近期，針對(duì)改善置換群體，多城市政府推出了“以舊換新”的政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)至少有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)參與住房“以舊換新”，其中越來(lái)越多的“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)參與收購(gòu)。
從之前各城市頒布的政策來(lái)看，“以舊換新”存在兩種模式，一種是“幫賣模式”，一種是“收購(gòu)模式”。
2024年4月1日，鄭州發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，明確2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中政府指定鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體，全年計(jì)劃完成5000套。
據(jù)了解，鄭州不是首個(gè)引入國(guó)有獨(dú)資企業(yè)住房“以舊換新”的城市，但其他城市定下的住房“以舊換新”目標(biāo)相對(duì)較少，如江蘇太倉(cāng)首批僅100套房源。
整體來(lái)看，在當(dāng)前二手房普遍難賣的情況下，“以舊換新”政策執(zhí)行效果不一，那些效果較好的項(xiàng)目主要得益于房企給予購(gòu)房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠。
我們認(rèn)為，若像鄭州“以舊換新”方案這樣大力引入國(guó)資入局，或可調(diào)動(dòng)多方資源，提高住房“以舊換新”的效率。
2023年以來(lái)多項(xiàng)政策出臺(tái)助力釋放新房購(gòu)買力，針對(duì)有“賣舊房換新房”需求的購(gòu)房者，多城市政府推出了“以舊換新”的政策，幫助他們提前鎖定意向新房，同時(shí)加速舊房出售。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場(chǎng)的“以舊換新”，越來(lái)越多的“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)。
從各城市頒布的政策來(lái)看，“以舊換新”存在兩種模式。一種是“幫賣模式”，購(gòu)房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購(gòu)房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房，一般舊房掛牌會(huì)有3-6個(gè)月一定的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購(gòu)房合同生效，反之開發(fā)商則退還購(gòu)房者定金。當(dāng)前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。
第二種是“收購(gòu)模式”，房企或者第三方接手購(gòu)房者的舊房，實(shí)際操作中一般是先舊房評(píng)估，舊房過(guò)戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購(gòu)房者用作新房房款抵扣金。這對(duì)開發(fā)商的實(shí)力有一定的要求，在當(dāng)前房企資金承壓、庫(kù)存去化難的情況下較少企業(yè)選擇該模式。
2024年4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，明確2024年全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。
其中，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為政府指定收購(gòu)主體收購(gòu)二手住房，促成群眾通過(guò)“賣舊買新、以舊換新”購(gòu)買改善性新建商品住房。全年計(jì)劃完成5000套。
鄭州國(guó)資入局兜底收房的舉動(dòng)引起了市場(chǎng)熱議。
據(jù)了解，鄭州雖然不是第一個(gè)國(guó)資入局兜底住房以舊換新的城市，類似的操作還出現(xiàn)在去年的江蘇太倉(cāng)。太倉(cāng)第一批次“以舊換新”僅推出了三個(gè)小區(qū)的100套房源，隨后第二批次還限定了800個(gè)報(bào)名名額。
與其他城市相比，鄭州可謂“大手筆”。
從“以舊換新”本身來(lái)看，無(wú)論是“幫賣模式”還是“收購(gòu)模式”都存在著“置換”關(guān)系。由于“以舊換新”的最大難點(diǎn)在于如何順利賣出舊房，因此二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，在一定程度上對(duì)“以舊換新”產(chǎn)生較大影響。
從2022年末開始，二手房市場(chǎng)就顯示出了較一手房市場(chǎng)更好的韌性，多數(shù)城市持續(xù)回溫，四季度止跌。進(jìn)入2023年，整體市場(chǎng)出現(xiàn)脈沖式回升，二手房市場(chǎng)行情啟動(dòng)時(shí)間早于一手房，成交回升幅度也高于一手房。
然而，進(jìn)入2024年，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了回調(diào)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為1721萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降22%，較去年四季度下降16%。
對(duì)比一二手房市場(chǎng)，一季度二手房成交仍然強(qiáng)于新房，重點(diǎn)城市二手房成交份額繼續(xù)擴(kuò)大。其原因主要在于三方面：一是現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，二手房所見即所得，沒有預(yù)售新房的交付風(fēng)險(xiǎn)，二是相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格已回調(diào)至合理區(qū)間，核心城市一二手房倒掛價(jià)差已逐漸消弭，三是次新掛牌量增加，預(yù)期走弱下部分購(gòu)房者賣舊不買新，打破一二手置換循環(huán)，導(dǎo)致新房份額縮水。
與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，包括鄭州、重慶、天津在內(nèi)的部分城市一二手房市場(chǎng)存在互替關(guān)系，即面積段、總價(jià)段、區(qū)域等維度的成交結(jié)構(gòu)分布相似，客群存在重疊。短期供應(yīng)結(jié)構(gòu)、交付信心、價(jià)格走勢(shì)等因素，都會(huì)影響重疊區(qū)域的客戶抉擇，最終影響一二手房市場(chǎng)走勢(shì)。
如天津新房、二手房成交均呈現(xiàn)剛需化特征，總價(jià)150萬(wàn)以下房源成交占比最大。2023年至今，100萬(wàn)以下純剛需產(chǎn)品在新房市場(chǎng)份額達(dá)約20%，在二手房市場(chǎng)更是占約38%的份額，100-150萬(wàn)元中低總價(jià)段的產(chǎn)品在新房市場(chǎng)供求規(guī)模最大，成交占比達(dá)約24%，二手房成交占比也超過(guò)3成。
鄭州新房、二手房市場(chǎng)則具有相似的客群結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)，成交主力均為100-150萬(wàn)元產(chǎn)品，主要客群為價(jià)格敏感的剛需客，新房、二手房市場(chǎng)間產(chǎn)品需求互替、客群雙向流動(dòng)。鄭州新房、二手房總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)分布形態(tài)近乎一致，成交占比最高的三個(gè)總價(jià)段分別是100-150萬(wàn)元、100萬(wàn)元以下、150-200萬(wàn)元。2023年前10月，鄭州新房、二手房100-150萬(wàn)產(chǎn)品成交占比分別達(dá)約28%、26%。排在第二位的是100萬(wàn)元以下產(chǎn)品。
由于新房、二手房市場(chǎng)具有強(qiáng)互替性，而且需求主體對(duì)價(jià)格十分敏感，二手房降價(jià)潮虹吸和分流了新房客源。
從2023年以來(lái)支持住房“以舊換新”城市的落實(shí)效果來(lái)看，各地有較大的差異。
首先從“幫賣模式”來(lái)看，主要借助開發(fā)商的資源，集中優(yōu)勢(shì)資源對(duì)舊房進(jìn)行銷售。但在當(dāng)前新房去化難，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的該模式未見較大的效果。
如2023年9月南京推行的“換新購(gòu)”參加的企業(yè)雖不少，但加入的房源一般是項(xiàng)目尾盤、或者非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目等去化不好的房源，市場(chǎng)的積極性不高，效果不明顯。但同時(shí)期南通的“以舊換新”取得了較好的效果，主要在于一方面開發(fā)商兜底購(gòu)房者低價(jià)賣出舊房源，給予了購(gòu)房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠；另一方面，用于換新購(gòu)的新房房源是一棟樓，新房房源較好，使得最終的去化效果也較好
其次是“收購(gòu)模式”，偏向重資產(chǎn)，這對(duì)收購(gòu)主體的實(shí)力有一定的要求，隨著越來(lái)越多的“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)參與收購(gòu)，如此次鄭州全年計(jì)劃完成5000套收購(gòu)，將較大程度推動(dòng)“以舊換新”的落地。
尤其是像鄭州這樣新房、二手房市場(chǎng)具有強(qiáng)互替性的市場(chǎng)環(huán)境下，“以舊換新”能在一定程度上提升新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而推動(dòng)新房市場(chǎng)去化。
整體來(lái)看，2023年至今多城市密集跟進(jìn)出臺(tái)“以舊換新”服務(wù)或者政策，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時(shí)降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，提高購(gòu)房意愿。
在一定程度上盤活存量房，提高市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而促進(jìn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
但在當(dāng)前整體市場(chǎng)承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，仍需調(diào)動(dòng)多方資源配合。
