深圳新版規(guī)則及公攤?cè)∠皇乱l(fā)熱議。
近日，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》（以下簡稱“新版規(guī)則”）對“公攤面積”作出新規(guī)定，將過去計入“公攤面積”的兩大部分——避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計容積率建筑面積”。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。
事實上，最近一段時間，佛山、惠州、南京等城市均推出針對住宅用地的計容面積和公攤新規(guī)。
對此，不少購房者表示：“真正的減少或者取消公攤面積肯定是好的，就怕開發(fā)商會從其他地方把這部分錢找補(bǔ)回來。雖然現(xiàn)在開發(fā)商和房產(chǎn)中介都一直強(qiáng)調(diào)都是有備案的，不會亂算，但具體怎么算的我們也不清楚。”
公攤是客觀存在的，如架空層、避難層、電梯井等，這些部分雖然不直接用于居住，但對于整棟建筑的安全和正常使用是必不可少的。一位長期從事建筑設(shè)計的業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，取不取消公攤面積沒有實際意義。公攤面積的成本是實際存在的，開發(fā)商在開發(fā)過程中會將這些成本納入考慮范圍內(nèi)。如果公攤面積不計入購房者直接支付的面積內(nèi)，開發(fā)商也會通過其他方式將這些成本收回。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，是否取消公攤面積不是重點，重點是取消公攤計入容積率、公攤到底由誰來承擔(dān)、公攤透明度、公攤的成本和房價關(guān)系以及和建設(shè)成本的差距有多大，這才是最關(guān)鍵的問題。
多地嘗試提高得房率
資料顯示，目前一般多層住宅的得房率為88%~95%，小高層板樓住宅的得房率為85%~88%，高層板樓住宅的得房率為78%~85%。
在深圳新版規(guī)則發(fā)布之前，去年10月，江蘇南京就對部分設(shè)施納入容積率計算進(jìn)行了調(diào)整，同時還要求生活陽臺最小進(jìn)深不得小于1.5米。近期惠州、肇慶、佛山、福州、長沙、南京等地也出臺相似新規(guī)，減少公攤面積，優(yōu)化容積率計算規(guī)則，鼓勵房企提升房屋使用率。
5月13日，惠州明確，在新出讓住宅用地規(guī)劃管理上，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。
廣東省肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目計容要求，自5月1日起，新供地的住宅小區(qū)項目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設(shè)施，如中小學(xué)校、幼托、社區(qū)服務(wù)站、公共廁所等，可不計入容積率，但建成后應(yīng)無償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場、公共綠地、重要景觀帶，因規(guī)劃要求封閉的陽臺一半計入容積率。建筑物屋頂?shù)奶菸�、電梯機(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房不計入容積率。
值得注意的是，肇慶市還明確了商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價，并在銷售場所醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，標(biāo)價內(nèi)容與套內(nèi)面積單價保持一致。
據(jù)了解，肇慶市是目前全國率先實施住房公攤面積信息及計算方式現(xiàn)場公示的城市。
此外，2002年就規(guī)定以套內(nèi)面積作為計價依據(jù)的重慶，無論是新房還是二手房，目前市場上都是以建筑面積計算，物業(yè)費用也是按照建筑面積計算。
公攤面積的透明化
公攤面積最早源于20世紀(jì)50年代的香港，由李嘉誠首創(chuàng)。由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產(chǎn)商想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅珨偯娣e便由此而來。
不過，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。
根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。有統(tǒng)計顯示，我國商品住房公攤面積普遍在20％~30％。
“取消或減少公攤面積并不一定能夠直接降低購房成本，總房價是由市場決定的，受供求關(guān)系、政策調(diào)控、地段、建筑質(zhì)量等多種因素的影響�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，在房地產(chǎn)項目中，無論是否計入公攤面積，其設(shè)施的建設(shè)成本對于開發(fā)商來說是固定的。只是公攤面積的計算方式更多地影響的是購房者在購房時看到的價格和面積數(shù)據(jù)，以及他們對于房屋性價比的直觀感受。但從開發(fā)商的角度來看，他們的建設(shè)成本并不會因為公攤面積的計算方式有所改變。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙同樣表示，這一動作對購房者的購房成本影響并不大。“是否取消公攤實際上只是計算方式的差異，總體來說，房子的總價不會有太大變化�！狈督p舉例表示，對開發(fā)商來說，以建筑面積來賣單價可能是2萬元/平方米，取消公攤后價格可能就調(diào)到2.5萬元/平方米。
清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長、教授尹稚曾撰文表示，在房屋總價值不變的情況下，按照什么樣的面積去作價銷售，只是一個“算法游戲”。
李宇嘉認(rèn)為，“公攤?cè)∠�，開發(fā)商在面臨成本增加時，可以通過空間集約利用、設(shè)計創(chuàng)新、功能改善和產(chǎn)品創(chuàng)新等多種方式來應(yīng)對，并可能實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新和提高吸引力，從而讓購房者愿意支付溢價。此外，政府也可以通過降低地價、提供稅收優(yōu)惠等方式來減輕開發(fā)商的成本壓力�！�
“其實相比于是否取消公攤面積，我們更關(guān)心測算公攤面積的透明化。開發(fā)商在測算公攤面積的時候，沒有業(yè)主或者第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，購房者往往不清楚公攤的面積到底有哪些、有多大面積，僅知道購房本上的公攤面積數(shù)。”一位購房者表示。
還有購房者在公開平臺表示，物業(yè)公司服務(wù)的只是住宅的公共面積，并不提供入戶服務(wù)，但是物業(yè)費卻按照每戶的建筑面積收費；小區(qū)一些公區(qū)并沒有提供供暖，但是收費依舊按照建筑面積收費，這是否合理。
“取消公攤面積并不是解決問題的根本途徑，關(guān)鍵在于建設(shè)成本和房價審核中，需要明確區(qū)分哪些成本應(yīng)納入房價由購房者承擔(dān)，哪些成本應(yīng)由開發(fā)商或政府承擔(dān)，購房者能清楚地知道公攤面積的具體構(gòu)成、計算方法以及相關(guān)的成本是關(guān)鍵問題。也有效減少開發(fā)商在公攤面積的計算上存在模糊或誤導(dǎo)的情況�！崩钣罴伪硎�。
