在“滬九條”推動(dòng)下,上海樓市正在迎來一些積極變化。
6月新房成交面積環(huán)比上漲64%,成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。
相較于新房,二手房率先完成筑底反彈。6月二手住宅成交面積約為197.4萬平方米,同比增長89%,成交規(guī)模創(chuàng)近三年單月新高。
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)也可以看出,至5月上海新房價(jià)格環(huán)比已連漲24個(gè)月,同比則連漲67個(gè)月。
上海仍然是全國樓市的典型,“滬九條”發(fā)布后,限購政策放松、首付比例及利率的下調(diào)刺激一波購買力進(jìn)場,帶動(dòng)市場回暖。
上海,是四大一線城市中,率先響應(yīng)并落實(shí)央行5月17日信貸政策的城市。
5月27日“滬九條”大幅放松限購,包括但不限于外地戶口購房社保年限“5變3”、單身也能買外環(huán)內(nèi)二手房、二孩及以上多子女家庭可增購1套等。
上海政策調(diào)整范圍和力度遠(yuǎn)超北京及深圳。過去因?yàn)橄拶彾e累的潛在客戶需求被釋放,從而推動(dòng)成交量明顯增長。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,6月上海新建商品住宅共成交80萬平方米,環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正增長64%。不過,新房成交仍不及去年同期,同比仍減少21.4%。成交均價(jià)約77417元/平方米,環(huán)比下降5.4%。
從累計(jì)數(shù)據(jù)來看,2024年1-6月上海商品住宅成交面積320.66萬平方米,同比下降38%。
從項(xiàng)目開盤和認(rèn)購情況來看,6月以來全市已超20個(gè)樓盤完成認(rèn)購,平均認(rèn)購率在80%以上。
值得注意的是,“滬九條”落地后,七批次房源有3個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分,且開盤“日光”。在此之前已連續(xù)兩批次無新盤觸發(fā)積分。
具體來看,中海領(lǐng)邸認(rèn)購率272%、觸發(fā)積分50分,新楊思上園二期認(rèn)購率212%、觸發(fā)積分40.04分,招商時(shí)代潮派認(rèn)購率132%,觸發(fā)積分37.6分。
上海市場需求向大戶型改善遷移。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,6月上海主力成交戶型面積為90-140平方米,占比達(dá)到58.9%,接近六成,相較于5月份占比微降10.2個(gè)百分點(diǎn)。
從上半年成交結(jié)構(gòu)來看,200平方米以上面積段成交占比明顯增加,1-6月占比達(dá)到了15.5%,而去年同期僅為3.5%。
今年上半年,上海新房“越貴越好賣”。
6月,上海新房成交主力總價(jià)段為500-800萬元,占比達(dá)到27.4%。此外,總價(jià)2000萬元以上高端商品住宅成交面積占比達(dá)到了16.9%。
今年3月以來,上海豪宅熱銷的消息不斷。
3月28日,中!ろ槻晾镤N售額達(dá)到196.53億元,創(chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄;4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤,212套房源當(dāng)天全部售罄,攬金70.27億元;4月21日融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤,當(dāng)日售罄,銷售額達(dá)99.97億元,成為今年內(nèi)上海單盤銷售額TOP2的項(xiàng)目。進(jìn)入6月,均價(jià)14.6萬元/平方米的中海領(lǐng)邸·玖序認(rèn)購率達(dá)到272%,實(shí)現(xiàn)2小時(shí)內(nèi)清盤。
上半年豪宅供應(yīng)量增加,推動(dòng)成交量進(jìn)一步上升。
據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2024年上半年上海累計(jì)供應(yīng)23個(gè)單價(jià)均價(jià)超10萬元/平方米的高端盤,其中20盤開盤首日去化率超7成。
從成交層面來看,6月上?們r(jià)3000萬元以上高端住宅共成交209套,同比增長294%。
上半年,上?們r(jià)3000萬元以上高端住宅成交了1544套,成交規(guī)模是近10年來最高,是同期北京、廣州和深圳該總價(jià)段成交之和的2.6倍。
上海豪宅市場之所以走出獨(dú)立行情,一方面是因?yàn)槭袌龉⿷?yīng)規(guī)模增加,推動(dòng)成交進(jìn)一步增長,另一方面,前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購房者持幣等待多年,這部分壓抑的需求集中釋放,此外,部分豪宅項(xiàng)目倒掛依然存在,這也進(jìn)一步推升交易活躍度。
相較于新房,二手房率先完成筑底反彈。
據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示,6月二手房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到2.6萬套(統(tǒng)計(jì)口徑包括住宅、商業(yè)、寫字樓、車位等),環(huán)比5月上漲39%。
從近兩個(gè)月日度成交數(shù)據(jù)來看,以“滬九條”出臺的5月27日為節(jié)點(diǎn)來看,上海二手房的成交在短期內(nèi)大幅上漲,5月27日至6月30日,上海二手房日均成交整體上了一個(gè)臺階,日均達(dá)到871套,遠(yuǎn)高于5月1日至26日期間的日均561套。
從二手住宅成交情況來看,CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,6月上海二手住宅成交面積197.4萬平米,環(huán)比增長38%,同比增長89%,成交規(guī)模創(chuàng)2021年7月以來新高。
前6月二手住宅累計(jì)成交813.4萬平方米,累計(jì)同比增長2%。
基于一二手通盤考慮,二手房市場成交回暖在一定程度上有望打通底部置換鏈條,將熱度逐步傳導(dǎo)至新房,通常這個(gè)傳導(dǎo)周期會在一個(gè)月左右。
作為首個(gè)跟進(jìn)“517新政”的一線城市,上海房地產(chǎn)市場正逐步回歸常態(tài)。新房、二手房市場熱度有所上升,二手房成交方面表現(xiàn)更為突出,新房市場中高端豪宅成交走出獨(dú)立行情。
目前,上海政策組合拳幾乎“應(yīng)出盡出”,短期內(nèi)政策底已至,接下來存量購房需求有待持續(xù)釋放,隨著二手房成交率先筑底,部分潛在置換需求被激發(fā),有望帶動(dòng)新房成交回穩(wěn)。