人大財經(jīng)委副主任黃奇帆稍早時候在復旦大學以《關于建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制的若干思考》為題演講時，剖析現(xiàn)行土地政策，提出了“土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的思路。他的講話與住建部、國土部聯(lián)合發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》遙相呼應。該通知提出，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；消化周期在36至18個月的，要減少供地；在12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。這反映出了一種更為市場化的土地供給思路。
我國幅員遼闊，各地區(qū)之間自然稟賦和經(jīng)濟發(fā)展的差異較大，因此中央從大局出發(fā)，一直強調(diào)區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展。但是，社會各界普遍把均衡發(fā)展理解為均勻發(fā)展，甚至過度擔心人口聚集的后果，刻意控制大城市。結(jié)果是，土地供給由中央政府和地方政府的政策博弈決定，經(jīng)濟發(fā)展迅速、人口凈流入的地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)展較慢、人口凈流出的地區(qū)獲得同樣的土地供給。例如，北京（樓盤）、上海（樓盤）經(jīng)濟、人口增長的速度遠快于天津（樓盤），但2005年至2014年累計建設土地供給都小于天津，三者分別是46,534.74公頃、 62,715.83公頃和81,729.08公頃。
按經(jīng)濟原理，資源應投入到產(chǎn)出最高的領域。同樣單位的土地資源，投入到不同的地區(qū)，產(chǎn)出大不一樣。即使在農(nóng)業(yè)社會，我國也存在明顯的“經(jīng)濟—人口”分界線，即“黑河—騰沖”線，該線以南土地面積占全國的36%，但人口占96%。改革開放后的三十多年，就是人口、資本向東南沿海集中的三十多年，東南沿海地區(qū)每單位的土地產(chǎn)出的經(jīng)濟價值遠高于中西部地區(qū)。東南沿海是中國經(jīng)濟的重點地區(qū)，產(chǎn)出我國一半以上的GDP，在土地供給上，東南沿海和中西部地區(qū)一視同仁，是一種經(jīng)濟無效率的行為。
事實上，沒有跟上經(jīng)濟發(fā)展的土地供給政策，已成限制人口在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)落戶的重要因素。經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律是，經(jīng)濟發(fā)展帶動人口從經(jīng)濟落后地區(qū)遷入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，遷入后的人口消費水平提高，由此帶動市場需求和產(chǎn)業(yè)升級需求。我國原本也可以沿著這樣的道路前進，農(nóng)村人口到經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)工作，長期工作后移居經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，消費上升至發(fā)達地區(qū)水平，帶動市場需求和產(chǎn)業(yè)升級需求。但是，現(xiàn)有的土地供給制度迫使人口回到經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，既形不成內(nèi)需，更不用提產(chǎn)業(yè)升級。更嚴重的是，現(xiàn)在一二線城市的房價上漲，甚至連985、211院校畢業(yè)的碩士生、博士生都因為高房價不得不回到經(jīng)濟不發(fā)達的家鄉(xiāng)。
均勻化的土地供給甚至已積累了嚴重的金融風險。由于土地供給沒有根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況區(qū)別對待，各地方政府都為了本地區(qū)財政收入賣地蓋房子。一二線城市住房供不應求，京滬深穗一線城市均價已在每平方米5萬以上，租售比大約不到2%�！皠傂枵摺辈坏貌粡你y行借入房屋抵押貸款來支付房款，部分投機者則更以高杠桿來賭房價持續(xù)上漲。高杠桿下，銀行風險不斷積累，以致金融風險“綁架”房價，讓市場普遍形成預期：政府不能承受房價下跌帶來的金融風險，房價因此不會跌。在這種預期的驅(qū)使下，杠桿、房價、金融風險都在進一步抬高，形成“房價—杠桿—金融風險—預期”的惡性循環(huán)。另一方面，在很多三四線城市，特別是資源型、產(chǎn)能過剩行業(yè)集中的城市，又存在大量無人居住的新建社區(qū)，房地產(chǎn)銷售很困難。
顯然，以土地等手段限制人口流向大城市的政策與國際趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相悖。國際經(jīng)驗表明，經(jīng)濟、人口聚集是常態(tài)。據(jù)世界銀行統(tǒng)計，全球50%左右的GDP是集中在占全球陸地面積1.5%的土地上創(chuàng)造的。巴黎只占法國面積的2%，卻產(chǎn)生了全法國28%的GDP；東京聚集了日本四分之一以上的人口，產(chǎn)生日本近四分之一的GDP；倫敦人口占了英國總?cè)丝诘娜种灰陨�。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢上看，下一步我國主要經(jīng)濟增長點在于服務業(yè)。目前，我國第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重已超過了一半。服務業(yè)人口規(guī)模效應更要強于工業(yè)社會。打車軟件、外賣、團購都是在人口聚集的京滬深穗杭發(fā)展起來的。
雖然住建部和黃奇帆都提出了人口、產(chǎn)業(yè)、土地相適應的理念，但這一理念離市場化的土地供給政策還有一定距離。試想，如果土地供給能市場化，能形成土地的統(tǒng)一大市場，將大城市周邊的農(nóng)業(yè)土地釋放出來，讓部分自然資源更合適的省份承擔農(nóng)業(yè)生產(chǎn)職能，這將釋放多少制度紅利？
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