2024年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì),而高端住宅成交整體熱度也有所降溫,且各價(jià)格段成交出現(xiàn)分化行情。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,61個(gè)典型城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅成交規(guī)模同比減少33.5%。
總價(jià)3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元、總價(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅相較于去年同期則增加七成以上。上?們r(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交占比接近七成,可謂“一枝獨(dú)秀”。
上半年,單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上高端住宅共成交2054套,同比增1.5倍,但單價(jià)10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米豪宅成交規(guī)模較去年同期則下降48%。
2024年上半年,全國(guó)共成交了18套總價(jià)過(guò)億豪宅,比去年同期多了5套。
高端市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性,尤其是一線城市,在供應(yīng)放量的情況下,核心區(qū)的高端住宅仍是“一房難求”,不過(guò)分化行情也開(kāi)始顯現(xiàn)。
2024年上半年,高端住宅市場(chǎng)熱度相較于去年整體有所降溫。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)重點(diǎn)61個(gè)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅共成交1.9萬(wàn)套,同比減少33.5%。其中,四大一線城市千萬(wàn)級(jí)高端住宅成交占比接近七成。
值得注意的是,各能級(jí)城市總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上高端住宅成交套數(shù)較去年同期均有所下降。28個(gè)二線城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅共成交4272套,同比下降49.5%,在各線城市中降幅最大。
另外,二線城市總價(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)高端住宅成交同比也下降了8.5%。
相較于去年同期,有接近六成的城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅成交下行,合肥、南京、武漢、廈門(mén)等10個(gè)城市成交同比降幅在六成以上。另外,仍有12個(gè)城市較去年同期漲幅在100%以上,多以三四線城市為主。
不過(guò)分化行情也開(kāi)始顯現(xiàn)。
重點(diǎn)61個(gè)城市總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交了2264套,較去年同期增加了78%?們r(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅成交了401套,相較于去年同期也增長(zhǎng)了1.2倍。
主要原因在于,上?們r(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交放量,上半年共成交了1544套,同比增加221%,成交規(guī)模是近10年來(lái)最高。成交占比接近七成,帶動(dòng)整體成交數(shù)據(jù)走高。
從各總價(jià)段成交數(shù)據(jù)來(lái)看,上海成交套數(shù)均排在第一位。
具體來(lái)看,2024年上半年上?們r(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)高端住宅共成交5187套,同比下降32.4%,總價(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)成交套數(shù)為1236套,同比增192.6%,成交套數(shù)占統(tǒng)計(jì)城市的近七成?們r(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅共成交308套,同比增長(zhǎng)422%,占比接近八成。
上半年,全國(guó)總價(jià)過(guò)億元的頂豪共成交了18套,其中,上海就占了近八成,成交了14套,同比增長(zhǎng)180%。北京過(guò)億頂豪上半年僅成交1套,同比減少83%。青島上半年也成交了2套。
上半年重點(diǎn)12個(gè)城市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅共成交7022套,同比減少31.9%。其中,上海仍然占據(jù)了半壁江山,成交占比達(dá)到66%,共成交4653套,不過(guò)較去年同期也減少了21.8%。
從各單價(jià)段來(lái)看,單價(jià)10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米高端住宅共成交4968套,較去年同期減少47.7%。該價(jià)格段中,青島增幅最大,上半年共成交了25套,同比增加316.7%。
單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上高端住宅成交了2054套,同比增156%,成交規(guī)模是去年同期的2.56倍。
主要原因是上海單價(jià)15萬(wàn)元/平米以上高端住宅供應(yīng)放量,帶動(dòng)成交走高,上半年共成交1761套,占比達(dá)到了86%,帶動(dòng)整體成交數(shù)據(jù)上行。
具體城市表現(xiàn)來(lái)看,上海單價(jià)15萬(wàn)元/平米以上高端住宅成交放量,上半年共成交了1761套,同比增加126.8%;北京成交了261套,同比減少53.8%,廣州也減少了五成,上半年僅成交8套。
二線城市中廈門(mén)、成都表現(xiàn)較好,單價(jià)15萬(wàn)元以上頂豪分別成交了10套和7套。
上半年上海高端住宅成交放量,主要是市場(chǎng)下行階段上海明顯增加了高端商品住宅的供應(yīng)量,前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購(gòu)房者持幣等待多年,這部分壓抑的需求集中釋放,推動(dòng)成交量進(jìn)一步上升。
據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2024年上半年上海累計(jì)供應(yīng)23個(gè)單價(jià)均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的高端盤(pán),其中20盤(pán)開(kāi)盤(pán)首日去化率超7成。
不過(guò),從上半年市場(chǎng)數(shù)據(jù)也可以看出,隨著一部分積壓的需求釋放,再加上產(chǎn)品的多元化供應(yīng),上海豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)一些分化行情。比如上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅仍有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率僅三成左右。
重點(diǎn)城市高端住宅成交數(shù)據(jù)可以看出,盡管市場(chǎng)下行,但基本面較強(qiáng)的城市中心區(qū)高端產(chǎn)品仍顯現(xiàn)出一定的韌性。不過(guò)高端產(chǎn)品受供應(yīng)端影響比較大,再加上整體市場(chǎng)降溫的傳導(dǎo),以及套利空間持續(xù)收窄,部分城市高端住宅成交已出現(xiàn)明顯的“疲軟”現(xiàn)象。
未來(lái)高端市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)將成為大概率事件,而上海等基本面較強(qiáng)的城市,高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也將加劇,高端市場(chǎng)將迎來(lái)分化行情。