2024年4月，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、市房屋管理局聯合印發(fā)《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房管理辦法》，自2024年5月16日起實施。
上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房管理辦法
第一條（目的）
深入踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，以提升住宅工程品質，提高人民群眾對住宅工程質量的獲得感和滿意度為目標，組織住宅工程建設主體和使用主體共同參與質量建設工作。
第二條（定義）
業(yè)主房屋質量預看房（以下簡稱“質量預看房”），是指在住宅工程分戶驗收后，由建設單位組織預購房或預選房的業(yè)主查看所購或所選房屋的質量情況，并在工程竣工驗收前對業(yè)主提出房屋質量問題完成整改的制度。
質量預看房業(yè)主，是指已完成住宅預售合同備案的房屋產權購買人或已簽訂動遷分配協議并完成圖紙選房的產權類保障房安置對象。
質量預看房查看的房屋質量問題，是指房屋建筑工程質量不符合國家、地方住宅工程施工質量驗收標準以及設計文件要求。
第三條（適用范圍）
實行質量預看房的工程應為本市行政區(qū)域內新建預售商品房和預售或預選產權類保障房。
第四條（開展質量預看房的前提條件）
（一）已按施工圖紙及施工合同要求完成全部施工內容，具備通水通電條件；
（二）已按《上海市住宅工程質量分戶驗收管理辦法》要求，完成住宅工程分戶驗收，且質量問題已整改完成，并在戶內醒目位置張貼《上海市住宅工程質量分戶驗收表（戶內）》；
（三）已按要求編制《質量預看房工作方案》，并提前一周向工程受監(jiān)的監(jiān)督機構報備；
（四）現場不存在影響業(yè)主看房安全的危險因素。
第五條（查看范圍及內容）
質量預看房查看范圍為業(yè)主所購或所選住宅套內及所在建筑公共部位的質量情況，查看內容詳見附件1。
第六條（問題處置）
業(yè)主在質量預看房過程中提出的問題，應由建設單位組織監(jiān)理單位、施工單位及設計單位甄別是否為房屋質量問題，并將甄別后的房屋質量問題抄送質量潛在缺陷保險公司（以下簡稱“保險公司”）。
（一）對于房屋質量問題，建設單位應落實整改。
（二）對于超出質量預看房查看范圍的非房屋質量問題（如涉及規(guī)劃、銷售、綠化、交通及車位、虛假宣傳等），或超出國家和本市有關工程建設標準、設計文件、購房合同的訴求，建設單位應積極與業(yè)主協商，協商不能達成一致的，按購房合同約定的爭議解決途徑處理。
第七條（參建各方工作要求）
（一）建設單位
1.基本要求
（1）建設單位應按《關于落實建設單位工程質量首要責任的通知》（建質規(guī)〔2020〕9號）、《上海市建設工程建設單位首要質量責任管理規(guī)定》（滬住建規(guī)范聯〔2020〕11號）要求，對住宅工程參建單位落實質量責任情況進行檢查，強化對關鍵環(huán)節(jié)質量控制和過程質量管理，全面組織實施質量預看房。
（2）建設單位在申請項目預售許可前，應確保按本市設計深度要求完成裝修圖紙設計。房屋預售后，建設單位不得擅自進行設計變更。確需變更的，應征得業(yè)主書面同意。建設單位擅自變更設計的，應承擔相應違約責任。
（3）建設單位在申請項目預售許可證時，應向房屋行政管理部門提交《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房告知承諾書》（詳見附件2）。建設單位應在與業(yè)主簽訂的預售合同中，明確雙方在質量預看房中的權利及義務。
（4）建設單位控股企業(yè)法人股東應加強對項目質量預看房培訓指導及過程把關。
2.準備工作
（1）建設單位組織質量預看房前，應確保項目滿足本通知第四條規(guī)定的質量預看房前提條件。
（2）建設單位應制定《質量預看房工作方案》，方案應當經項目負責人及質量負責人審核并加蓋公章，經建設單位控股企業(yè)法人股東審批后實施。方案中應包括質量預看房數量、看房周期、工作流程、業(yè)主接待點設置、服務團隊、人員分工、相關責任人及投訴處置預案等。
（3）建設單位在組織質量預看房期間，應在項目現場設置業(yè)主接待點。成立由相關專業(yè)人員組成的服務團隊，由服務團隊負責項目現場的咨詢、疏導、溝通、協調以及質量問題的登記記錄。質量預看房結束后，服務團隊應通過微信、電話等形式繼續(xù)保持與業(yè)主雙向溝通。團隊服務期為質量預看房啟動之日至已預售房屋全部交付業(yè)主之日。
（4）建設單位制定的投訴處置預案，應包括成立以建設單位項目負責人為組長的投訴處置小組。制定“投訴不出小區(qū)”管理制度，明確人員組織、工作職責、聯系方式、處置程序、處置工作要求、信息報告以及后期處置等相關內容。如質量預看房實施過程中發(fā)生群訪、糾紛、輿情等突發(fā)情況時，建設單位投訴處置小組應啟動應急響應程序，主動協調處理，并將投訴及相應處置情況及時上報控股企業(yè)法人股東。
（5）建設單位應提前確定質量預看房陪同人員。陪同看房人員應具備工程類專業(yè)背景，可為業(yè)主解答常見質量問題。
（6）建設單位應至少提前一周通知全數已購房或已選房業(yè)主，向業(yè)主發(fā)放《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房告知書》（告知書內容要素詳見附件3），并告知質量預看房實施注意事項及建設單位相關負責人聯系方式。通知完成后應進行記錄匯總，形成《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房查看通知情況匯總表》（詳見附件4）。當業(yè)主確實無法在告知時間到場看房的，應允許業(yè)主在質量預看房周期內進行一次看房時間調整。業(yè)主逾期未參與質量預看房的，建設單位應做好書面記錄。
（7）質量預看房實施工作天數，原則上按應進行質量預看房住宅戶數確定：當戶數不足200戶時，質量預看房時間不少于3日，看房日期應至少包括一個非工作日。當戶數在200戶與500戶之間時，質量預看房時間不少于5日；當戶數大于500戶時，質量預看房時間不少于7日，上述情況的看房日期應至少包括兩個非工作日。
3.陪同看房
（1）建設單位應在看房人員進入現場前查驗其身份證明材料，安排人員做好登記工作，形成《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房現場查看登記表》（詳見附件5）。
（2）建設單位應為看房人員現場查看提供良好的安全環(huán)境，現場有序組織查看工作，確�？捶咳藛T人身安全。同時，組織看房人員簽訂健康風險責任承諾書，提示看房人員在身體健康狀況允許的條件下參與質量預看房。
（3）質量預看房過程中陪同人員應全程陪同并真實記錄業(yè)主反饋的問題，做好現場引導、溝通解釋和協調工作。
4.整改閉合
（1）對于房屋質量問題，建設單位應督促施工單位進行全面整改，并組織監(jiān)理單位對房屋質量問題整改完成情況進行復核，形成《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房查看質量問題處置情況記錄表》（詳見附件6），隨同《上海市新建住宅質量保證書》一并交給業(yè)主。針對普遍性問題應統一排查、統一整改。
（2）工程竣工驗收前，建設單位應將質量預看房業(yè)主到位查看情況及整改落實情況進行匯總，形成《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房情況匯總報告》（詳見附件7）提交工程受監(jiān)的監(jiān)督機構，并抄送相關保險公司。
（二）設計單位
1.設計單位編制施工圖設計文件應符合工程設計法規(guī)規(guī)定、強制性標準和設計深度要求。
2.設計單位應在質量預看房期間配合建設單位完成現場咨詢工作。
3.設計單位應配合建設單位梳理甄別房屋質量問題。
（三）施工單位
1.為保證住宅工程完工質量，施工單位應落實專項質量保證措施，防范質量多發(fā)性問題。
2.施工單位對住宅工程質量承擔主體責任，應配合建設單位開展質量預看房工作。應按圖施工完成規(guī)定工作，配合提供現場看房安全條件。在質量預看房期間，確�？捶繀^(qū)域無施工作業(yè)情況。
3.施工單位應配合建設單位梳理甄別房屋質量問題，對于質量預看房中業(yè)主提出的房屋質量問題，施工單位應在竣工驗收前進行整改閉合。
（四）監(jiān)理單位
1.監(jiān)理單位對住宅工程施工質量承擔監(jiān)理責任，應當配合建設單位開展質量預看房工作，負責督促施工單位落實工程施工質量問題的整改閉合。
2.監(jiān)理單位在質量預看房過程中發(fā)現施工現場存在降低質量標準或質量問題整改不力等情況，應及時上報建設單位，限期不整改的按規(guī)定報告相關質量監(jiān)督機構。
3.監(jiān)理單位如發(fā)現項目不具備相應條件即組織質量預看房的，應立即向受監(jiān)質量監(jiān)督機構報告。
第八條（保險公司及風險管理機構工作要求）
（一）工程建設過程中，保險公司或其委托的風險管理機構應加強對易發(fā)房屋質量問題檢查，并及時提示建設單位督促整改。
（二）保險公司或其委托的風險管理機構應抽查業(yè)主在質量預看房中提出的房屋質量問題整改情況（抽查比例不少于提出房屋質量問題總戶數的10%），形成《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房問題整改情況抽查記錄表》（詳見附件8），作為《預看房質量問題專項檢查報告》的附件，最終納入質量風險最終檢查報告。抽查中發(fā)現的房屋質量問題未按要求整改完成的，不得出具《預看房質量問題專項檢查報告》。
第九條（業(yè)主看房注意事項）
（一）質量預看房制度是為了滿足業(yè)主提前查看房屋質量需要，不代替現有的住宅質量驗收環(huán)節(jié)。
（二）參加質量預看房業(yè)主原則上應為完全民事行為能力人，在現場查看期間須遵守安全管理制度規(guī)定，并簽訂健康風險責任承諾書。
（三）業(yè)主應在約定時段內完成現場查看。無法在約定時間到場的，可在質量預看房周期內與建設單位協商進行一次看房時間調整。
（四）業(yè)主應提供相應的身份證明材料。業(yè)主因自身原因無法到場看房的，可委托他人實施質量預看房，并提供書面委托證明。業(yè)主有需求的，可由其他人員陪同看房，每戶看房人員不超過3人。業(yè)主逾期未參與查驗的，視同主動放棄。
（五）業(yè)主應當場反饋查驗發(fā)現的房屋質量問題，由陪同人員記錄于《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房查看質量問題處置情況記錄表》（詳見附件6），雙方當場簽字確認。
第十條（監(jiān)督管理）
（一）各區(qū)建設管理部門及質量監(jiān)督機構應加強對本市住宅工程質量預看房工作的監(jiān)督管理，將質量預看房工作納入建設工程質量安全巡查、日常質量檢查的內容。監(jiān)督機構可視情況抽查現場完工情況、業(yè)主被通知情況及相關憑證。
（二）各區(qū)房屋行政管理部門應加強對商品房銷售行為的監(jiān)管，強化對商品房預售方案的備案審核。
（三）對于未組織或未按規(guī)定組織質量預看房的建設單位，監(jiān)督機構應責令整改；造成負面輿情或群體性事件的，監(jiān)督機構應將其違規(guī)行為及時通報，并按照相關規(guī)定取消評優(yōu)資格。房屋行政管理部門應當按照《上海市建設工程建設單位首要質量責任管理規(guī)定》等文件規(guī)定，對違規(guī)建設單位及其控股企業(yè)法人股東進行處理，其中包括采取房屋建設與銷售聯動管理措施。
（四）在工程綜合竣工驗收時，監(jiān)督機構應依據國家和本市有關標準、規(guī)范等，結合住宅工程功能性實體質量抽查比對工作要求，對業(yè)主提出的房屋質量問題整改情況進行抽查，并檢查《上海市住宅工程業(yè)主房屋質量預看房情況匯總報告》。發(fā)現住宅工程建設單位在質量預看房過程中有弄虛作假、隱瞞相關事實或對于存在的質量問題整改不力等行為的，應納入不良行為記錄，按《上海市建設工程建設單位首要質量責任管理規(guī)定》附件1第三條第（一）款“未切實落實項目法人責任制”的規(guī)定予以記分處理。情節(jié)嚴重的，依法予以處罰。
第十一條（解釋部門）
