上海作為保租房市場發(fā)展的排頭兵城市，其租賃市場一直備受關(guān)注。
據(jù)上海政府網(wǎng)站近期發(fā)布的消息顯示，上海“十四五”保租房籌建目標已完成八成，保租房籌集、已供應(yīng)居全國之首。
截至今年6月底，上�！笆奈濉逼陂g已累計建設(shè)籌措保租房37.6萬套（間），完成“十四五”規(guī)劃新增總量的80%，在全國一線城市中名列前茅；加上“十四五”之前籌措供應(yīng)的房源，已經(jīng)累計建設(shè)籌措保租房約51.3萬套（間）、供應(yīng)31.9萬套（間），分別為“十四五”期末規(guī)劃總量的86%和80%。
據(jù)克而瑞長租最新的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)量激增、經(jīng)濟環(huán)境變化、企業(yè)運營壓力等多重因素共同影響，上海租賃市場的整體集中式公寓和保租房租金坪效雙雙呈現(xiàn)出顯著的下滑趨勢，市場正面臨新的挑戰(zhàn)。
克而瑞長租監(jiān)測的數(shù)據(jù)，近年來，上海集中式公寓的租金坪效顯著下滑，由2021年的高位6.54元/平米/天下滑至當前的5.31元/平米/天，降幅高達18.88%。
與此同時，保租房的租金坪效也呈現(xiàn)相似下跌態(tài)勢。其坪效由2021年的4.29元/平米/天下跌至3.42元/平米/天，整體跌幅超過20%，印證了上海集中式租賃市場的租金面臨著巨大的壓力。
分月度來看，上海的集中式公寓與保租房的租金坪效均展現(xiàn)出了明顯的下行態(tài)勢。具體而言，集中式公寓方面，今年6月份的租金水平滑落至5.33元/平方米/天，與去年同期相比，這一數(shù)字下降了7%，顯示出較為顯著的降幅。
同時，保租房的租金表現(xiàn)也不容樂觀，6月份的平均租金為3.42元/平方米/天，同比降幅更是達到了9.5%，進一步凸顯了租金下滑的嚴峻形勢。無論是集中式公寓還是保租房，其租金水平在過去一年中都經(jīng)歷了顯著的下跌趨勢。
保租房的大規(guī)模入市，快速加大了上海租賃市場的房源供給，顯著提升了市場的競爭激烈程度，是導致租金水平下行的核心原因。
根據(jù)克而瑞長租監(jiān)測的數(shù)據(jù)，截至今年6月，保租房的供應(yīng)量已突破13.8萬間，相較于去年年底增長了35.8%，顯示出強勁的增長勢頭。而與此同時，市場化長租房的供應(yīng)量雖也達到17萬間，但其增長速度明顯放緩，僅較去年年底增長了0.8%。
受土地資源限制，截至目前，上海保租房入市項目主要集中在城市郊區(qū)，房源規(guī)模最多的區(qū)域，分別為浦東新區(qū)、閔行區(qū)和松江區(qū)，僅浦東新區(qū)和閔行區(qū)就占據(jù)了整體保租房源的半壁江山。
對應(yīng)來看上海各區(qū)域的集中式公寓租金坪效變化，浦東新區(qū)、松江區(qū)、閔行區(qū)今年上半年的租金坪效較去年下跌最為顯著。可見，在保租房大規(guī)模入市的情況下，整體租賃市場正在經(jīng)歷變化，租金水平出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢。
同時值得注意的是，新增保租房房源規(guī)模最多的浦東新區(qū)，由于行政面積大，從浦東新區(qū)保租房的環(huán)線分布情況也可以看到，超過80%的保租房項目是都是分布在租金坪效更低的中外環(huán)以外區(qū)域，特別是外郊環(huán)和郊環(huán)外的占比超過50%。而閔行區(qū)及松江區(qū)本身主要就屬于外郊環(huán)。
說明目前上海大部分保租房由于供地及存量改保租房的分布情況，項目絕大部分都分布在中外環(huán)以外的區(qū)域，這也是這些區(qū)域大量保租房供應(yīng)帶來整體上海市集中式公寓及保租房市場租金持續(xù)性下行的核心原因。
鑒于上海保租房市場面臨的大規(guī)模入市挑戰(zhàn)，部分國企為迅速達成政策指標，短期內(nèi)于同一區(qū)域內(nèi)密集推出眾多保租房項目。由于保租房的租金定價機制需參照周邊市場水平，而這類數(shù)據(jù)往往不公開透明，導致部分保租房項目采取了較為保守的低價策略以吸引租客。加之項目供應(yīng)量急劇增加，這一舉措無疑加劇了周邊租賃市場的競爭態(tài)勢，對市場化運營的長租公寓及租賃企業(yè)的租金定價策略和出租率造成了不同程度的沖擊。
以某知名租賃品牌在上海某區(qū)域的兩個保障房項目為例，兩者合計提供超過3500套房源，直接反映了這一市場現(xiàn)象。具體而言，去年入市的項目初始租金坪效維持在91.2元/平米/月，而今年新入市的項目位于同一板塊，租金坪效已顯著下滑至79.8元/平米/月，同比降幅達12.5%，充分揭示了當前保租房市場面臨的租金下行壓力。
與此同時，集中式公寓行業(yè)長期依賴創(chuàng)新的折扣策略作為吸引客戶的營銷利器，每逢關(guān)鍵營銷節(jié)點如新年、畢業(yè)季、開工等，各大公寓品牌便競相推出優(yōu)惠活動，旨在吸引新客戶入駐并穩(wěn)固老客戶忠誠度，減少流失。
然而，隨著集中式公寓市場的不斷擴容，競爭態(tài)勢愈發(fā)激烈，各品牌紛紛尋求差異化競爭優(yōu)勢，運營層面的“內(nèi)卷”現(xiàn)象愈發(fā)明顯。今年畢業(yè)季，市場格局迎來顯著變化，新客戶的優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)向更為直接的租金減免，如“年租享受9.2折優(yōu)惠”、“年租直免2個月租金”，更有品牌開創(chuàng)性地推出“自由議價”活動，賦予客戶更多主動權(quán)。這些促銷優(yōu)惠策略的實施，也在一定程度上引發(fā)了租金的顯著下滑趨勢。
隨著政府持續(xù)加大對保租房的支持與投入，保租房市場迎來了前所未有的增長浪潮，新增房源數(shù)量顯著增加。
部分國有企業(yè)為積極響應(yīng)政策導向、迅速達成指標要求，在短時間內(nèi)大量推出保租房項目，這些項目在同一區(qū)域內(nèi)密集出現(xiàn)，非但未能有效紓解住房供需矛盾，反而因市場飽和和過度競爭引發(fā)了區(qū)域出租率的下降及租金的顯著滑坡。
此外，部分保租房項目采取大幅租金優(yōu)惠策略，吸引了大量原本屬于市場化租賃企業(yè)的潛在客戶，進一步削弱了這些企業(yè)的市場競爭力，他們同樣只能通過降價來吸引租客。
從長遠視角審視，這種基于犧牲企業(yè)盈利能力的運營模式，雖能短期內(nèi)吸引租客，但長此以往，難以支撐高質(zhì)量居住環(huán)境的維護與服務(wù)水平的提升。缺乏可持續(xù)性的經(jīng)營策略，不僅限制了市場化租賃企業(yè)自身的發(fā)展?jié)摿Γ鼘φ麄�租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展或許也會構(gòu)成潛在威脅。
面對這一現(xiàn)狀，租賃市場的參與者需要更加靈活地、多元的策略來面對，才能更好適應(yīng)市場的變化。同時，政府也需繼續(xù)加大對租賃市場的支持力度，不僅在保租房的建設(shè)與管理上，還要對市場化租賃運營機構(gòu)有一定的扶持，確保租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
