2024年至今，二手房市場(chǎng)整體活躍度高于新房市場(chǎng)。
在政策利好之下，近期重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)掛牌及成交量一直處于高位，尤其是掛牌量，2024年3月以來，二手房掛牌量居高不下。
二手房掛牌量持續(xù)高企的背景下，業(yè)主掛牌賣房的動(dòng)機(jī)主要是什么？
為了得到答案，克而瑞研究中心調(diào)研了包括北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、蘇州、杭州、武漢、重慶、南京在內(nèi)11個(gè)核心城市，獲得數(shù)百組客戶樣本數(shù)據(jù)。
調(diào)研結(jié)果顯示，半數(shù)以上客戶賣舊仍會(huì)買新。套現(xiàn)持幣、看跌房?jī)r(jià)避險(xiǎn)、投資止損分列賣房動(dòng)機(jī)的二三四位，占比分別達(dá)到16%、12%、9%，反映整體市場(chǎng)預(yù)期偏悲觀。
對(duì)此，我們認(rèn)為，在二手房“以價(jià)換量”的情況下，部分城市二手房市場(chǎng)份額還將保持高位。
2024年3月至今，二手房新增掛牌量一直位于高位，數(shù)據(jù)顯示，2024年第8周起至第34周，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、南京、青島、成都、廈門、合肥、昆明、東莞、佛山、無錫15個(gè)重點(diǎn)城市二手房周均掛牌量達(dá)4.1萬套。
進(jìn)入8月，2024年第31周至第34周，15個(gè)重點(diǎn)城市周均二手房掛牌量3.4萬套，雖與之前相比略有下降，但仍維持在相對(duì)高位。
從成交來看，在各地利好政策影響下，二手房整體成交保持活躍，韌性強(qiáng)于一手房。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年第8周起至第34周，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、南京、青島、成都、廈門、合肥、昆明、東莞、佛山、無錫15個(gè)重點(diǎn)城市二手房周均成交7077套，整體成交水平高于去年同期。
進(jìn)入8月，受政策利好效應(yīng)減弱及市場(chǎng)前期需求大量釋放影響，二手房成交規(guī)模降臺(tái)階，15個(gè)重點(diǎn)城市周均成交5742套，較之前7077套周均成交下降18.9%，較7月周均下降約12%。
在二手房市場(chǎng)掛牌量持續(xù)高熱的背景下，克而瑞研究中心調(diào)研了包括北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、蘇州、杭州、武漢、重慶、南京在內(nèi)11個(gè)核心城市，獲得數(shù)百組客戶樣本數(shù)據(jù)。
結(jié)果顯示，11個(gè)城市置換客群占比達(dá)到52%，買新置換仍然是二手房業(yè)主賣房的主要?jiǎng)訖C(jī)。
套現(xiàn)持幣、看跌房?jī)r(jià)避險(xiǎn)、投資止損分列賣房動(dòng)機(jī)的二三四位，占比分別達(dá)到16%、12%、9%。這三類動(dòng)機(jī)都以將房產(chǎn)變現(xiàn)為主要目的。
而還不起貸款、變現(xiàn)還債等居民經(jīng)濟(jì)壓力因素占比分別都僅為4%。除此之外，還有3%比例的客群因?yàn)殡x婚財(cái)產(chǎn)分割、更換居住地、稅務(wù)規(guī)劃需要等其他原因出售現(xiàn)有住房。
具體到城市來看，置換客群占比最高的城市為北京、深圳等，置換需求的占比分別為70%和62%。
相比其他城市，北京居民對(duì)房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的信心更加堅(jiān)定，投資止損和看跌避險(xiǎn)的賣房動(dòng)機(jī)占比都僅有5%。
深圳方面則是因?yàn)?024年4月出臺(tái)了住房“以舊換新”幫賣政策，加強(qiáng)了一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，對(duì)提振置換需求入市信心有積極效果，因此當(dāng)前深圳二手房市場(chǎng)置換動(dòng)機(jī)達(dá)62%。
從止損看跌方面來看，11個(gè)核心城市中重慶投資止損占比較高，達(dá)29%，且明顯高于其他城市。
其次是杭州，投資止損占比達(dá)18%，且看跌避險(xiǎn)占比也達(dá)15%高位，這主要是因?yàn)楹贾?021-2022年期間購(gòu)房的業(yè)主在近兩年迎來集中交付，但隨著行業(yè)周期變化，這些房源市值已低于購(gòu)置時(shí)的預(yù)期價(jià)值，部分房源交付標(biāo)準(zhǔn)還出現(xiàn)了調(diào)整。
同時(shí)，需要注意的是武漢，投資止損占比達(dá)13%，看跌避險(xiǎn)占比高達(dá)25%。CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年前7月武漢二手房成交均價(jià)同比下降約13%，二手房成交平均套均價(jià)從去年的166萬元降到今年的152萬元，房?jī)r(jià)持續(xù)下行讓業(yè)主資產(chǎn)快速縮水，市場(chǎng)上拋售避險(xiǎn)情緒較為濃重。
最后是廣州、蘇州、天津、成都等套現(xiàn)持幣型城市。蘇州套現(xiàn)持幣動(dòng)機(jī)占比達(dá)到23%為11個(gè)核心城市中最高，其次是天津，達(dá)22%，這兩個(gè)城市套現(xiàn)持幣占比都明顯高于其他城市，同時(shí)也是除了置換以外的第二大賣房動(dòng)機(jī)，業(yè)主套現(xiàn)或出于創(chuàng)業(yè)等資金周轉(zhuǎn)需要，又或者為子女教育、養(yǎng)老等儲(chǔ)備資金。
總體來看，當(dāng)前二手市場(chǎng)的活躍，是多方面的原因。
從購(gòu)房者來看，一方面是二手房性價(jià)比高選擇面寬，另外一方面也是所見即所得的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)。
從業(yè)主方面來看，集中掛牌置換仍是主流，同時(shí)套現(xiàn)、看跌等原因也有一定占比，這些業(yè)主賣掉舊房后很可能不會(huì)再買新房，反映了市場(chǎng)預(yù)期偏悲觀。
對(duì)此，我們認(rèn)為后期一二手房競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來房企仍需從二手房手中搶市場(chǎng)份額。新房市場(chǎng)需把握當(dāng)前的一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
