土地是各類房地產(chǎn)活動的直接載體。如何通過土地供給側(cè)改革建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制?特別是對于上海來說,隨著新一輪總體規(guī)劃確定的“卓越全球城市”的城市定位,上海仍將持續(xù)吸引全國乃至全球的人口和財富,上海房地產(chǎn)市場依然是各類投資需求的主要目標。
為此,上海提出通過深化土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一系列措施:堅持“一個定位(房子是用來住的,不是用來炒的)、兩個體系(房地產(chǎn)市場體系和住房保障體系)、三個為主(以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主)、四位一體(廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、公共租賃住房及征收安置住房)”。一方面穩(wěn)定并有序保障住宅土地供應(yīng),堅決抑制打擊房地產(chǎn)投機行為;另一方面,在城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的大框架下,積極探索房地產(chǎn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和供地方式改革。
解決上海房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需錯配問題
根據(jù)上海新一輪總體規(guī)劃相關(guān)研究,綜合存量城鎮(zhèn)住宅、土地供應(yīng)和儲備狀況,從中長期看,規(guī)劃住房規(guī)模和土地供應(yīng)可以滿足城鎮(zhèn)常住人口住房需要,住房總量基本平衡。然而,長期目標上的供需平衡不等于局部區(qū)域的錯配和近期的結(jié)構(gòu)性供需矛盾,不等于沒有短期的震蕩和波動,不等于房地產(chǎn)供應(yīng)體系的完善和比例適中。上海房地產(chǎn)市場主要是結(jié)構(gòu)性供需錯配的問題。
一是規(guī)劃實施過程中存在階段性的供需結(jié)構(gòu)失衡。《2015年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,至2015年年末,上海全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人,其中外來常住人口981.65萬人。這就意味著,對應(yīng)2040年2500萬的人口調(diào)控目標,上海的常住人口已趨于飽和,但城鎮(zhèn)住宅還有一定缺口。
二是租賃住房體系發(fā)育不足,而居住需求多元化趨勢明顯,尤其是外來常住人口住房持有率不高,亟需關(guān)注和改善這部分群體的居住情況。
三是住房供應(yīng)和居住需求匹配性失衡,集中表現(xiàn)在中環(huán)至中心城周邊地區(qū),以及郊區(qū)新城、小城鎮(zhèn)等就業(yè)崗位與住宅布局沒有實現(xiàn)有效結(jié)合。
四是,對于很多居民來說,住房的居住功能已經(jīng)退而求其次,而更多意味著“穩(wěn)定而有保障”的生活。戶口、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等民生問題與是否擁有房屋直接掛鉤,公共資源更多集中在中心城區(qū),住房的區(qū)位直接影響了公共資源的分配,導(dǎo)致了被不斷炒高的“學(xué)區(qū)住房”等問題。因此,沒有房子就意味著失去了很多社會保障功能,隨著住房的社會保障功能被不斷強化,繼續(xù)阻礙房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
按照經(jīng)濟學(xué)理論,住房是消費品且絕對不可投資時,住房的價格與土地的供應(yīng)量相關(guān)。然而,作為房地產(chǎn)載體的土地,不僅有經(jīng)濟屬性,還有社會、政治、文化及生態(tài)、安全等屬性,不能也不可能做到無限供應(yīng)。一旦住房成為投資工具,面對的需求是無限的,住房供給增加再多也將無濟于事。這就好比修更多的道路來解決堵車問題。因此,在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下,單純增加土地供應(yīng),并非房地產(chǎn)調(diào)控的良策,且極易造成對未來城市發(fā)展空間的“透支”,導(dǎo)致城市蔓延、土地財政不可持續(xù)。
因此相關(guān)研究機構(gòu)認為,當面對非理性過熱的房地產(chǎn)市場和泡沫化風(fēng)險,地方政府既要有所作為,又要遵循城市發(fā)展規(guī)律、市場規(guī)律,因勢利導(dǎo),綜合施策。在政策層面,把好信貸、利率、稅收閥門,穩(wěn)住大勢;在產(chǎn)業(yè)層面,加快“去房地產(chǎn)化”,減少對土地財政和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴;在城市發(fā)展格局層面,疏導(dǎo)超大城市“極化效應(yīng)”關(guān)注其網(wǎng)絡(luò)化公共服務(wù)均等化城鎮(zhèn)體系,事不宜遲;在土地利用方面,倡導(dǎo)存量思維下的土地節(jié)約集約利用模式和土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)型,用有限的“面粉”,做出更多“面包”的同時,提供更多樣化的住宅產(chǎn)品。其中,完善購租并舉的住房體系是解決住房問題的一大有效舉措。
買房還是租房?
“以售為主”的住房供應(yīng)方式,不利于房價控制,也不適應(yīng)多元化的住房需求。造成“以售為主”的原因,不僅與土地財政模式及開發(fā)商的盈利模式有關(guān),而且與目前私有住房租賃中存在的租期過短、租金調(diào)整隨意等不規(guī)范行為有關(guān)。
今年年初,廣東省發(fā)布了《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》,極力支持住房租賃。到2018年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系;基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系;基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系。該文件中還提出,允許商業(yè)用房改建為租賃住房。
上海正在積極推進“創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展”和“人才集聚”戰(zhàn)略,這對人才住房特別是青年人才住房提出了新的需求。青年人才大多是來自全球各地畢業(yè)不久的大學(xué)生、研究生或博士生,年齡主要在22-35歲,這些人最關(guān)心的是住房問題。
但是,青年人既買不起房,也很難租到穩(wěn)定的房子。目前,上海的租賃住房體系仍不健全,缺乏“全球城市”的正規(guī)租住,無法滿足“全球城市”建設(shè)的背景下更加多元、更高水平的住房需求。如何能建立一個符合“全球城市”形象的租賃住房體系?
如何保障租賃住房的土地供應(yīng)?
根據(jù)剛剛發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》,“十三五”期間擬供應(yīng)土地5500公頃,可提供住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。
為了保障充足土地的供應(yīng),并促進租賃住房的建設(shè)。上海提出,在原計劃600公頃(其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃)的基礎(chǔ)上,提升至年均供應(yīng)住房用地1100公頃,其中商品住房用地約400公頃、保障性住房(征收安置房和共有產(chǎn)權(quán)房等)用地約360公頃,并且新增租賃住房用地約340公頃。7月3日,上海已推出第一批租賃住房用地。
新增租賃住房在哪里?
有了具體的用地指標,新增的租賃住房將建在哪里呢?上海市規(guī)土局表示,新增租賃住房用地將主要集中于就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點區(qū)域以及軌道交通站點周邊區(qū)域。原則上,優(yōu)先在以下三類地區(qū)增加租賃住房供應(yīng):
1)就業(yè)集聚地區(qū),為實現(xiàn)職住平衡,針對陸家嘴、徐家匯、花木、五角場、虹橋等城市中心或副中心的服務(wù)業(yè)集聚區(qū),張江、紫竹、漕河涇等科技研發(fā)集聚區(qū),臨港、金山、奉賢等郊區(qū)各產(chǎn)業(yè)板塊的高端制造業(yè)集聚區(qū)及郊區(qū)各新城中心,適度增加租賃住房。
2)交通便利地區(qū),鼓勵租賃住房布局在軌交換乘樞紐、站點周邊。針對有軌道交通站點的軌交交通停車場項目結(jié)合上蓋綜合利用,允許在一定服務(wù)半徑內(nèi),適度增加租賃住房。
3)商業(yè)、商務(wù)辦公過剩地區(qū),經(jīng)評估,對于商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實過剩的區(qū)域,可按照一定比例將未出讓的和存量商業(yè)、商務(wù)辦公調(diào)整為租賃住房。
如何建設(shè)租賃住房?
上海實施經(jīng)營性土地全生命周期管理以來,要求新出讓住宅用地中15%必須由開發(fā)商自持,用于配建租賃住房。從目前推出的兩塊純租賃住宅用地情況來看,上海正在探索由開發(fā)商地塊內(nèi)自持配建租賃住房,向政府整區(qū)域配建租賃住房轉(zhuǎn)變,實行商品房和租賃住房供地與職住平衡情況乃至城鎮(zhèn)服務(wù)體系、公共設(shè)施配套情況掛鉤。
而在租賃住房的建設(shè)標準方面,上海也將進一步細化租賃住房建筑管理。此次率先推出的浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅地塊,均明確要求提供居住配套服務(wù)。按照國際經(jīng)驗,租賃住宅與普通住宅可進行分類管理,在保證安全的前提下,合理配置戶型,合理確定日照、間距等控制要求;在社區(qū)空間環(huán)境建設(shè)層面,倡導(dǎo)開放式街區(qū)理念,采用小單元管理模式,增加社區(qū)交往空間;在公共配套服務(wù)設(shè)施層面,根據(jù)租賃住房特點適當增加相關(guān)服務(wù)設(shè)施,如公共洗衣房、健身房、便利店等。
政策如何落地?
存量時代的房地產(chǎn)市場,需要關(guān)注城市“存量”的有機更新和再利用,除了加快土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革外,加快金融、稅收、投資政策和法律體系亦是當務(wù)之急。然而,租賃住房體系的建設(shè)和完善,需要一個長期培育的過程。
實際上,在2016年8月發(fā)布的“2040上!币(guī)劃中,就提出了“完善購租并舉的住房供應(yīng)體系”,多渠道增加租賃住房的比重,完善住房租賃管理制度,降低上海常住人口的住房成本。然而,上海2040規(guī)劃中描述的美好生活,離當下居民的生活還有多遠?從抽象的土地用地指標,到符合“全球城市”形象的正規(guī)租住生活,還需要不同部門之間的協(xié)作,需要一步步具體的操作,更需要各個階層的上海居民的認同,租房面對的群體不應(yīng)當僅僅是被吸納的“人才”,而是所有面臨住房困境的常住居民,尤其是藍領(lǐng)服務(wù)人員。
如果,未來上海的租賃住房不僅能提供一個穩(wěn)定的安身之處,還能提供完善的公共服務(wù)配套設(shè)施,包括教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、休閑、生活服務(wù)等服務(wù),能讓“有房階層”和“無房階層”能享受同等的社會保障服務(wù),能讓不同支付能力的居民都找到適合自己的住房,能讓“租房”有體面和穩(wěn)定的生活。如果未來的“租房體系”能讓買房不再是唯一的生活選擇,也許那個時候,上海就能真正邁向卓越的全球城市。
注:此文章轉(zhuǎn)載自上海搜房網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考!