自9月30日四大一線城市全部松綁“四限”政策以來(lái)，樓市新一輪政策寬松周期已至。
從最新的數(shù)據(jù)來(lái)看，利好政策對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用仍在延續(xù)。一線城市北京、廣州、深圳等新房前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步增長(zhǎng)，這意味著后續(xù)成交熱度還將持續(xù)一段時(shí)間。
成交絕對(duì)量雖然仍好于8-9月水平，但也不能忽略一個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)，一二手房成交變動(dòng)趨勢(shì)正顯現(xiàn)出“前高后低”的特征，增長(zhǎng)動(dòng)能略有放緩，政策效應(yīng)有轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)。
這也進(jìn)一步說(shuō)明，當(dāng)前的市場(chǎng)整體已處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，在政策的推動(dòng)下，10月或?qū)⒀永m(xù)脈沖式復(fù)蘇行情。
CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的28城新房成交情況來(lái)看，截至2024年10月20日，28城新房10月總成交規(guī)模為733萬(wàn)平方米，較去年同期小幅微降2%，日均成交規(guī)模較9月日均增長(zhǎng)11%。
一線城市成交整體維持高位，10月前20日日均成交較9月日均增長(zhǎng)7%，同比去年10月前20日增長(zhǎng)11%。重點(diǎn)二線城市回升幅度不如一線城市，同比去年10月同期仍下降9%。
而受去年基數(shù)低影響，再加上房企加速以價(jià)換量，三四線城市表現(xiàn)超出預(yù)期，重點(diǎn)7城整體成交較去年同期增長(zhǎng)21%，佛山、東莞等增幅較為顯著。
二手市場(chǎng)變化更為顯著。
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)16城10月前20日二手房成交了5.4萬(wàn)套，較9月前20日增長(zhǎng)11%，較去年同期增長(zhǎng)14%。
一線二手房熱度顯著好于新房，北京、上海、深圳三城10月前20日成交較9月前20日上漲31%，同比增幅更是達(dá)到60%。
不過(guò)，重點(diǎn)二線城市和三四線城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不如新房，整體成交仍處于負(fù)增長(zhǎng)通道，僅個(gè)別城市成交有所增長(zhǎng)。
考慮到新房成交備案數(shù)據(jù)有所延遲，聚焦微觀項(xiàng)目來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)層面可以看出，一線城市前端指標(biāo)活躍度較高，認(rèn)購(gòu)增幅高于來(lái)訪，有效客戶量上升。
不過(guò)，項(xiàng)目來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)基本呈現(xiàn)出沖高回落態(tài)勢(shì)，總體仍處高位震蕩中。
從當(dāng)前一線城市新房前端指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步增長(zhǎng)也意味著成交熱度還將持續(xù)一段時(shí)間。
以廣州為例，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶周廣州50個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目總來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量沖高至17275組和1204套，創(chuàng)近一年來(lái)高點(diǎn)，而國(guó)慶節(jié)后兩周來(lái)訪量回落至6517組和7070組，認(rèn)購(gòu)量為330套和384套，基本恢復(fù)到9月水平。絕對(duì)量仍顯著高于8月周均（4890組，183套）和9月周均（6111組，243套）。
從9月以來(lái)一二手房成交變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，整體呈現(xiàn)出“前高后低”的特征，增長(zhǎng)動(dòng)能略有放緩。
先來(lái)看新房，CRIC數(shù)據(jù)顯示，核心28城自9月末集中放量以來(lái)，10月1日-7日受國(guó)慶假期影響，備案成交跌至低位，但10月8日開(kāi)始集中放量，且成交量一直維持在高位震蕩，10月19日-20日則出現(xiàn)了比較明顯的回落。
二手房成交走勢(shì)與新房市場(chǎng)基本一致，均呈現(xiàn)“前高后低”的走勢(shì)。
具體來(lái)看，16個(gè)核心城市二手房成交低谷期出現(xiàn)在10月1日-10月7日，10月8日開(kāi)始迅速走高，一直到10月18日整體成交均處于高峰期，同樣在10月19日-20日成交出現(xiàn)明顯回落，成交套數(shù)分別為2379套和1869套，絕對(duì)量已經(jīng)不及9月日均2617套。
9月末以來(lái)從中央到核心一二線城市利好政策不斷，近期住建部、財(cái)政部等部門(mén)也頻繁發(fā)聲穩(wěn)定樓市，短期內(nèi)提振市場(chǎng)信心，并對(duì)最終交易產(chǎn)生積極作用，尤其是一線城市新房成交仍有放量空間。
不過(guò)從政策持續(xù)性來(lái)看，無(wú)論是一二手房，增長(zhǎng)動(dòng)能均略顯不足。10月或?qū)⒀永m(xù)脈沖式復(fù)蘇行情，較9月穩(wěn)中有增，不過(guò)增幅相對(duì)有限。一線因新政利好一二手房大概率延續(xù)高位，二三線增長(zhǎng)動(dòng)能或?qū)⒊掷m(xù)放緩，隨著存量客戶釋放殆盡，整體成交也將高位回落趨向平穩(wěn)。
實(shí)際上，政策端仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，而樓市現(xiàn)狀僅依靠政策難以逆轉(zhuǎn)和改變，需求的修復(fù)、購(gòu)房者是否加杠桿投資消費(fèi)，本質(zhì)上取決于購(gòu)房成本和收益的比較預(yù)期，居民充分就業(yè)和收入水平的提升才是市場(chǎng)企穩(wěn)的核心支撐。
