng)，甚至30多強(qiáng)都提出了他們的目標(biāo)是千億。甚至一些公司說小目標(biāo)是千億，第二階段，第三階段還有新的目標(biāo)， 還要等等看，因?yàn)樵鲩L的速度太快了。前三強(qiáng)太厲害了，也許到2020年的時候，要占到整個中國房地產(chǎn)總量的25%，現(xiàn)在是十家占25%，這個非常有可能。
房企集中度攀升規(guī)�；�、區(qū)域化成發(fā)展趨勢
在房企集中度快速攀升的過程中，也在發(fā)生一些變化，一個變化是大企業(yè)還要繼續(xù)做大，我們的初步測算，基本上30強(qiáng)房企可能成為全國性的主流房企。明年可以達(dá)到50%的市場占有，到2020年，這30家公司應(yīng)該在60% 到70%的全國占比。 第二個公司是區(qū)域龍頭，專業(yè)型的房企，不一定要走全國化，區(qū)域深耕就可以了，今年六月底的數(shù)據(jù)看到很多家增長速度非�？斓姆科笠呀�(jīng)不做全國化了，就是集中他們的區(qū)域和板塊當(dāng)中，一家江西的公司，也不算房地產(chǎn)特別發(fā)達(dá)的省份，一個省份里面做房地產(chǎn)運(yùn)作，今年已經(jīng)排在40多位了，100多億的銷售額， 這個和前幾名是不能比的，但是增長的速度還是很快的。說到專業(yè)的運(yùn)作當(dāng)中可以有做高端的，像星河灣，其實(shí)也可以有新的趨勢，只做保障房也可以，現(xiàn)在很多的國企保障房占比非常高。還有一些開始做租賃，租賃的市場未來也是非常大的市場，如果今天能夠在金融方面有一定支持，租賃市場是非常巨大的市場，關(guān)注到前二十強(qiáng)的房企都進(jìn)入到長租公寓的領(lǐng)域，未來政府也會積極的推進(jìn)這方面的運(yùn)作，很多人都認(rèn)為租賃回報(bào)算不過來，但是樓板價(jià)有大幅度下調(diào)的話，如果按照銷售型的起價(jià)，大概六到八倍左右，都要三四萬塊錢的起價(jià)，現(xiàn)在做租賃五六千塊錢。按照成本價(jià)測算，租賃匯報(bào)并不會多，如果按照市場的商品住房的成本價(jià)和市場價(jià)，租賃回報(bào)非常低，如果按照今天的租賃的成本價(jià)，前期平穩(wěn)在4%左右，后期可能會高一些。 第三類企業(yè)可能就是要退出這個行業(yè)了，如果房企今天退出還是不錯的，很多房企都是開開心心的退出，比如說今天的萬達(dá)的酒店和另外的公司合作之后，他們可以更多的聚焦一些事情，更多的中小企業(yè)今天還有土地的話，在房地產(chǎn)相對高位的時候，無論是跟大公司合作，還是安全退出都是不錯的。這和中國的其他的行業(yè)，當(dāng)年的那種洗牌、調(diào)整相比沒有那么殘酷，當(dāng)時是優(yōu)勝劣汰，99% 的企業(yè)都死掉，只留下1%，今天的房地產(chǎn)幾乎非常的供應(yīng)體系，不管你離開這個行業(yè)還是在這個行業(yè)當(dāng)中，都是供應(yīng)體系。我判斷2022年可能要減少90%左右，因?yàn)椴恍枰敲炊嗥髽I(yè)，前30強(qiáng)占了32%了，留10%是可以的。
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