易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年4月全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為50020萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比增長(zhǎng)-1.5%。
報(bào)告指出，自去年9月份以來(lái)全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模總體呈現(xiàn)小幅下滑態(tài)勢(shì)。易居研究院認(rèn)為，這與“認(rèn)房不認(rèn)貸”等系列政策出臺(tái)對(duì)去庫(kù)存有積極作用，尤其是二季度以來(lái)各地全面取消或放松限購(gòu)，及四部門(mén)出臺(tái)新政降低首付、降低房貸利率、下調(diào)公積金利率和推進(jìn)“以購(gòu)代建”模式等�？陀^上使得購(gòu)房人數(shù)進(jìn)一步增加，去庫(kù)存的動(dòng)力增加。
強(qiáng)二線城市緊迫感最強(qiáng)
從城市分類來(lái)看，二線城市由于政策寬松力度最大，表現(xiàn)較好。根據(jù)報(bào)告，4月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3590萬(wàn)平方米、24242萬(wàn)平方米和22188萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為0.1%、0.3%和0.1%，同比增速分別為12.7%、-3.6%和-1.2%。
報(bào)告指出，由于4月份各地新房交易的環(huán)同比下降等因素，房企和地方普遍感受到去庫(kù)存壓力，對(duì)于政策進(jìn)一步放松有較大的呼聲。如成都、西安、杭州和合肥等強(qiáng)二線城市，普遍都感受到銷售端降溫的壓力。因此，該類城市4月份以來(lái)購(gòu)房政策持續(xù)放松，尤其體現(xiàn)在限購(gòu)政策全面退出方面，表明強(qiáng)二線城市的緊迫感最強(qiáng)。
從城市排序來(lái)看，高庫(kù)存城市和銷售數(shù)據(jù)萎靡關(guān)系大。報(bào)告顯示，4月份全國(guó)百城中共有39個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。單純從城市庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模來(lái)看，持續(xù)拉升的城市數(shù)量反而少。
易居研究院認(rèn)為，由于各地最近幾年土地市場(chǎng)降溫，所以并沒(méi)有產(chǎn)生太多庫(kù)存規(guī)模，這說(shuō)明高庫(kù)存壓力主要源于消化能力的偏弱。此外，部分城市庫(kù)存規(guī)模偏大分為兩種情況：一種是近期推盤(pán)增加但銷售數(shù)據(jù)走下坡路；另一種是供應(yīng)量不大但銷售數(shù)據(jù)從去年四季度開(kāi)始就明顯萎縮。
供應(yīng)表現(xiàn)乏力
從供求方面來(lái)看，供應(yīng)能力總體表現(xiàn)乏力。報(bào)告顯示，4月份全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為1908萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6.1%，同比減少35.1%，百城新房供應(yīng)面積已出現(xiàn)連續(xù)11個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)，較為疲軟。
報(bào)告指出，有效去庫(kù)存可以有兩個(gè)方向，一是，將此類房源轉(zhuǎn)化為其他用途，即大批量收購(gòu)并一次性消化；二是，增加居民家庭購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)量，尤其是對(duì)需求潛力的挖掘非常重要。
從供求關(guān)系上來(lái)看，呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，4月份全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為1908萬(wàn)平方米，成交面積為1804萬(wàn)平方米。報(bào)告指出，最近幾個(gè)月的供求關(guān)系總體是“均處于低位、供求差異不大”的特征。
易居研究院表示，目前供求關(guān)系的新問(wèn)題是，市區(qū)和好地段的關(guān)系有所緩解，但郊區(qū)項(xiàng)目在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步惡化。一方面，此類郊區(qū)的新盤(pán)庫(kù)存房源本身就相對(duì)多；另一方面，隨著限購(gòu)的全面放開(kāi)，部分需求由郊區(qū)轉(zhuǎn)向市區(qū)，這都會(huì)導(dǎo)致郊區(qū)供求關(guān)系進(jìn)一步惡化。
去化壓力增倍
從去化周期方面看，4月份全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期即存銷比為26.5個(gè)月，去化壓力已增加一倍。報(bào)告認(rèn)為，去庫(kù)存形勢(shì)較為嚴(yán)峻，但并不意味去化機(jī)制明顯惡化。今年購(gòu)房者購(gòu)房比較關(guān)心房?jī)r(jià)是否會(huì)企穩(wěn)、名下二手房能否較快出售，以及什么時(shí)候是購(gòu)房最好時(shí)機(jī)等。從該角度看，去庫(kù)存潛在動(dòng)力仍存，后續(xù)圍繞去庫(kù)存痛點(diǎn)做好文章，打好去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)。
從城市分類來(lái)看，一線城市去庫(kù)存尤為關(guān)鍵。報(bào)告顯示，4月份100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為20.1個(gè)月、23.0個(gè)月和34.0個(gè)月，三類城市去庫(kù)存周期均異常高。
報(bào)告稱，最近幾年去庫(kù)存主要集中在一線城市和新一線城市中。此類城市“房?jī)r(jià)只漲不跌”、“買(mǎi)房穩(wěn)賺”的心態(tài)已發(fā)生重要變化，甚至影響到“租房或購(gòu)房”決策上。對(duì)此，易居研究院認(rèn)為，一線城市等超大特大城市在購(gòu)房政策方面應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整，以持續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存工作。
此外，從城市排序來(lái)看，4月份全國(guó)100個(gè)城市有42個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，有37個(gè)城市位于18-36個(gè)月區(qū)間，剩下的21個(gè)城市去化周期低于18個(gè)月。
易居研究院認(rèn)為，對(duì)此類城市的去化周期數(shù)值，需要客觀去看待。一是，各部門(mén)和機(jī)構(gòu)對(duì)去化周期計(jì)算方法有差異，且各地新房構(gòu)成、庫(kù)存統(tǒng)計(jì)和公布機(jī)制會(huì)有不同。二是，建議各地監(jiān)測(cè)好去化周期未來(lái)三個(gè)月走勢(shì)，對(duì)于去化周期拉大的城市需要警惕并防范數(shù)據(jù)惡化，去化周期數(shù)據(jù)穩(wěn)定城市風(fēng)險(xiǎn)可控。三是，各地可結(jié)合二手房掛牌量進(jìn)行考慮。
