來源：地產(chǎn)申度
最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了滬九條新政出臺(tái)，最受行業(yè)關(guān)注的一個(gè)話題可能就是上海的超低出生率。我們知道現(xiàn)在年輕人的生育欲望低，但沒有想到這么低。
5月20日，上海衛(wèi)健委公布了2023年上海人口監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：上海全市的總和生育率僅為0.6。換言之，上海每位適齡女性只生育0.6個(gè)小孩，在上海核心城區(qū)如黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安、普陀、虹口等，均已跌破0.5。兩對(duì)夫婦還不到1個(gè)孩子。
聯(lián)想到5月27日出臺(tái)的樓市新政滬9條，放寬了多孩家庭的購(gòu)房限制，允許多孩家庭增購(gòu)一套房（上海家庭原來可購(gòu)2套，非上海家庭可購(gòu)1套）。但是，申度君覺得，這個(gè)政策多少是有點(diǎn)雞肋了。
首先，”多孩增購(gòu)”政策或許能釋放一些潛在的購(gòu)房需求。但是真的不多。為什么這么說呢？雖然上海房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)這么多年，但是真正有錢有能力的人，總是可以想方設(shè)法買到他們想要的房子的。所以當(dāng)市中心、沿黃浦江有倒掛盤出來的時(shí)候，總有足夠的購(gòu)買力擠破了頭在買房。
政策限制住的是少數(shù)循規(guī)蹈矩的人，他們有一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但是又不太多，有一些能力，但也不太多。限購(gòu)確實(shí)影響了他們改善性的置換需求。所以，政策釋放的也只是這一小部分人的需求而已。
另外還有一部分人，他們不換房子，并不是因?yàn)橄拶?gòu)。是因?yàn)椤F。他們確實(shí)生了2娃或者2娃以上，房子也不夠住。但是，哪怕政策放開了，他們還是換不起。這可能才是大多數(shù)吧？
所以，申度君的切身感受是，比起多娃增購(gòu)，更多人關(guān)心的反而是放寬非上海戶籍單身人士的購(gòu)房限制。這一部分人群，沒有家庭壓力，沒有養(yǎng)娃的壓力，他們可能才是上海樓市潛在的生力軍。
其次，有人說，滬9條放寬多娃購(gòu)房能夠激勵(lì)多生娃。也有猜測(cè)說，上海的政策里有多娃相關(guān)的放開，和上海一直在下降的出生率或許也有關(guān)聯(lián)。如果真是這樣，應(yīng)該是鐵拳打在棉花上了。
眾所周知，低生育率的原因很多。如生育成本高昂、孩子教育成本高昂、房?jī)r(jià)高昂，平均受教育年限延長(zhǎng)導(dǎo)致晚婚晚育，80、90后一代婚戀觀念的轉(zhuǎn)變等等。
丁克的原因有很多，其中有一個(gè)很大的原因，是經(jīng)濟(jì)壓力。
上海2023年上海新房均價(jià)約為66498元/平。若要購(gòu)買一套120平的改善居所，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)780萬。假設(shè)首付35%，剩余500萬使用公積金+商貸的組合，每月需要還近2萬元。
哪怕按目前現(xiàn)行的低利率水平，以一個(gè)剛需家庭為例，攢夠了100萬的首付，貸款400萬，分20年還清，利率假設(shè)為3.2%，等額本息的月供約在22586元。
所以，有多少人會(huì)為了能夠多買一套房去考慮生一個(gè)孩子？在過去投資房地產(chǎn)可以獲得暴利的時(shí)代或許有。
無論是低生育率，還是目前的低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，核心問題仍然是經(jīng)濟(jì)下行，購(gòu)買力不足。高凈值人群和豪宅，那是另外一個(gè)平行世界，它們往往不受政策的影響，也不受周期的影響。
附件：
數(shù)據(jù)來源：上海市衛(wèi)生健康委員會(huì)官網(wǎng)
