9月土地市場平穩(wěn)運行，供應(yīng)、成交規(guī)模穩(wěn)步上升，土拍熱度延續(xù)分化。
土地供需規(guī)模穩(wěn)步上升
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年9月全國住宅用地供應(yīng)建設(shè)用地面積為3658.35萬平方米，環(huán)比上升19.8%，同比下降16.2%；成交建設(shè)用地面積為2980.48萬平方米，環(huán)比上升48.5%、同比上升12.5%。從前9月數(shù)據(jù)來看，供需總量仍不及去年同期水平，供應(yīng)、成交建設(shè)用地面積分別為21959.46萬平方米、15910.77萬平方米，分別較去年同期下降27.3%、21.7%。
土拍熱度方面，溢價拿地持續(xù)謹慎，土地市場總體熱度延續(xù)低位，各地表現(xiàn)延續(xù)分化。根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，全國300城9月土拍平均溢價率為3.8%，較上月下降0.3個百分點。其中，除上海、成都、揚州等地單月平均溢價率突破10%，低溢價、底價成交仍是當前土地市場的主流現(xiàn)象。包括北京、南京、廣州和西安等城市均是如此，9月平均溢價率均未超過0.5%。
克而瑞研究中心表示，結(jié)合政治局會議最新表態(tài)來看，在“嚴控增量”的要求下，未來供地規(guī)模會有所縮減，但在平均質(zhì)量持續(xù)提升的背景下，再加之各項金融政策為土地投資側(cè)帶來的實質(zhì)性利好，四季度溢價率有望出現(xiàn)觸底回升。
另外值得注意的是，土地流拍率結(jié)束了連續(xù)三個月回落的趨勢。9月該值為11%，環(huán)比增加1.6個百分點，廣州、成都、濟南、天津等地均出現(xiàn)了多宗宅地流拍或撤牌的現(xiàn)象。對此，克而瑞研究中心認為，隨著中央對于供地指標的進一步緊縮，預(yù)計未來土地流拍率將繼續(xù)維持低位。
全國土地出讓收入回升
從土地出讓金方面來看，單月全國土地收金回升，但累計收入仍不及去年同期。
根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，9月全國住宅用地出讓金為2183.84億元，環(huán)比上漲66.19%，同比下降8.49%；1-9月土地出讓金為11955.22億元，同比下降34.32%。
從單月城市住宅用地出讓金TOP15來看，南京再次領(lǐng)先，高達131.74億元，但土拍熱度并不高，平均溢價率為0.53%。上海、蘇州位居第二和第三位，單月土地出讓金分別為120.25億元和109.56億元。
值得一提的是，上海土拍熱度持續(xù)較高，9月平均溢價率達12.6%。今年以來，上海樓市成交量價表現(xiàn)穩(wěn)健，尤其是新房豪宅市場熱度頗高，階段性頻現(xiàn)“日光”，或在一定程度上激發(fā)了房企在上海拓儲的信心。
從前9月城市住宅用地出讓金TOP15來看，北京、杭州和上海仍位列前三，分別為937.08億元、826.95億元和619.51億元。另外，西安、南京、成都、廣州前9月土地總出讓金均超300億元。
四季度供地將更為審慎，但優(yōu)質(zhì)地塊有望迎來升溫
實際上，當前土地市場熱度的低迷，主要還是受新房市場去化速度慢的拖累。在土地供給側(cè)，地方政府已經(jīng)做出積極調(diào)整，各類政策和指標技術(shù)性調(diào)控手段已基本應(yīng)出盡出。
克而瑞研究中心認為，9月份土地供應(yīng)量雖環(huán)比提升，供地質(zhì)量也在持續(xù)優(yōu)化，但結(jié)合政治局會議“嚴控增量”的最新提法來看，鑒于目前仍有較多地塊只能托底成交，預(yù)計四季度地方供地將更為審慎，規(guī)模同比降幅將進一步走擴，即便考慮到地方供地的周期性節(jié)奏，大量重點開發(fā)項目會在年末入市，四季度供地環(huán)比增幅也將明顯低于往年。
考慮到近期政策端的多重利好，以及下半年以來各地加強了低密宅地的供應(yīng)力度，優(yōu)質(zhì)土地有望迎來土拍升溫。短期來看，土地市場“優(yōu)中選優(yōu)”的趨勢不會改變，優(yōu)質(zhì)地塊競爭或?qū)⒂l(fā)激烈。在拿地方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注重購房者信心和市場預(yù)期的變化，客觀評估政策落地層面的實際影響。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院指出，財政部表示允許專項債券用于土地儲備，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目。將有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和債務(wù)壓力，可能使得大量閑置土地得到盤活，對土地市場的供需平衡起到積極作用。
