“從早忙到晚，上午帶客戶去通州看新房，下午又轉(zhuǎn)至二手房市場(chǎng)�！薄�5·17”新政頒布后，北京朝陽(yáng)區(qū)一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士略帶興奮地分享道，新政后無(wú)論是新房還是二手房的帶看量均顯著上升。
5月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)督管理總局官宣了房地產(chǎn)相關(guān)政策的優(yōu)化調(diào)整，主要涉及3個(gè)方面：首套購(gòu)房比例最低降至15%、二套最低降至25%；下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；取消房貸利率下限。
該政策被業(yè)界稱為“史詩(shī)級(jí)”優(yōu)化政策。緊接著，全國(guó)各地再次迎來(lái)降首付、優(yōu)化房貸利率的熱潮。盡管該政策目前尚未在北京、上海等一線城市落地，但疊加的效應(yīng)已開始凸顯。
新政效應(yīng)催化下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活力顯著增強(qiáng)，新房項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)客戶數(shù)量及購(gòu)房熱度明顯走高。其中，北京、上海、廣州、深圳等核心一二線城市部分項(xiàng)目售樓處人滿為患，有項(xiàng)目甚至需要驗(yàn)資才能購(gòu)房。
“全國(guó)層面來(lái)看，整體客戶到訪和成交環(huán)比均有小幅提升。其中，成都、西安來(lái)訪環(huán)比增幅在40%以上，但銷售轉(zhuǎn)化方面尚待觀察；上海、深圳、廣州新增認(rèn)購(gòu)環(huán)比上周增幅均在120%以上�！�
另一方面，二手房市場(chǎng)也在升溫，房屋中介人士變得更加忙碌。某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)華北區(qū)域總監(jiān)表示：“上周末約看房的客戶明顯增多；另外，業(yè)主心態(tài)逐漸好轉(zhuǎn)，很多業(yè)主表示暫時(shí)不會(huì)再大降價(jià)�！�
“整體來(lái)看，‘5·17’政策的發(fā)布在市場(chǎng)預(yù)期上產(chǎn)生了顯著的提振效果，對(duì)市場(chǎng)成交產(chǎn)生了一定積極效應(yīng)�！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉認(rèn)為，這一積極態(tài)勢(shì)的形成主要得益于兩方面因素，一方面，近期出臺(tái)的一系列政策有效降低了購(gòu)房門檻，為購(gòu)房者帶來(lái)了實(shí)質(zhì)性利好；另一方面，“5·17”政策更是進(jìn)一步提振了市場(chǎng)預(yù)期�！爸档米⒁獾氖�，自2016年以來(lái)，國(guó)家層面鮮有如此直接且有力的政策出臺(tái)，此次國(guó)家主動(dòng)召開新聞通氣會(huì)及視頻會(huì)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的提振效果尤為顯著。這兩方面的疊加效應(yīng)——即成本降低與預(yù)期提振共同推動(dòng)了市場(chǎng)回暖趨勢(shì)，并呈現(xiàn)出持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)。”
增長(zhǎng)的咨詢量、帶看量
“出臺(tái)樓市新政后咨詢量明顯多了起來(lái)，上周末賣了快40套�！北本�(rùn)府一置業(yè)顧問(wèn)表示，“5·17新政”明顯激發(fā)了購(gòu)房者的看房熱情，不少客戶主動(dòng)聯(lián)系我們。
北京潤(rùn)府位于北京市亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，作為五環(huán)外限購(gòu)政策松綁后的首個(gè)入市項(xiàng)目，自開盤以來(lái)便備受矚目。
“項(xiàng)目整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，配套的教育資源也受到購(gòu)房者青睞。此外，目前項(xiàng)目還有大力度的開盤優(yōu)惠。”該置業(yè)顧問(wèn)介紹，除了亦莊本地購(gòu)房者以外，承接朝陽(yáng)區(qū)域的客戶也很多。
據(jù)透露，本次北京潤(rùn)府共推出99~177平方米六種戶型項(xiàng)目，價(jià)格在6.1萬(wàn)~6.5萬(wàn)元/平方米之間，前期認(rèn)籌客戶可享立減10萬(wàn)元優(yōu)惠，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)客戶可享2個(gè)點(diǎn)折扣，7天內(nèi)能簽約的再給1個(gè)點(diǎn)折扣。
同樣位于北京市亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商璽項(xiàng)目也在新政的助推下迎來(lái)了繁忙的周末。該樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，上周六和周日，分別有98組和120組客戶到訪，短短兩天內(nèi)便成交了10套房產(chǎn)�！皬脑缑Φ酵恚苣﹥商焓蹣翘帞D滿了前來(lái)咨詢的購(gòu)房人�！�
位于北京市大興區(qū)的興城之星項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)也分享他們的銷售成績(jī)：“新政助力下，僅5月18日一個(gè)上午，我們就售出了3套房產(chǎn)�！�
深圳的市場(chǎng)熱度也出現(xiàn)明顯回升，熱銷喜報(bào)頻發(fā)。
位于深圳清湖地鐵口的悅見和府項(xiàng)目推出717套92~129平方米的3~4房，開盤92折，并實(shí)行24小時(shí)不打烊“通宵賣房”。上周末，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)熱鬧非凡，咨詢和參觀的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕，總計(jì)超過(guò)3000組，成交量更是喜人，共成交5.18億元。
位于深圳市光明區(qū)的潤(rùn)璟里項(xiàng)目也傳來(lái)捷報(bào)。上周五，項(xiàng)目剛剛?cè)〉娩N售許可證便立即啟動(dòng)銷售程序，火速推出245套面積為78~89平方米三房戶型，截至周日（5月19日），該項(xiàng)目已成功售出83套住宅，吸引了超過(guò)1000位購(gòu)房者前來(lái)咨詢和參觀，展現(xiàn)了非常好的市場(chǎng)熱度和強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭。
龍湖方面也表示，新政實(shí)施后，全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的客戶到訪量和成交量環(huán)比均有小幅提升，特別是在深圳的光明御湖境項(xiàng)目，周末兩天的來(lái)訪量和成交量均有顯著提升，其中復(fù)訪量更是增長(zhǎng)了130%。
“盡管新政觸動(dòng)客戶復(fù)訪再看房，但鑒于深圳本地政策力度相對(duì)較小，部分客戶仍處于觀望狀態(tài)，期待未來(lái)更大政策的出臺(tái)。”龍湖方面人士補(bǔ)充表示。
新政后的首個(gè)周末，南京主城區(qū)多家售樓處也出現(xiàn)了久違的忙碌場(chǎng)景。
“很多熱門樓盤現(xiàn)在都可以做到首套房最低1.5成、二套房最低2.5成的首付，力度較大�！蹦暇╂溂乙环慨a(chǎn)中介人士表示，“5·17”新政明顯提升了購(gòu)房者看房的積極性，帶客戶去看了幾個(gè)樓盤，售樓處都比之前熱鬧。
杭州市拱墅區(qū)朝暉板塊鏈家門店經(jīng)理宋欣表示，這段時(shí)間成交量有所上升，自從杭州取消限購(gòu)政策后，很多溫州人組團(tuán)來(lái)買一二手房�！耙�?yàn)椴幌拶?gòu)，外地來(lái)的都可以買了，只要不是3套就可以�！�
根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，深圳、北京、上海、杭州、成都、武漢等地多個(gè)項(xiàng)目到訪量均較新政前有所增加，但受網(wǎng)簽備案延遲影響，成交數(shù)據(jù)尚未明顯體現(xiàn)。上周深圳新房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)19%，成都新房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)10.6%。
新房之外，二手房市場(chǎng)也迎來(lái)了顯著活力。
據(jù)北京朝陽(yáng)區(qū)一房產(chǎn)中介人士透露，新政一經(jīng)發(fā)布，便有不少購(gòu)房者積極行動(dòng)起來(lái)，主動(dòng)聯(lián)系他們，詳細(xì)咨詢政策變動(dòng)對(duì)個(gè)人購(gòu)房決策的具體影響�！吧现苣┑念A(yù)約看房量激增，達(dá)到了十余組客戶�！�
隨著市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，業(yè)主們的心態(tài)也隨之發(fā)生微妙變化。部分業(yè)主與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，明確表示暫時(shí)停止降價(jià)賣房，他們的信心得到了明顯提振；也有部分業(yè)主希望下架房源，觀望后市情況。
購(gòu)房者的需求同樣在悄然變化。受政策影響，“此前優(yōu)先考慮40~60平方米一居或者兩局的購(gòu)房者，現(xiàn)在開始將目光投向更大面積的房源�！鼻笆霰本┏�(yáng)區(qū)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示。
值得關(guān)注的是，雖然政策優(yōu)化對(duì)市場(chǎng)有一定提振作用，但不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的表現(xiàn)仍有差異，分化仍較為明顯。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，整體來(lái)看此次政策調(diào)整在首個(gè)周末對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響，市場(chǎng)信心有所提振，短期政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)，若核心城市特別是一線城市跟進(jìn)優(yōu)化樓市政策，或?qū)?qiáng)化政策效果的持續(xù)性。
“剛改人群”加快入市
回顧新政后新房去化結(jié)構(gòu)的變化，不難發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者群體所處的消費(fèi)階段正經(jīng)歷著顯著的轉(zhuǎn)變。
原計(jì)劃買北京豐臺(tái)某項(xiàng)目88平方米戶型的許女士，在選房前夕，經(jīng)與家人商量，決定利用政策帶來(lái)的杠桿效應(yīng)，選擇更大面積的戶型�！艾F(xiàn)在購(gòu)房政策愈發(fā)寬松，利率的降低無(wú)疑為我們提供了更多的資金支持�！�
計(jì)劃換房的劉先生也做出了類似調(diào)整。他原本預(yù)算購(gòu)買121平方米的房源，新政出臺(tái)后讓他決定增加貸款額度，選擇了141平方米戶型。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從他們代理的樓盤銷售情況來(lái)看，800萬(wàn)~1200萬(wàn)元價(jià)位房源銷售表現(xiàn)尤為搶眼，提振效果顯著。
郭毅進(jìn)一步表示：“對(duì)于當(dāng)前的購(gòu)房家庭而言，大多數(shù)人仍需通過(guò)出售舊房來(lái)實(shí)現(xiàn)新房的購(gòu)買，新政對(duì)各類購(gòu)房家庭都起到了推動(dòng)作用，形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)、螺旋上升的市場(chǎng)效應(yīng)�！�
不僅在北京，上海的新房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出類似趨勢(shì)。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月13日~5月19日這一周，90~120平方米面積段、500萬(wàn)~800萬(wàn)元總價(jià)段和5萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米單價(jià)段成交的房源占比呈上升態(tài)勢(shì)，其中90~120平方米商品住宅成交占比為55.3%，上升了2.8個(gè)百分比；500萬(wàn)~800萬(wàn)元總價(jià)段商品住宅成交占比為30.9%，上升了7.1個(gè)百分比；5萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米單價(jià)段商品住宅成交占比為44.9%，上升了7.1個(gè)百分比。
一位上海房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員表示：“現(xiàn)在的市場(chǎng)情況比之前好多了，成交量增加，貸款利率也降低了，以前只能買兩房的客戶現(xiàn)在可以考慮買三房了�！�
李宇嘉認(rèn)為，新政的出臺(tái)激發(fā)了前期觀望的購(gòu)房者入市熱情，包括剛需和改善型購(gòu)房者。“降首付和房貸利率對(duì)年輕人購(gòu)房的提振效果尤為明顯，他們的購(gòu)房積極性也在加快。同時(shí)，剛需購(gòu)房者的加速入市也帶動(dòng)了改善型住房需求的釋放�！�
不過(guò)，也有一線城市購(gòu)房者表達(dá)了不同看法。他們認(rèn)為，盡管首付比例降低能夠減輕首期支付負(fù)擔(dān)，但這也意味著月供將相應(yīng)增加，尤其是在一線城市，購(gòu)房資金壓力本就較大，因此后續(xù)還款壓力也不容忽視。
北京、上海會(huì)跟進(jìn)1.5成首付嗎？
在市場(chǎng)人士看來(lái)，降低首付和房貸利率無(wú)疑是央行多則新政中最具影響力和實(shí)際意義的調(diào)整。盡管新政的全面落地尚需時(shí)日，但一些城市已經(jīng)落實(shí)，一些開發(fā)商也紛紛行動(dòng)起來(lái)，通過(guò)調(diào)整首付比例提前鎖定客戶。
目前，武漢、合肥、長(zhǎng)沙等地紛紛跟進(jìn)執(zhí)行“5·17”樓市新政，積極落實(shí)降低首付比例、取消房貸利率下限等措施。作為一線城市的北京和上海，政策動(dòng)向也備受關(guān)注。
李宇嘉預(yù)測(cè)北京、上海等一線城市也會(huì)跟進(jìn)相關(guān)政策，以滿足更多新市民的購(gòu)房需求。他強(qiáng)調(diào)，一線城市的年輕人和新市民對(duì)首付門檻更為敏感，因此，這一政策的跟進(jìn)將更有利于他們實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，目前一線城市已經(jīng)紛紛跟進(jìn)了公積金利率的下調(diào)，但對(duì)于首付比例和房貸利率的進(jìn)一步調(diào)整，由于存量房貸的復(fù)雜性以及去年四季度已進(jìn)行的大幅調(diào)整，一線城市需要謹(jǐn)慎考慮，以避免造成老客戶心理不平衡�！笆赘侗壤抡{(diào)是行業(yè)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)一線城市首套或首付比例將下調(diào)至25%，二套首付比例下調(diào)至35%左右�！�
陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前，北京、上海在首付比例、房貸利率等方面均存在較大調(diào)整空間，未來(lái)或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)變化和調(diào)控需要適時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，以進(jìn)一步激發(fā)需求潛力。
