自2024年9月29日，上海率先調(diào)整住房限購(gòu)政策，揭開(kāi)一線城市新一輪限購(gòu)松綁序幕，到9月30日一線城市限購(gòu)全部調(diào)整，至今已有半月有余。
從市場(chǎng)反饋來(lái)看，時(shí)不時(shí)有樓市大賣(mài)，市場(chǎng)回暖等關(guān)鍵詞刷屏，如北京國(guó)慶期間認(rèn)購(gòu)面積環(huán)比增幅達(dá)92%，部分項(xiàng)目連夜撤回折扣；上海4萬(wàn)-6萬(wàn)傳統(tǒng)剛需領(lǐng)域，來(lái)訪量、認(rèn)購(gòu)量多數(shù)優(yōu)于527后新政首周，部分項(xiàng)目930新政后日均較527新政后日均認(rèn)購(gòu)量漲幅均在50%以上；廣州放開(kāi)限購(gòu)后，一手住宅認(rèn)購(gòu)量為去年同期2.37倍，中心區(qū)總體表現(xiàn)好于外圍區(qū)；深圳得益于929新政刺激，十一認(rèn)購(gòu)量創(chuàng)開(kāi)年以來(lái)周度新高，外圍不限購(gòu)區(qū)域開(kāi)始反彈，龍華、寶安等區(qū)域的高性價(jià)比剛需盤(pán)認(rèn)購(gòu)環(huán)升更為明顯。
可以看到，新政從中央到核心一二線城市利好頻頻，加之近期中央也頻繁發(fā)聲穩(wěn)定樓市，的確在短期內(nèi)鞏固了市場(chǎng)信心，取得了良好的成效。
但從市場(chǎng)具體表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前新房微觀項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升，但也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著，新房市場(chǎng)的熱度仍有待二手房市場(chǎng)置換需求的逐步傳導(dǎo)。
2024年國(guó)慶假期前夕，樓市寬松政策持續(xù)加碼，居民購(gòu)房信心穩(wěn)步修復(fù)。
首先是9月29日晚間，上海率先調(diào)整住房限購(gòu)政策，主要涉及降首付、外環(huán)外限購(gòu)“3改1”、居住證+3年社保可享滬籍待遇，限貸、稅費(fèi)減免等三方面。
隨后廣州全面取消限購(gòu)成為首個(gè)取消限購(gòu)的一線城市，同時(shí)，深圳四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文取消限價(jià)限售，降首付，中心區(qū)域限購(gòu)社�！�3改1”、外圍取消限制等。
9月30日晚間，北京成為一線城市中最后一個(gè)政策調(diào)整的城市，非北京戶籍家庭五環(huán)內(nèi)“5改3”、五環(huán)外“5改2”，政策還包括降首付、取消普宅標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整公積金等。
除此之外天津等城市也迅速跟進(jìn)取消限購(gòu)限售，截至目前仍執(zhí)行限購(gòu)的城市僅北京、上海、深圳和海南部分城市。
不僅是一二線城市利好政策頻發(fā)，10月12日，國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部還明確將積極研究出臺(tái)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，疊加運(yùn)用專項(xiàng)債、專項(xiàng)資金、稅收政策等，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的財(cái)政工具，財(cái)政政策發(fā)力也意味著樓市各項(xiàng)利好政策將找到“著力點(diǎn)”。
近期中央到核心一二線城市利好頻頻，加之前幾日財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局、住建部等五部委發(fā)聲穩(wěn)定樓市，可以說(shuō)目前已在短期內(nèi)鞏固了市場(chǎng)信心，并取得了良好的成效。
從CRIC重點(diǎn)關(guān)注的12個(gè)核心一二線城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、濟(jì)南、蘇州、南京、寧波、青島、合肥）2024年9月以來(lái)商品住宅周度成交面積變動(dòng)情況來(lái)看，自9月末集中放量以來(lái)，2024年10月1日-10月7日期間，因國(guó)慶節(jié)放假影響，備案成交跌至低位，不過(guò)隨著假期結(jié)束，成交面積從10月8日開(kāi)始集中放量，國(guó)慶期間項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)在10月8日-10月15日有所體現(xiàn)，12城總成交規(guī)模達(dá)到了逼近200萬(wàn)平方米，較9月日均增141%，整體前15日累計(jì)同比轉(zhuǎn)正增8%。
其中，一線城市受政策利好更為明顯，在國(guó)慶節(jié)后新房成交迅速攀升，節(jié)后第二周日均成交較9月日均倍增227%，尤其廣州全面放開(kāi)限購(gòu)之后實(shí)現(xiàn)了3倍增長(zhǎng)。
二線城市回升幅度不及一線，各城市分化明顯。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年10月前15日，重點(diǎn)關(guān)注的8個(gè)二線城市成交面積同比僅增7%，但部分城市回暖明顯，如杭州、寧波同比增幅分別達(dá)到86%和65%。
我們聚焦新政利好的上海、廣州、深圳、天津等城市。
從微觀項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)層面來(lái)看，廣州、深圳、天津雖然呈現(xiàn)沖高回落態(tài)勢(shì)，但總體仍處于高位震蕩。上海新政短期對(duì)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)有明顯提升，不過(guò)在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方面作用提振并不顯著，依舊是熱點(diǎn)恒熱。深圳則依托紅盤(pán)入市保持市場(chǎng)熱度。
上海國(guó)慶節(jié)前迎多個(gè)核心區(qū)網(wǎng)紅盤(pán)入市，新政在國(guó)慶期間拉動(dòng)了單價(jià)4萬(wàn)-6萬(wàn)元/平剛需剛改盤(pán)的來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)量，但從節(jié)后項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化來(lái)看，提振效應(yīng)并不顯著，總體仍呈現(xiàn)出熱點(diǎn)恒熱，項(xiàng)目間分化加劇的態(tài)勢(shì)。
廣州國(guó)慶周50個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目總來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量沖高至17275組和1204套，創(chuàng)近一年來(lái)高點(diǎn)，國(guó)慶節(jié)后一周雖環(huán)比顯著回落62%和73%，但絕對(duì)量仍顯著高于8月周均來(lái)訪量4890組、認(rèn)購(gòu)量183套以及9月周均來(lái)訪量6111組、認(rèn)購(gòu)量243套水平。
深圳10月以來(lái)沖高回落，從南山、福田、羅湖三個(gè)核心區(qū)商品住宅周度來(lái)訪認(rèn)購(gòu)走勢(shì)來(lái)看，2024年第40周（9.30-10.6）來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量達(dá)年內(nèi)新高，第41周（10.7-10.13）雖環(huán)比回落58%和55%，但是與9月周均相比仍上漲102%和426%，與前40周相比，來(lái)訪量漲幅為76%，認(rèn)購(gòu)量漲幅為285%，絕對(duì)量均為年內(nèi)次高。
相比新房，二手市場(chǎng)變化更為顯著。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的8個(gè)城市2024年10月上半月共成交二手房3.25萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)32%，其中第二周成交約2.92萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)38%，較9月日均增長(zhǎng)56%。
具體到城市來(lái)看，上海和深圳同比都有90%以上增長(zhǎng)，北京稍弱同比增66%，一線總體同比增84%。
值得注意的是，10月第二周上海、深圳二手房成交量在第一周的基礎(chǔ)上繼續(xù)放大，較9月日均增幅進(jìn)一步擴(kuò)大至114%和99%，整體第二周同比增長(zhǎng)65%且較9月日均增長(zhǎng)88%。
以上海為例，新政后首周二手房帶看量攀升至13.4萬(wàn)組，較新政前7-9月周均上漲36%。從成交來(lái)看，10月3日之后便開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢(shì)，至10月13日成交1334套，達(dá)到了9月以來(lái)單日高點(diǎn)，10月15日仍處于755套相對(duì)高位。
二線城市方面，CRIC重點(diǎn)關(guān)注的5個(gè)二線城市整體同比仍跌3%，僅杭州同比增長(zhǎng)74%，但從第二周開(kāi)始，情況迅速轉(zhuǎn)變，同比增長(zhǎng)18%，且相較9月日均增長(zhǎng)32%，杭州、成都分別增長(zhǎng)69%和50%。這主要是受?chē)?guó)慶假期延遲備案和節(jié)日出行因素影響。
從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，新政首周對(duì)二手成交促進(jìn)顯著，同環(huán)比增幅都高于新房。但在消除備案延遲和節(jié)日出行之后的第二周，政策持續(xù)發(fā)酵，在新房市場(chǎng)反響更強(qiáng)烈，較9月日均增長(zhǎng)141%，大有厚積薄發(fā)的勢(shì)頭。
但也需要注意的是，當(dāng)前市場(chǎng)分化仍在繼續(xù)，從目前來(lái)看，新政剛需樓盤(pán)提振作用較為明顯，尤其是京滬放松“限購(gòu)”擴(kuò)充了購(gòu)房基數(shù)，短期內(nèi)剛需盤(pán)活躍度明顯提升。事實(shí)上，新房市場(chǎng)短期內(nèi)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升主要還是基于前期有購(gòu)房需求但持續(xù)觀望的存量客群的延遲釋放。
預(yù)判后市，我們認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有1-2個(gè)月脈沖式行情，在當(dāng)前一系列政策加持下，預(yù)期10月房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升可期。
