2017年5月，上海二手房指數(shù)為4007點，比4月上升18點，環(huán)比上升0.42%，漲幅相比上月擴(kuò)大0.25個百分點。成交結(jié)構(gòu)變化致使價格指數(shù)微幅波動中趨向上行。
5月，上海二手住宅成交14630余套，環(huán)比下降5.31%，同比下降23.73%。成交放緩延續(xù)，價格小幅波動，表明市場處在調(diào)控作用下的盤整周期，趨向市場穩(wěn)定。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，市場特征表現(xiàn)為：
一、5月市場買氣不旺，但成交并未大幅下滑，離正常年份月均水平2萬套之差不到三成。其中非普通住宅成交有所上升，佔比達(dá)32.23%。
二、7個傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)組成的中心城區(qū)成交佔比略有上升，為33.17%﹔而新興城區(qū)佔比依然超過全市三分之二為66.83%，其中近郊城區(qū)佔比全市53.63%，遠(yuǎn)郊城區(qū)佔比全市13.20%。
三、全市130個板塊中，37個板塊成交量上升，表明觀望氣氛鬆動，逾六成為新興城區(qū)板塊。金山新城以463套仍為全市之冠，但環(huán)比下降23.85%﹔而位列第三的浦東世博板塊達(dá)343套，環(huán)比上升16.67%。統(tǒng)計顯示，近郊和中心城區(qū)熱門板塊成交擴(kuò)大，顯示了購房改善及自住型比例上升。
四、從價格段看，300-500萬元、500萬元以上房源成交佔比分別為23.57%、13.24%，環(huán)比略有上升﹔而300萬元以內(nèi)房源成交佔比63.19%，環(huán)比僅下降0.5個百分點。
五、從面積段看，70-90平方米的房源是成交量唯一上升的，而200平方米以上超大房源及110-140平方米房源僅分別下降1.13%、0.75%﹔大戶型140-200平方米房源下降最多達(dá)11.06%，小戶型50-70平方米、50平方米以內(nèi)以及90-110平方米房源緊跟其后分別下降7.60%、4.40%、4.36%。
六、部分外資、民營、地方銀行房貸額度緊張，有的甚至用完全年指標(biāo)，緩批、停貸在一定程度上影響了市場情緒和連環(huán)交易的進(jìn)度。截至2017年5月底，全市二手住宅掛牌量為168438套，較上月上升0.90%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外分別為37649套、85959套，44830套，上升0.52%、1.14%、0.75%。成交放緩使得各環(huán)線間掛牌量均現(xiàn)上升。
5月8日，上海市委書記韓正在上海市第十一次黨代會上表示，堅持以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主，構(gòu)建更加完善的住房市場體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，健全房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機(jī)制。
5月27日，上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)文稱，近期發(fā)現(xiàn)少數(shù)違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用存量房合同網(wǎng)上操作系統(tǒng)擅自虛簽交易合同，損害房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。自6月1日起，存量房網(wǎng)簽將核驗身份。
改善需求活躍市場
2017年5月，中心城區(qū)（7個傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）價格總體上升0.46%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.27個百分點，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)總體上升0.59%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.38個百分點。價格微幅波動中趨向上行，如浦東內(nèi)環(huán)上升0.66%，徐匯、黃浦、長寧分別上升0.49%，0.47%、0.37%。而一些板塊下跌，如靜安江寧路、黃浦蓬萊公園，分別下跌0.31%、0.23%。
5月，中心城區(qū)共成交4850余套，環(huán)比下降4.43%。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交2130余套，環(huán)比下降1.50%。值得注意的是，靜安、黃浦成交上升，環(huán)比增加11.39%、7.59%，表明人氣正在聚集。
統(tǒng)計顯示，黃浦濱江本月成交增長一倍，其中五成房源為100平方米以上的中大戶型，千萬級改善型房源的成交釋放，房價環(huán)比上升0.68%。靜安大寧成交220余套，二成房源為100平方米以上的中大戶型，改善需求釋放明顯。而虹口曲陽、楊浦中原分別成交130余套、150余套，環(huán)比下降二三成。無學(xué)區(qū)概念的老工房（售后公房）則去化減速，部分房源出售周期長達(dá)一二個月，降價幅度有的在5%以上。
中心城區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)楊浦、長寧的板塊，成交量分別為230余套、200余套，是僅有的兩個量增板塊。靜安、黃浦板塊成交穩(wěn)定。而量縮幅度較大的為普陀、虹口的板塊。統(tǒng)計顯示，楊浦鞍山成交180余套，環(huán)比增長50套，板塊內(nèi)有著區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)小學(xué)資源，全部成交案例中六成為學(xué)區(qū)房需求，70平方米以內(nèi)的小戶型房源成交佔到八成。浦東聯(lián)洋成交增長21.57%，其中，120平方米以上的大戶型佔成交的75%，200平方米以上的豪宅比上月增三成。
2017年5月，新興城區(qū)中，近郊城區(qū)總體價格上升0.35%，環(huán)比擴(kuò)大0.22個百分點，遠(yuǎn)郊城區(qū)總體價格上升0.31%，環(huán)比擴(kuò)大0.16個百分點。指數(shù)微幅波動中趨向上行，其中，崇明、浦東內(nèi)環(huán)外、青浦、閔行、奉賢分別上升0.42%、0.41%、0.39%、0.35%、0.28%。而一些板塊下跌，如閔行顓橋、嘉定安亭、金山楓涇，分別下跌0.23%、0.21%、0.17%。
近郊城區(qū)共成交7840余套，環(huán)比下降5.22%。成交量領(lǐng)先的浦東內(nèi)環(huán)外、閔行、寶山，分別為2750余套、1500余套、1210余套，環(huán)比分別回落2.79%、2.15%、7.24%。
全市成交排名前二十的板塊中，近郊城區(qū)佔12席，較上月增加2席，這些板塊成交穩(wěn)定，環(huán)比回落的僅6個。其中，浦東金橋、浦東周康、鬆江泗涇分別成交330余套、230余套、200余套，環(huán)比略有增長﹔浦東三林、閔行古美羅陽、寶山顧村分別成交300余套、210余套、190余套套，環(huán)比回落不到5%。
排名前二十的板塊以外，少數(shù)出現(xiàn)成交量明顯擴(kuò)大的情況，如青浦朱家角、閔行華漕分別成交90套、100余套，環(huán)比增長66.67%、30.12%，成交主力為70-90平方米左右的二室房源，區(qū)位適中加上套均300萬元左右的價格受到不少自住客的青睞。而青浦新城、寶山共康、鬆江新城、閔行莘莊成交量下降較為明顯，區(qū)域內(nèi)改善客交易節(jié)奏放緩，作為置換動力的售后公房成交不暢，由此成交出現(xiàn)了二成左右的下降。
遠(yuǎn)郊城區(qū)全部11個板塊共成交1930余套，環(huán)比下降7.82%。金山新城、臨港新城、嘉定城區(qū)成交領(lǐng)先，分別為460余套、240余套、230余套，佔比遠(yuǎn)郊城區(qū)48.86%。從整體來看，成交跌幅最明顯的奉賢遠(yuǎn)郊板塊、崇明分別成交140余套、410余套，環(huán)比減少28.14%、17.93%。究其由，在低總價優(yōu)勢下，這些遠(yuǎn)郊板塊往往被一些低預(yù)算購房者選為第二套房的購入目標(biāo)，信貸收緊下加之房價水平已達(dá)單價2-3萬元，購房熱情下降。
三成板塊成交上升
2017年5月，全市130個板塊中，價格上升板塊84個，佔比64.62%﹔持平板塊22個，佔比16.92%﹔下跌板塊24個，佔比18.46%，漲跌均為窄幅。全市130個板塊中，37個板塊成交量上升，佔比28%以上。
上漲板塊價格平均上升0.67%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.23個百分點。部分板塊出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性成交上揚(yáng)，在中心城區(qū)中多為高端大面積改善房或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，如黃浦五裡橋、浦東聯(lián)洋、長寧新華路價格分別上升1.08%、0.94%、0.81%。這些板塊成交量出現(xiàn)二三成增長，在帶看及成交上升推動下，優(yōu)質(zhì)物業(yè)賣家漲價2%左右仍可出手。
綜合統(tǒng)計上述三板塊成交案例，其中近二成半為140平方米、千萬以上的高端住宅，成交量環(huán)比增加了18宗，自住型的高端需求表現(xiàn)升溫。而在學(xué)區(qū)房方面，陸家嘴、楊浦鞍山、徐家匯價格分別上升1.03%、0.84%、0.79%。其中，前期熱門的陸家嘴及徐家匯成交量在240-270套水平，環(huán)比出現(xiàn)一成左右的下降，但仍處全市成交前十板塊中，學(xué)區(qū)房置業(yè)佔半數(shù)以上。
而楊浦鞍山更是成交環(huán)比擴(kuò)大三成半，學(xué)區(qū)房成交佔六成以上，在優(yōu)質(zhì)教育資源帶動下，購房熱情推動房價出現(xiàn)1%-3%的上升，單價8-10萬的40平方米以內(nèi)的小戶型房最搶手。
另外，新興城區(qū)以70-90平方米的成交最為集中，以售后公房貼補(bǔ)首付置換次新房案例為多。如閔行春申、浦東張江、嘉定江橋新城價格分別上升1.16%、0.97%、0.87%，成交量環(huán)比并無明顯變化。
持平板塊較上月減少10個，為22個，在於房源漲跌出現(xiàn)分化。中心城區(qū)12個，如徐匯南站、田林、楊浦中原均現(xiàn)持平，成交量分別為180余套、180余套、150余套。區(qū)域內(nèi)不帶學(xué)區(qū)的售后公房需求不旺，而一些賣家僅有一套房可作置換，不愿降價出售，相持之下交易減速。而閔行浦江價格變化不大，推動成交270余套，區(qū)域內(nèi)以軌交附近的動遷房為成交主力，環(huán)比增長了21%。
下跌板塊價格總體下跌0.16%，跌幅環(huán)比縮小0.03個百分點。在帶看量減少且轉(zhuǎn)化變慢的市場環(huán)境中，下跌板塊多數(shù)出現(xiàn)了量價齊跌的情況，如閔行顓橋、寶山羅店、鬆江九亭價格分別下跌0.23%、0.17%、0.11%，成交量分別為131套、66套、107套，環(huán)比減少了30套、18套、25套。
區(qū)域內(nèi)90-140平方米的改善房源成交不暢，同區(qū)域的售后公房、動遷房也如此，帶看量普遍出現(xiàn)了二三成的下滑，一些急售業(yè)主無奈讓價2%-3%。也有一些板塊出現(xiàn)以價換量，如青浦徐涇下跌0.23%，成交50余套，環(huán)比增加了12套﹔金山楓涇下跌0.17%，成交50余套，環(huán)比增加了19套。成交案例中，多為購入300萬元左右、90平方米以內(nèi)的剛需客戶，由於對區(qū)位要求不高，選擇近郊偏遠(yuǎn)板塊或遠(yuǎn)郊板塊動遷房的需求略有提升。而這些房源的賣家，多半持有多套房源，為求快速出手，在價格上甚至給出3%以上的讓步。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，5月上海二手房市場成交繼續(xù)放緩。而價格微幅波動中趨向上行，主要受成交結(jié)構(gòu)變化影響，中心城區(qū)的房源被追捧，非普通房交易上升，學(xué)區(qū)房表現(xiàn)搶眼，這些對板塊有所拉動。價格小幅波動是市場調(diào)整期內(nèi)的正常表現(xiàn)。
二手房買賣市場是樓市最直接、客觀的晴雨表。在市場降溫后，去投資化被政策引導(dǎo)，“房子是用來住的”市場定位日益清晰，自住型需求上升。剛需釋放在前，改善需求釋放隨后，市場呈現(xiàn)出多樣化多層次的特征，從初步改善到一次性改善，從中低端到中高端，近期市場熱點逐漸從外圍向城市中心轉(zhuǎn)移。不過，市場尚無支撐房價反彈的動力。
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