在近期重點(diǎn)城市密集樓市寬松政策影響下，“五一”期間樓市成交出現(xiàn)積極變化。
其中，部分城市新房項(xiàng)目到訪量較之前有所增加，但整體新房交易量仍在低位。而二手房交易量則較2023年同期大幅增長(zhǎng)近三成。
值得注意的是，繼4月30日北京松綁了執(zhí)行13年的限購(gòu)政策后，深圳也于5月6日松綁了限購(gòu)政策，將外地人在特定區(qū)域的購(gòu)房資格從3年社保收縮至1年，深圳市戶籍多孩家庭可在特定區(qū)域增購(gòu)1套房。樓市政策“松綁”力度加碼。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，后續(xù)更多核心城市將優(yōu)化限制性政策，隨著政策不斷落實(shí)，年中新房市場(chǎng)有望迎來(lái)邊際改善，二手房市場(chǎng)短期在“以價(jià)換量”下將維持一定活躍度。
二手房日均交易量大增
受政策調(diào)整的激勵(lì)，今年“五一”假期二手房市場(chǎng)交易量同比大幅增長(zhǎng)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年“五一”假期，重點(diǎn)50城二手房日均交易量較2023年同期增長(zhǎng)29%。其中，北京二手房日均成交量同比增長(zhǎng)43%，成都、天津分別同比增長(zhǎng)28%、19%。
貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰指出，假期前，北京、成都、天津等重點(diǎn)城市全域或區(qū)域性取消住房限購(gòu)政策，限購(gòu)政策的優(yōu)化有利于促進(jìn)有能力、有意愿的住房需求釋放，進(jìn)而帶動(dòng)住房交易量的增長(zhǎng)。
以北京為例，從北京鏈家三方協(xié)議成交情況來(lái)看，2024年“五一”假期相較2023年“五一”假期成交增長(zhǎng)近四成，帶看數(shù)據(jù)也有近似幅度增長(zhǎng)，顯示出市場(chǎng)整體交易活躍度提升，市場(chǎng)活力有所增強(qiáng)。其中，經(jīng)北京鏈家成交的五環(huán)外二手住房占到全市的40.3%，相較去年同期的33.9%與今年4月平均35.8%的水平，五環(huán)外成交比重顯著提高。
對(duì)于北京“五一”二手房市場(chǎng)活力增強(qiáng)的原因，北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，一方面是北京市于4月30日調(diào)整限購(gòu)政策，激發(fā)了部分改善性客戶的購(gòu)房需求，客戶咨詢量顯著增長(zhǎng)。另一方面是2023年“五一”前后，北京市多次遭遇沙塵天氣，使得客戶外出看房熱情降低，今年“五一”期間北京市天氣持續(xù)晴好涼爽，客觀上有利于購(gòu)房者看房活動(dòng)。
劉麗杰表示，截至目前大部分城市已經(jīng)取消或區(qū)域性取消限購(gòu)，向市場(chǎng)注入住房需求的同時(shí)，通過(guò)以舊換新等政策打通新房、二手房的交易鏈條。預(yù)計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，政策效應(yīng)將持續(xù)釋放，對(duì)市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)的企穩(wěn)修復(fù)發(fā)揮積極作用。
新房日均交易量仍在低位
從新房來(lái)看，“五一”假期期間，部分城市在政策優(yōu)化及項(xiàng)目促銷帶動(dòng)下，新房項(xiàng)目到訪量較之前有所增加。
中指研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年“五一”假期期間22個(gè)代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降超四成，恢復(fù)至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是，去年“五一”假期包含4月最后兩天（29日—30日），月末項(xiàng)目網(wǎng)簽量較高，若剔除這一因素，以今年22個(gè)代表城市新房“五一”假期日均成交（5月1日—5月5日）與去年“五一”假期后三天日均成交（5月1日—5月3日）對(duì)比，日均銷售面積小幅下降6%。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，近兩年，每逢小長(zhǎng)假，房地產(chǎn)市場(chǎng)在居民出游熱情較高及行業(yè)調(diào)整壓力下，整體表現(xiàn)均較為平淡。從今年“五一”假期樓市表現(xiàn)來(lái)看，供應(yīng)方面，節(jié)前房企取證節(jié)奏略有加快，假期期間，部分城市房企把握政策優(yōu)化窗口期推出新盤，并加大促銷力度。成交方面，“五一”假期期間，部分城市在政策優(yōu)化及項(xiàng)目促銷帶動(dòng)下，新房項(xiàng)目到訪量較之前有所增加。
從重點(diǎn)城市來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年“五一”假期期間，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟(jì)南等地部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在，其中，北京、濟(jì)南 “五一”假期日均成交面積較去年假期均表現(xiàn)增長(zhǎng)，且均高于2019年假期水平；而多數(shù)三四線城市樓市表現(xiàn)一般，市場(chǎng)成交與近幾年“五一”假期數(shù)據(jù)相比普遍表現(xiàn)下降。
例如，上海“五一”假期期間推出商品房“以舊換新”活動(dòng)，但受出游及供應(yīng)端影響，市場(chǎng)熱度不高，假期期間僅2個(gè)新房項(xiàng)目處于認(rèn)購(gòu)期，多數(shù)五批次項(xiàng)目尚未開啟認(rèn)購(gòu)，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目假期內(nèi)有一定到訪量。成都4月28日全面取消執(zhí)行7年半的限購(gòu)政策，對(duì)供應(yīng)端刺激明顯，假期期間，多數(shù)項(xiàng)目推出促銷活動(dòng)，部分區(qū)域部分改善項(xiàng)目售樓部到訪量增加30%—40%；二手房市場(chǎng)帶看量及成交量增加明顯。假期期間，多數(shù)項(xiàng)目加大優(yōu)惠力度，尤其是部分老盤受到新產(chǎn)品擠壓加速以價(jià)換量。
新一輪樓市寬松政策密集落地
近期，重點(diǎn)城市密集釋放新一輪政策寬松信號(hào)，樓市政策“松綁”力度加碼。
北京、天津、成都等地趕在“五一”假期前優(yōu)化了限購(gòu)政策，其中，成都全面取消限購(gòu)，北京限購(gòu)政策更是13年來(lái)首次松綁；南京、無(wú)錫、中山等地在5月1日當(dāng)天出臺(tái)了樓市新政，上海5月3日推出商品房“以舊換新”活動(dòng)；武漢5月6日發(fā)布了10條穩(wěn)樓市新政，深圳也于5月6日分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，將外地人在特定區(qū)域的購(gòu)房資格從3年社保收縮至1年，本市戶籍多孩家庭可在特定區(qū)域增購(gòu)1套房。
從當(dāng)前市場(chǎng)整體情況來(lái)看，4月，重點(diǎn)城市新建商品住宅周度銷售面積緩慢上升，同比降幅有所收窄，但絕對(duì)規(guī)模仍處于近幾年周度較低水平。二手房方面，4月最后一周，重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)13.1%，同比增長(zhǎng)11.0%，重點(diǎn)城市二手房整體成交表現(xiàn)仍好于新房。
展望未來(lái)，4月30日中央政治局會(huì)議定調(diào)樓市，房地產(chǎn)供需兩端政策有望持續(xù)優(yōu)化。近期多個(gè)城市優(yōu)化樓市政策，進(jìn)一步釋放利好，預(yù)計(jì)后續(xù)更多核心城市將優(yōu)化限制性政策，一線城市或針對(duì)不同人群、不同區(qū)域、不同面積段優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市或全面取消限購(gòu)政策；除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等方面亦有較大空間。
市場(chǎng)方面，當(dāng)前新房市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，但隨著宏觀政策繼續(xù)協(xié)同發(fā)力、房地產(chǎn)政策不斷落實(shí)，年中新房市場(chǎng)有望迎來(lái)邊際改善。二手房市場(chǎng)短期預(yù)計(jì)在“以價(jià)換量”下，將維持一定活躍度，而當(dāng)前多個(gè)城市開展“以舊換新”活動(dòng)，有利于進(jìn)一步打通新房和二手房交易鏈條，也有望對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。
