節(jié)前房地產(chǎn)金融新政四箭齊發(fā)，同時一系列“止跌回穩(wěn)”的政策落地，北上深廣四大一線城市均松綁或取消限購政策，政策作用下樓市透露出些許暖意。
剛剛過去的“十一”期間（2024年10月1日-10月7日，下同）樓市表現(xiàn)很能說明問題。
CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)22城認(rèn)購面積同比上升26%，北深廣新房認(rèn)購?fù)仍?2%。
各大房企也是捷報頻傳，CRIC調(diào)研的房企十一期間銷售大增，其中部分央國企等TOP20銷售業(yè)績普遍同比增幅60%-150%。
不過備案數(shù)據(jù)有所延遲，整體成交層面仍顯滯后，CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)43城累計成交面積較去年同期下降38%。積極的一面是，與今年五一假期相比，累計成交增幅達(dá)到38%，總體表現(xiàn)出企穩(wěn)回升態(tài)勢。二手房成交回暖幅度則好于新房，重點(diǎn)10城二手住宅成交面積同比倍增161%。
一系列數(shù)據(jù)背后，意味著樓市信心正在穩(wěn)步修復(fù)。
受9月末中央到地方利好新增影響，十一假期樓市企穩(wěn)回升跡象明顯。
克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，無論是項(xiàng)目來訪還是項(xiàng)目認(rèn)購，均表現(xiàn)出一定的增長態(tài)勢。
先來看項(xiàng)目來訪數(shù)據(jù)，重點(diǎn)22城來訪量均有不同程度回升，北京、上海、深圳等增幅顯著，即便是南京、常州等短期內(nèi)市場熱度較低的城市來訪量也好于9月末，比如常州，十一期間市區(qū)平均單盤來訪76人次，環(huán)比增長160%。
再來看項(xiàng)目認(rèn)購情況，CRIC監(jiān)測重點(diǎn)22城十一期間認(rèn)購面積環(huán)比上升12%，同比上升26%，其中北深廣一線城市同比增42%，二線城市和三四線城市同比分別增23%和40%。
具體到城市層面，大致可以分為以下四類：
一是北京、上海、深圳、廣州等核心一線城市，受9月末限購松綁或取消影響，整體市場熱度穩(wěn)步回升。
以北京為例，9月30日北京發(fā)布八條樓市新政，房企乘政策“東風(fēng)”加快去化，在國慶期間推出以特價房、簽約禮、砸金蛋等為主的營銷優(yōu)惠手段，案場來訪及認(rèn)購量攀升，十一期間認(rèn)購面積環(huán)比上漲92%，而對比626新政出臺當(dāng)周，來訪量增長35%，認(rèn)購量增長2.3倍。
再如上海，9月29日發(fā)布“滬七條”后第二日，市場行情便開始快速啟動：單價4-6萬元/平方米的剛需項(xiàng)目來訪量、認(rèn)購量多數(shù)好于527新政首周，多個項(xiàng)目日均認(rèn)購量較527新政漲幅均在50%以上。
另外，得益于929新政刺激，深圳十一認(rèn)購量創(chuàng)年內(nèi)周度新高，外圍不限購區(qū)域開始反彈。
二是天津、武漢、鄭州等新房來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回升，十一假期認(rèn)購面積明顯好于9月月末。
一方面中央利好政策頻發(fā)，整體市場預(yù)期向好；另一方面，部分項(xiàng)目加大的營銷力度，以價換量刺激剛需積極入市。除此之外，此類城市人口基本面不差，且基本都經(jīng)歷了2年多的深度調(diào)整期，短期內(nèi)修復(fù)跡象明顯。比如天津，國慶期間來訪量和認(rèn)購量均已達(dá)到近三年假期最高值，全市代表項(xiàng)目單盤認(rèn)購均值為12套，同比上漲30%。
三是以合肥、寧波、南京為代表的多數(shù)城市維持低位，整體認(rèn)購和前期變動不大，項(xiàng)目分化持續(xù)加劇。
以南京為例，重點(diǎn)監(jiān)測項(xiàng)目十一期間來訪及認(rèn)購量較平日周末整體提升量集中在20%-30%之間。假期期間南京全市共計6盤加推/開盤，整體去化率僅12%。
四是青島、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、常州、無錫等弱二三線城市項(xiàng)目認(rèn)購比較慘淡，以去庫存為主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，內(nèi)卷持續(xù)加劇。
值得注意的是，各大房企也是捷報頻傳，從CRIC調(diào)研的房企十一期間銷售數(shù)據(jù)來看，部分央國企等TOP20房企規(guī)模優(yōu)勢較為顯著，普遍同比增幅60%-150%，較9月日均增幅也在100%-180%。部分頭部民企同比增幅也在20%-50%左右，同樣部分房企的地方項(xiàng)目國慶期間銷售業(yè)績較9月份也實(shí)現(xiàn)2-3倍增長。比如華發(fā)股份(7.180, -0.17, -2.31%)累計認(rèn)購金額近70億，創(chuàng)歷史新高；保利發(fā)展(10.990, -0.04, -0.36%)十一期間全國成交金額約148億元，同比去年提升47%。
從項(xiàng)目去化來看，十一期間熱銷盤多以供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤和折扣力度較大的剛需盤為主，假期期間整體市場來訪認(rèn)購情況好于預(yù)期。
供應(yīng)端來看，2024年十一假期房企整體推盤積極性一般。
除了武漢、合肥、青島等個別城市集中推盤、之外，余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，低迷型城市如福州、鄭州等十一期間并無首開和加推項(xiàng)目，仍以續(xù)銷為主。
從CRIC監(jiān)測的十一假期成交備案數(shù)據(jù)來看，43個重點(diǎn)監(jiān)測城市累計成交85.51萬平方米，較2024年9月日均降幅達(dá)59%，同比下降38%。不過，與今年五一假期相比，增幅約38%，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢�？紤]到網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)有所延遲，十一假期成交將在后續(xù)有所體現(xiàn)。
分能級來看，二三線因基數(shù)較低，較2024年9月日均和同比跌幅均顯著小于一線，對比五一假期成交日均不降反增，市場有筑底企穩(wěn)征兆。
二手房市場的政策反饋?zhàn)顬轱@著，十一期間二手房成交回暖幅度整體明顯好于新房。
據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，十一假期10個重點(diǎn)城市二手住宅成交面積為114.41萬平方米，同比倍增161%，較五一假期漲幅也達(dá)到了54%。
北京、上海、深圳、合肥、蘇州等城市同比均實(shí)現(xiàn)倍增，較五一假期日均漲幅也比較顯著，短期內(nèi)新政利好刺激二手房供需活躍度提升，部分前期觀望客戶在五一期間加速入市。以深圳為例，由于9月末取消限售，二手房源掛牌量迎來顯著增長。10月7日深圳全市二手房源在售6.63萬套，較9月末增加約2200套，二手房成交量同環(huán)比大幅上漲，國慶期間日均成交創(chuàng)2021年2月以來新高，整體市場熱度明顯回升。
值得注意的是，廣州、深圳等城市近期二手房價均有止跌回穩(wěn)跡象。
廣州十一期間業(yè)主降價出售意愿降低，導(dǎo)致市場漲價房源增加近四成，降價房源則相應(yīng)減少近四成；深圳當(dāng)前降價房源減少、漲價房源增多，議價控價壓縮，成交價低于參考價20%以上的偏差值占比大幅度減少，房價“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢明顯。
9月末中央到地方利好政策頻發(fā)，提振樓市信心。
先是924國新會推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，緊接著926政治局會議定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，隨后北上廣深四大一線相繼落地調(diào)整“四限”政策。
從中央到地方層面的政策利好疊加房企加強(qiáng)營銷力度積極自救，十一國慶期間市場認(rèn)購數(shù)據(jù)顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩(wěn)態(tài)勢。節(jié)前迎來政策調(diào)整的北上廣深新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來訪、認(rèn)購上升的跡象，余下的多數(shù)城市雖然行情相對平淡，但成交基本已進(jìn)入筑底階段，10月大概率企穩(wěn)回升。
