房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，房?jī)r(jià)持續(xù)下行，居民收入水平保持穩(wěn)定，使得房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)下降，居民購(gòu)房壓力進(jìn)一步減輕。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市2024年上半年房?jī)r(jià)收入比為10.6，同比下滑7.4%，降幅與上年持平。百城中有95個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比呈下降態(tài)勢(shì)，僅5個(gè)三四線城市出現(xiàn)上升。
二線城市房?jī)r(jià)收入比降幅最大
根據(jù)報(bào)告，2024年上半年百城房?jī)r(jià)均價(jià)為14423元/㎡，較2023年下跌4.1%，跌幅較上年擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；百城居民人均可支配收入較2023年增長(zhǎng)約3.5%。
從城市等級(jí)層面來(lái)看，各線城市房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)全降，二線城市降幅仍最大。報(bào)告顯示，一線城市2024年上半年房?jī)r(jià)收入比為26.3，較2023年下降7.6%；二線城市房?jī)r(jià)收入比為11.2，較2023年下降8.4%；三四線城市房?jī)r(jià)收入比為7.9，較2023年下降5.8%。
報(bào)告指出，上半年一二線城市房?jī)r(jià)收入比降幅大于三四線，主要系房?jī)r(jià)下行主力轉(zhuǎn)變的影響。2023年一線城市房?jī)r(jià)維持漲勢(shì)，二線、三四線下跌。進(jìn)入2024年一二線城市跌幅更大，三四線房?jī)r(jià)跌幅收窄。
此外，今年核心一二線城市政策松動(dòng)頻次及力度增加，業(yè)主推盤信心上升，房源供應(yīng)量上升，“降價(jià)跑量”更為明顯。三四線城市則因本身限制性政策較少或政策大范圍放松更早，房?jī)r(jià)能夠迅速適應(yīng)市場(chǎng)新?tīng)顟B(tài)，下行速度略有放緩，房?jī)r(jià)收入比降幅收窄。
近5城市房?jī)r(jià)收入比上升
除此之外，房?jī)r(jià)收入比的地域分布特征也較為明顯，高收入比城市大多集中在沿海地區(qū)，或因當(dāng)?shù)刭Q(mào)易產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起，經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期領(lǐng)先，居民的購(gòu)買力上升會(huì)直接推高房?jī)r(jià)水平。
同時(shí)，以北京、上海、廣深、三亞、廈門為中心的五大高值圈，購(gòu)房壓力頗高，其余大部分省份內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比基本呈現(xiàn)從核心省會(huì)城市向外減弱的特征。
具體來(lái)看，100個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比分布繼續(xù)向“下”移動(dòng)，上半年已有6成以上城市房?jī)r(jià)收入比低于10，另有5城房?jī)r(jià)收入比維持在20以上水平。
其中，深圳依舊高居首位，2024上半年房?jī)r(jià)收入比為34.9，居民購(gòu)房仍存在較大壓力；三亞位居第二，房?jī)r(jià)收入比為30.1。北京、上海和廈門三城市仍穩(wěn)居第三、第四和第五，房?jī)r(jià)收入比分別為27.2、25.7和23.7。
另一方面，有11城房?jī)r(jià)收入比低于6，其中，房?jī)r(jià)收入比最低的城市依舊是株洲，2024上半年房?jī)r(jià)收入比為4。低房?jī)r(jià)收入比城市大多集聚在三四線，但需要注意的是，雖然這部分城市購(gòu)房壓力較小，但人口流失問(wèn)題比較突出，人口結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境仍需優(yōu)化提升。
整體來(lái)看，2024年上半年僅5城房?jī)r(jià)收入比較2023年上升，其余95個(gè)城市呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。其中，5個(gè)上升城市均是三四線城市，為唐山、三亞、宿遷、鄂爾多斯、延安，漲幅分別為1.6%、1.2%、0.6%、0.4%、0.3%。除居民收入穩(wěn)步上升外，這5個(gè)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)更為堅(jiān)挺，全部呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，且漲幅均在3%以上。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，房?jī)r(jià)收入比一降再降，表面來(lái)看購(gòu)房壓力得到初步緩解，深層次來(lái)看，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，近兩年房?jī)r(jià)收入比下降的原因已與2022年以前截然不同，2022年以前房?jī)r(jià)收入比下降系居民收入增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)上漲速度，近兩年的下降主要原因則是房?jī)r(jià)下跌，同時(shí)居民收入增速明顯放緩。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)持續(xù)性下跌并不是一個(gè)好現(xiàn)象，沖擊市場(chǎng)信心。因此，無(wú)論是發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)還是緩解購(gòu)房壓力，改善就業(yè)環(huán)境、提高居民收入至關(guān)重要。
