自9月29日央行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，明確各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整以來(lái)，近日，多家銀行發(fā)布了存量房貸利率調(diào)整常見(jiàn)問(wèn)答。
隨著多家銀行相繼披露，新一輪存量房貸利率調(diào)整的具體方向正逐漸浮出水面。
超10家銀行披露調(diào)整動(dòng)向
據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止10月10日，已有中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、浙商銀行、華夏銀行和大連銀行11家銀行發(fā)布了存量房利率調(diào)整常見(jiàn)問(wèn)答事項(xiàng)，明確相關(guān)安排。
綜合上述銀行公告內(nèi)容來(lái)看，此次存量房貸利率調(diào)整主要有以下重點(diǎn)：
1、凡是符合要求的首套、二套及以上存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款均可調(diào)整。房貸利率加減點(diǎn)高于“減30BP”，且高于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限（如有），在本次存量房貸利率批量調(diào)整范圍之內(nèi)。2023年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。
2、當(dāng)前房貸利率高于LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）-30BP（基點(diǎn)）的，統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP，貸款在北京、上海、深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形除外。
3、工商銀行確定在10月25日統(tǒng)一調(diào)整，其他銀行在10月31日前完成調(diào)整。不過(guò)，部分銀行強(qiáng)調(diào)，相關(guān)調(diào)整時(shí)間每個(gè)人情況可能有所不同，具體要根據(jù)貸款重新定價(jià)日來(lái)看，有人是次年1月1日，也有人是貸款發(fā)放日。
4、若住房貸款是固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)，需要先主動(dòng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率，然后再進(jìn)行存量利率調(diào)整。
5、此次存量房貸利率調(diào)整只針對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。
購(gòu)房者再享減負(fù)效應(yīng)
央行數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%，前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR-30BP，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計(jì)算，調(diào)整后為3.55%，較調(diào)整前的4.06%降低約0.5個(gè)百分點(diǎn)。批量調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節(jié)省支出約1500億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次存量房貸利率調(diào)整，開(kāi)啟了去年以來(lái)第二次降低存量房貸的操作，具有非常好的導(dǎo)向。雖然各個(gè)地方表現(xiàn)不同，減負(fù)情況不一樣，但總體上后續(xù)各個(gè)購(gòu)房者都可以享受到較好的減負(fù)效應(yīng)。
舉例來(lái)說(shuō)，根據(jù)工行測(cè)算，如果借款人在某二線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)，即3.85%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬(wàn)元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，借款人每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬(wàn)元。
如果借款人在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP（貸款發(fā)放時(shí)首套房貸利率政策），即4.4%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。
此外，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，接下來(lái)存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，消除因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進(jìn)一步緩解潛在的提前還貸潮，相當(dāng)于給存量房貸家庭吃下定心丸。同時(shí)，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費(fèi)。
嚴(yán)躍進(jìn)亦坦言，存量房貸利率下調(diào)其實(shí)比新購(gòu)房領(lǐng)域的降低房貸利率操作更有效，因?yàn)樯婕懊娑唷Ｓ绕涫墙诟鞔笊虡I(yè)銀行的操作，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒提振有積極作用。
