支持地方收儲存量商品房，央行有了進(jìn)一步部署。
6月12日，央行在濟南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經(jīng)驗，部署保障性住房再貸款推進(jìn)工作。全國200多個城市視頻參會。
會議強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切實利益，關(guān)系經(jīng)濟運行和金融穩(wěn)定大局。保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房是監(jiān)管部門支持存量商品房“去庫存”的重要一步。這次會議的召開，也意味著推動保障性住房再貸款終于進(jìn)入實質(zhì)落地階段。
央行行長潘功勝表示，近期有意愿參與保障性住房再貸款的城市，可以展開六個方面工作：一是加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專班，提高政策落地效率；二是嚴(yán)格避免新增地方政府隱性債務(wù)；三是地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)政策支持，降低實施主體經(jīng)營成本；四是堅持市場化運營，確保合理定價，培育專業(yè)化企業(yè)；五是銀行要主動加強與城市政府和實施主體的對接；六是建立嚴(yán)密的制度規(guī)范，防范道德風(fēng)險，防止腐敗行為。
央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，下一步，推進(jìn)保障性住房再貸款有關(guān)工作要做到“精準(zhǔn)支持、自愿參與、以需定購、合理定價”。他還指出，保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得，未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。
據(jù)悉，此前，央行已印發(fā)了《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》。近期，央行、金融監(jiān)管總局將盡快印發(fā)具體的實施細(xì)則，明確監(jiān)管政策和操作流程。
試點城市進(jìn)展如何？
早在去年1月份，央行就推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。
但1年多時間過去，各地收儲進(jìn)展緩慢。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2024年3月末，1000億元的租賃住房貸款支持計劃實際只投放了20億元。
一位參與收儲的地方國資平臺負(fù)責(zé)人表示，收購商品房進(jìn)展緩慢的主要原因，一是沒錢，二是對擬收購商品房標(biāo)準(zhǔn)苛刻，定地段、定戶型、定單價（價格太低被收企業(yè)不同意）、定建面、定規(guī)模、定被收購企業(yè)，每一項都擔(dān)心今后審計過不了關(guān)、國有資產(chǎn)流失。加之每年的政策住房任務(wù)若完成，何必費心費力？每完成一家入戶落地，區(qū)政府所有公共配套設(shè)施和資金必須配套上（包括醫(yī)院床位、學(xué)位補貼等），牽一發(fā)而動全身。
本次參加推進(jìn)會議的城市均為此前的試點城市，這些城市自2023年4月以來均有租賃住房貸款支持計劃資金落地。
去年四五月份，濟南城發(fā)集團、濟南城投集團相繼獲得兩筆共計6.47億元長期限租賃住房貸款�！皬臐鲜性圏c工作來看，初步達(dá)到了政策預(yù)期目標(biāo)。”濟南市副市長任慶虎表示。他還表示，截至目前，從已運營項目經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，運營收益基本覆蓋貸款本息。
據(jù)了解，1年多來，試點城市收儲平臺主要是城投等地方國企，所收購項目也主要是城投或國企自己開發(fā)的現(xiàn)房項目，主要解決的是新城及近郊區(qū)域存量高、去化難片區(qū)項目的收購，從而改善其高存量、低去化、高風(fēng)險的市場認(rèn)知。不過，多地收儲平臺均表示，接下來將加快商品房收儲動作，會收儲一些民營房企的房子。
“房地產(chǎn)收儲工作，目前主要通過地方國企和城投找項目，然后找銀行貸款，銀行找央行再貸款，所以銀行需要承擔(dān)信用風(fēng)險，項目審核還是會偏嚴(yán)格，比例要求項目必須完工等，其次是要求對方打折賣給企業(yè)。因此，當(dāng)前能找到合適的資產(chǎn)有一定難度�！币晃唤鹑跈C構(gòu)專家表示。
“我們已經(jīng)按照要求對滿足條件的項目進(jìn)行了申報，但還需要金融機構(gòu)審核，能否通過就只有等結(jié)果了�！蹦吵鲭U房企重慶區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。據(jù)他了解，目前還沒聽說哪個出險房企的項目被收購。
3000億元再貸款資金怎么用？
什么樣的商品房項目符合保障性住房再貸款要求，這是房企和收購平臺都非常關(guān)心的問題。
鄒瀾表示，保障性住房再貸款要做到“四個精準(zhǔn)”：
一是收購主體精準(zhǔn)。一個城市政府選定不超過兩家地方國有企業(yè)作為主體，企業(yè)和所屬集團不能為地方政府融資平臺，要符合商業(yè)銀行授信要求，嚴(yán)格避免新增地方政府隱性債務(wù)。
二是收購對象精準(zhǔn)，嚴(yán)格限定為已建成未出售的商品房，資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰。三是收購用途精準(zhǔn)，收購的商品房定向用于保障性住房。四是資金用途精準(zhǔn)，地方國有企業(yè)獲得的貸款資金要單列賬戶、單獨核算、�？顚Ｓ�、封閉管理。
“房地產(chǎn)企業(yè)出售所得資金先依法償還本項目債務(wù)，仍有結(jié)余的，可用于歸還集團從本市其他未建成項目抽調(diào)的預(yù)售資金，或用于建設(shè)在本市的未完工項目。”鄒瀾說。
據(jù)悉，保障性住房再貸款政策執(zhí)行至2027年末。發(fā)放方式上，金融機構(gòu)根據(jù)地方國有企業(yè)申請，按照風(fēng)險自擔(dān)原則，自主決定發(fā)放貸款條件以及是否發(fā)放貸款。金融機構(gòu)發(fā)放完貸款之后，再向人民銀行申請再貸款，人民銀行按已發(fā)放貸款本金的60%發(fā)放再貸款。
同時，自2024年5月31日起，原租賃住房貸款支持計劃不再實施；已發(fā)放的租賃住房貸款支持計劃資金利率和期限保持不變，即年利率1.75%，期限1年，可展期4次。
對于投資回報率能否覆蓋貸款利率，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行貸給商業(yè)銀行的利率為1.75%，商業(yè)銀行再貸給國企，可能比這個利率要高，預(yù)計實際貸款利率2%左右，這與目前租賃住房投資回報率差不多，也能確保按照低價收購后的項目再次出售，實現(xiàn)資金平衡。
“希望各全國性銀行要深入學(xué)習(xí)，認(rèn)真把握保障性住房再貸款的相關(guān)要求，積極做好保障性住房收購貸款和住房租賃購房貸款相關(guān)工作，重點把握好三個方面要求：一是提高認(rèn)識，積極支持；二是依法合規(guī)，風(fēng)險可控；三是加強管理，�？顚Ｓ��！苯鹑诒O(jiān)管總局大型銀行監(jiān)管司司長李文紅表示。
李文紅還提出，相關(guān)文件印發(fā)后，各全國性銀行要嚴(yán)格按要求做好相關(guān)工作，特別是要準(zhǔn)確把握“以需定購”原則，科學(xué)合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式。
“以需定購”具體包括：動態(tài)掌握保障性住房需求底數(shù)，合理確定配售或租賃對象、價格和分配計劃等，并明確相關(guān)管理制度；同時，堅持以需定購，在鎖定需求的前提下，科學(xué)確定可用作保障性住房的商品房房源及收購價格；明確要求收購主體迅速配售及出租，房子不能積壓在手上或長時間大量空置。
3000億元再貸款額度可以帶動的貸款量為5000億元，這一規(guī)模相對于市場存量住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。不過，鄒瀾表示，未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。這意味著，3000億元或許只是起點，隨著交房壓力增大，后續(xù)資金投放力度可能還會加大。
