隨著央行流動(dòng)性逐漸收緊，隨著金融市場(chǎng)的去杠桿，住房按揭貸款利率正在逐漸地上升。上周，北京、上海等一線城市，首套住房按揭貸款利率已經(jīng)上升到了基準(zhǔn)利率的1.1倍，第二套住房按揭貸款利率更是上升到基準(zhǔn)利率的1.2倍。而北京等一線城市住房按揭貸款利率全面上升，其趨勢(shì)也開始在二三線城市蔓延。
據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國首套房住房按揭貸款平均利率為4.73%，環(huán)比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房住房按揭貸款平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。也就是說，從這些數(shù)據(jù)來看，全國的首套住房按揭貸款平均利率快接近基準(zhǔn)利率4.9%,差距只有不到4%,這就意味著各城市的住房按揭貸款的優(yōu)惠利率基本上在逐漸取消。
這只是全國的平均數(shù)，對(duì)于一線城市來看，按揭貸款利率上升更是在加速度進(jìn)行。比如北京，6月5日率先傳出首套住房按揭貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率（4.9厘）的1.1倍，即5.39厘，北京的民生銀行當(dāng)天已經(jīng)做出調(diào)整，其他銀行據(jù)報(bào)也正在跟進(jìn)，第二套住房按揭貸款利率更是已經(jīng)全面執(zhí)行不低于基準(zhǔn)利率的1.2倍，即5.88厘。這也是北京今年以來第5次調(diào)高首套住房的按揭貸款利率，由年初基準(zhǔn)利率的85折，一路升至這次首套住房按揭貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。估計(jì)，在北京這樣做之后，其他一線城市基本下都會(huì)跟進(jìn)，都會(huì)讓住房按揭貸款利率上升到北京這個(gè)的水平。因?yàn)�，一線城市對(duì)這些政策變化是十分敏感的。
一線城市作為政策房地產(chǎn)調(diào)控政策的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，一線城市的住房按揭貸款利率全面上升也很快會(huì)反映到二線城市的樓市調(diào)控上去。5月份，35個(gè)城市首套住房按揭貸款利率均有不同程度上調(diào)，多數(shù)二線城市住房按揭貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，銀行優(yōu)惠利率也在逐步取消，全國已經(jīng)有20家銀行停止住房按揭貸款。在這種情況下，住房按揭貸款利率或再次上升高點(diǎn)。對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，按揭貸款利率全面上升，這意味著什么呢？這意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將出現(xiàn)真正地向下調(diào)整。
因?yàn)椋?015年以來的這一輪房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，最為主要的推手就是銀行的貸款基準(zhǔn)利率全面下調(diào)及住房按揭貸款利率全面的優(yōu)惠，以及以這種方式鼓勵(lì)住房的投資炒作者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，盡管從2016年930之后出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，比如限購、限貸、限售、限價(jià)、限商等，但這些房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策一直沒有觸及這個(gè)讓房?jī)r(jià)上漲推手，從而使得這些調(diào)控出臺(tái)之后，不少城市住房銷售量是突然萎縮，但房?jī)r(jià)卻頂在天花板不動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也沒有改變，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛十分強(qiáng)烈。
而住房按揭貸款利率上升，再加以前這些“五限”政策，首先使得住房投資炒作者不僅沒有意愿再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且也會(huì)讓他們感覺到進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本上升和杠桿率下降而不敢及沒有能力再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果住房投資炒作者不敢也沒有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么先進(jìn)入者所持有的住房想交易出去已經(jīng)沒有了接盤俠。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只要些許下跌，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期立即會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
同時(shí)，首套住房按揭貸款利率也全面上升，盡管對(duì)購買住房者沒有多少作用，因?yàn)樵诟叻績(jī)r(jià)的市場(chǎng)，真正的住房消費(fèi)者根本就沒有能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，所要進(jìn)入者多以是住房投資炒作者（因?yàn)橘徺I一套住房也可是投資炒作），但這將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期的逆轉(zhuǎn)。如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)全面逐漸的逆轉(zhuǎn)，不僅新的住房投資炒作者不會(huì)再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且手中持有住房者投資情緒將產(chǎn)生變化，他們會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)是不是開始下跌，會(huì)擔(dān)心如果房?jī)r(jià)下跌又會(huì)下跌到什么程度。尤其那么過度杠桿進(jìn)入者房地產(chǎn)市場(chǎng)者，這種擔(dān)心的程度會(huì)更為強(qiáng)烈。當(dāng)這種情況到一定的臨界點(diǎn)，許多持有住房者只有降低價(jià)格出售住房的一條路，別無選擇。這樣更是會(huì)強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，盡管強(qiáng)化是漸漸的。
當(dāng)然，更為重要的是一線城市的住房按揭貸款利率上升，它將成為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款利率的風(fēng)向標(biāo)，其趨勢(shì)很快就會(huì)蔓延到全國。因?yàn)椋谌珖缘慕y(tǒng)一的金融市場(chǎng)，其價(jià)格水平?jīng)]有多少差異性，否則金融資源一定會(huì)流向價(jià)格高的城市。如果再加上占信貸資源主體性都是全國性大銀行，這更容易通過行政性的方式讓按揭貸款利率趨向一致性。當(dāng)金融市場(chǎng)的利率水平趨向一致性，上半年那種房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”調(diào)控政策所起的作用將全面弱化。這些城市的住房投機(jī)炒作者同樣會(huì)不敢及無能力再進(jìn)入沒有出臺(tái)調(diào)控政策城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果這種情況出現(xiàn)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期也將全面逆轉(zhuǎn)，這些城市的房?jī)r(jià)向下調(diào)整也可能從這開始。這些都將對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。
正如有分析所指出，隨著金融市場(chǎng)的去杠桿，中國央行的貨幣政策逐漸收緊是一種趨勢(shì)，這已經(jīng)引發(fā)國內(nèi)金融市場(chǎng)的價(jià)格水平全面向上位移，這已經(jīng)讓銀行資金的成本全面上升。如果銀行的住房按揭貸款利率不上升而發(fā)放貸款，一定是無利可圖。這也意味著當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)銀行的住房按揭貸款利率上升是一種趨勢(shì)，地方政府是無法左右的。同時(shí)，住房按揭貸款利率調(diào)整權(quán)限本來就在商業(yè)銀行手上，全國的商業(yè)銀行會(huì)隨著這種趨勢(shì)全面上調(diào)整住房按揭貸款利率，因?yàn)榇溯喖姓{(diào)整住房按揭貸款利率所受到阻力不大。但是這對(duì)前一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中只是處于過渡期或觀望期的，而未能及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策的城市，將帶來較大影響，甚至于會(huì)讓今年早幾個(gè)月火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然冷卻下來。北京周邊小城市的情況就是如此。
總之，住房按揭貸款利率全面上升，盡管對(duì)樓市的影響和沖擊不會(huì)是突然，但它是遏制這輪房?jī)r(jià)上漲的真正殺手，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整或許真正從這開始。
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