2024年11月11日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布多份報告，涉及金融工作情況、金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)、融資規(guī)模等。
從房地產(chǎn)方面來看，主要涉及三大重點。
1、個人住房貸款增長有所好轉(zhuǎn)，10月份個人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于前九個月月均減少690億元水平，也好于前兩年同期的水平。
2、全國層面取消全國層面?zhèn)�人住房貸款利率政策下限，下調(diào)住房公積金貸款利率。目前貸款利率保持在歷史低位水平。
3、加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。
9·26政治局會議明確要求“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”至今，各部委出臺了一系列重要政策措施、財政支持政策，對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期起到了一定的積極作用。
我們認為，當(dāng)前應(yīng)抓住政策利好窗口期，積極推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，促進市場止跌回穩(wěn)。
11月11日，央行發(fā)布2024年10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，數(shù)據(jù)顯示，前十個月人民幣貸款增加16.52萬億元。住戶貸款增加2.1萬億元，其中，短期貸款增加4514億元，中長期貸款增加1.65萬億元。
對比9月數(shù)據(jù)來看，前三季度人民幣貸款增加16.02萬億元。住戶貸款增加1.94萬億元，其中，短期貸款增加4024億元，中長期貸款增加1.54萬億元。
即10月單月，住戶貸款增加1600億元，同比多增1946億元，自今年2月以來首次轉(zhuǎn)為同比正增長。其中，居民短貸和中長貸分別增加490億元、1100億元，同比分別多增1543億元、393億元。
住戶中長期貸款主要包括個人住房貸款和經(jīng)營貸款，其中個人住房貸款占比較大。
9·26政治局會議以來，房地產(chǎn)政策利好不斷，在“止跌回穩(wěn)”的政策支持下，10月樓市實現(xiàn)“止跌”，住建部數(shù)據(jù)顯示，10月份商品房成交同環(huán)比均實現(xiàn)“雙增長”，房地產(chǎn)市場自2007年首次“銀十”超過“金九”，一二手房成交總量同環(huán)比分別增長3.9%、5.8%。
受其影響，個人住房貸款增長有所好轉(zhuǎn)，10月份個人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于前9個月月均減少690億元水平，也好于前兩年同期水平。
中國人民銀行行長潘功勝在第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議上發(fā)表金融工作情況的報告，提及金融工作主要進展及成效時表示，“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。下調(diào)并統(tǒng)一全國層面?zhèn)�人住房貸款最低首付比例，取消全國層面?zhèn)�人住房貸款利率政策下限，下調(diào)住房公積金貸款利率�！�
從目前來看，除了北京、上海、深圳等城市，全國其余城市最低首付比例已統(tǒng)一為15%，除北京、上海、深圳等城市，全國其余城市均已取消房貸利率下限。
央行數(shù)據(jù)顯示，10月份新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.5%左右；新發(fā)放個人住房貸款利率為3.15%左右，均處于歷史低位。
住房公積金貸款利率方面，10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上曾提出“四個降低”，其中“降低住房公積金貸款利率”就是其中之一。
2024年5月18日起，中國人民銀行下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。首套個人住房公積金貸款利率2.85%，第二套個人住房公積金貸款利率3.325%。
截至目前，央行公布的新一期LPR顯示，5年期以上LPR為3.6%，年內(nèi)5年期以上LPR已下調(diào)60個基點。隨著LPR的下調(diào)，個人住房商貸利率和存量房貸利率降低也隨之降低。
11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發(fā)布”發(fā)文表示，多家銀行及按揭中介確認，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。
廣州成為全國首個在樓市回穩(wěn)中上調(diào)房貸利率下限的城市。
主要還是因為10月21日LPR年內(nèi)第三次下降后，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行最低房貸利率已低至2.6%，出現(xiàn)商貸與公積金貸款利率“倒掛”情況。
目前全國大部分城市已取消房貸利率下限，若以未取消下限的北京、上海、深圳的房貸利率做參考，可以發(fā)現(xiàn)，目前北京、上海、深圳首套房房貸利率為3.15%，北京、上海二套部分區(qū)域為3.35%。
可以看到，當(dāng)前公積金貸款利率與個人住房商貸利率的利差已持續(xù)收窄，甚至出現(xiàn)“倒掛”，未來公積金貸款利率將有一定的下調(diào)空間。
需要注意的是，與商業(yè)貸款不同，住房公積金更多是屬地化管理模式，因此可根據(jù)“因城施策”理念，與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門、金融機構(gòu)協(xié)同商議調(diào)整。
潘功勝在金融工作情況報告中提及下一步工作考慮時表示，“加大‘白名單’項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地�！�
11月8日，全國常委會辦公廳發(fā)布會上提出10萬億地方化債，為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。（詳見：陣地丨10萬億化債！對樓市有什么影響？）
支持使用地方專項債用于收儲存量商品房閑置土地，可以有效補充收儲資金來源，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、商業(yè)銀行發(fā)放貸款積極性不高導(dǎo)致收儲進度遲緩的問題，進而推進地方收儲進展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標(biāo)。
加大‘白名單’項目貸款投放力度方面，金融監(jiān)管總局最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元。
金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“白名單”項目貸款質(zhì)量良好，能夠按時還本付息。有的“白名單”項目獲得融資建成后，銷售回款情況好轉(zhuǎn)，不僅保障了新增貸款安全，也提升了對存量債務(wù)的清償能力，促進房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。
我們認為，財政政策一直都是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)問題的最有效的政策，最近推出的這些財政金融政策都將對房地產(chǎn)市場中長期有積極影響。
“加大‘白名單’項目貸款投放力度”以及“支持盤活存量閑置土地”，都能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)資金流負擔(dān)，有助于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
2024年即將進入尾聲，從目前來看，在房地產(chǎn)一系列政策“組合拳”作用下，市場“止跌”趨勢明顯，11月、12月新房成交有望企穩(wěn)。
對于企業(yè)而言，在當(dāng)前政策東風(fēng)下，提高去化仍是第一要務(wù)。繼續(xù)“開源節(jié)流”，抓緊當(dāng)前市場窗口期，促進銷售及回款，等待后續(xù)政策的落地及市場的復(fù)蘇。
