歷時半年的上�！邦愖≌闭D另一只靴子終于落地。
5月17日下午，上海市住建委發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》（以下簡稱《意見》），指出就全市范圍內(nèi)開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作，停止審批公寓式辦公項目；加強商業(yè)辦公項目建設(shè)、銷售監(jiān)管，重新審核尚未上市銷售的項目。
次日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局便公布了閔行區(qū)綠地峰尚匯項目、浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場項目、嘉定D9空間項目、明發(fā)商業(yè)廣場項目4個清理整頓典型案例。
同時上海市住建委和上海市規(guī)土局表示，將嚴(yán)格依照《意見》和相關(guān)法律法規(guī)，與相關(guān)部門和各區(qū)政府共同加強對本市商業(yè)辦公項目的土地出讓、市場交易等全過程監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處開發(fā)企業(yè)的違法行為。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，目前上�！邦愖≌庇�87.42萬平方米存量面積（截至5月17日已經(jīng)批了預(yù)售許可證并且未售的面積），去化速度相比去年全年月度均值已經(jīng)大幅降低。業(yè)內(nèi)人士指出，類住宅政策從嚴(yán)執(zhí)行后，這些存量面積銷售勢必會受到影響，且或許未來將沒有“類住宅”，而是商業(yè)和辦公的范疇問題。
投資格局已變
據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計，截至5月17日，從上�！邦愖≌笔袌鲞B續(xù)5個月“零供應(yīng)”（未發(fā)一張預(yù)售許可證），網(wǎng)簽備案每個月僅2-3萬平方米，為2015年3月以來的網(wǎng)簽值最低階段。類住宅的成交量價表現(xiàn)在政策面影響下已陷入僵局。
但此前“類住宅”銷售還沒有徹底降溫。比如遠(yuǎn)在臨港的某樓盤，距離人民廣場65公里，因為銷售人員以“上海僅有的低總價盤”作為營銷噱頭，而緩慢去化。由于相關(guān)部門此前已限制“類住宅”項目網(wǎng)簽，至今仍有三分之一左右房源沒來得及網(wǎng)簽，項目回款陷入僵局。
據(jù)官方統(tǒng)計，上海全市納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項目近1700萬平方米（基本可以認(rèn)定為“類住宅”）。對此，《意見》提出了分類整頓措施。對于尚未入住的約1200萬平方米房屋，若在建設(shè)過程中存在違法行為，開發(fā)企業(yè)要自行整改，通過項目所在區(qū)組織的聯(lián)合驗收后，方能繼續(xù)辦理竣工驗收、銷售、房屋交易登記等手續(xù)。對于已實際入住的約500萬平方米房屋，其相關(guān)信息將記入房屋交易登記信息系統(tǒng)：實際用于居住的，開發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任；未按照規(guī)定整改存在插層等違法建筑的，將在房屋登記時予以注記，限制交易。
因此類住宅的投資價值已大幅降低。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政出臺將導(dǎo)致市場投資格局徹底發(fā)生變化。在上海進(jìn)行房產(chǎn)投資，從此不再是有多個籃子可供選擇，而越來越多投資住宅的客戶會轉(zhuǎn)到商鋪投資。
今年4月21日，上海市政府門戶網(wǎng)站公布《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》（有效期2017年4月10日至2022年3月31日），指出“上海新增的經(jīng)營性用地”，“商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售”、“配套商業(yè)物業(yè)應(yīng)整體持有”。換言之，小面積散賣商鋪很有可能在上海成為歷史。
運營邏輯考量
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為， “類住宅”整改為全國一盤棋，是政府“控人口”與“保經(jīng)濟”兩手抓的表現(xiàn)。上述1200萬平方米尚未入住的房屋會受到較大影響�？梢灶A(yù)計，待這1200萬平方米“類住宅”徹底整改恢復(fù)成為商業(yè)、辦公之后，市場才會恢復(fù)正常銷售；如果沒有恢復(fù)完畢，似乎這些“類住宅”項目將持續(xù)處于銷售停滯狀態(tài)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，目前陷入僵局的商辦類庫存不僅分布在郊區(qū)，同樣分布于市區(qū)各個核心地段。
仲量聯(lián)行資深董事、中國研究部負(fù)責(zé)人周志鋒認(rèn)為，開發(fā)商將商辦地塊改成類住宅產(chǎn)品是考慮到市場有過渡性產(chǎn)品的需求，可以較快去化。背后原因是商業(yè)地塊較多、總體價格比住宅便宜。但現(xiàn)在郊區(qū)商辦項目釋放出來的項目中優(yōu)質(zhì)者不多，因此對于市區(qū)寫字樓市場的沖擊目前并沒有顯現(xiàn)。
但周志鋒指出，郊區(qū)的商辦項目由于短時間內(nèi)釋放量過大，面臨銷售壓力。開發(fā)商必須承擔(dān)風(fēng)險。因為這些項目跟市區(qū)大部分優(yōu)質(zhì)寫字樓相比競爭力不足，改成辦公之后，房企選擇銷售還是租賃，是一個兩難選擇。
另一方面，張宏偉認(rèn)為，從投資拿地角度來看，原來“類住宅”銷售的思維不可再有，要按照商辦地塊本身具備什么樣產(chǎn)業(yè)價值的角度，用運營的思維考量去拿地。一旦地塊拿下，那么地塊單位面積、自持面積等要求也就既定，銷售對象也鎖定。
張宏偉建議，對于自持部分，既然產(chǎn)權(quán)也即所有權(quán)無法銷售，那么房企可以考慮所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)分離銷售，將經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)賣給有運營能力的平臺或公司，這或許是解決自持問題的一個辦法。或者商辦類項目按照酒店建設(shè)運營規(guī)則在各個區(qū)縣申請“酒店牌照”，由于仍然堅持商業(yè)運營思維，原則上可以操作。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜房網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
