隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的見頂，不少房企都將代建業(yè)務(wù)視為新的利潤增長點(diǎn)。
憑借著高收益率、輕資產(chǎn)、低杠桿以及逆周期等特點(diǎn)，代建成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向之一，而這一領(lǐng)域的入局者也越來越多。
目前代建這一細(xì)分賽道已經(jīng)形成，相信隨著越來越多的企業(yè)加入，未來的競爭格局或?qū)⒂l(fā)激烈。
品牌房企的“必爭之地”
根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2023年全年累計(jì)中標(biāo)代建項(xiàng)目達(dá)357個(gè)，同比增長50%，2021年和2022年這一數(shù)字分別為140個(gè)和238個(gè)。
近日發(fā)布的《2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測評研究報(bào)告》指出，本輪地產(chǎn)下行周期中大量城投平臺(tái)托底拿地，而其操盤能力相對較弱，項(xiàng)目開工率低，成為代建市場重要的需求來源。
未來保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”建設(shè)的推進(jìn)，也將帶動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目代建需求的增加。
正是由于市場需求的不斷擴(kuò)大，讓房地產(chǎn)企業(yè)看到了這一細(xì)分領(lǐng)域的發(fā)展空間，于是選擇紛紛布局。
2022年，房企入局代建賽道，開啟快速擴(kuò)張的步伐。包括華潤、碧桂園、龍湖、華夏幸福、中梁、新城等一大批開發(fā)企業(yè)當(dāng)年相繼宣布進(jìn)軍代建領(lǐng)域。
2023年2月，中小房企上坤地產(chǎn)宣布，將開辟共建管理新賽道；8月，濱江集團(tuán)宣布重啟代建航道。今年1月份，招商蛇口發(fā)布公告稱，擬設(shè)立代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司，統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)。
從入局代建賽道的企業(yè)來看，已經(jīng)成為品牌房企的“必爭之地。其中，大多以全國性或者地方知名房企為主。這些企業(yè)無論是在產(chǎn)品力還是成本控制方面，在多年的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，累積了大量的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還兼具一定的品牌效應(yīng)，這對于進(jìn)入代建賽道可謂“輕車熟路”。
行業(yè)集中度走高
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前布局代建這一賽道的房地產(chǎn)企業(yè)已超過90家，這也直接導(dǎo)致了規(guī)模的大幅提升。
克而瑞研究中心日前公布的“2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力排行榜”顯示，2023年綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積1.82億平方米，按可比口徑同比增長了25.5%，其中新增簽約面積超1000萬平米的企業(yè)共7家，新增簽約面積合計(jì)達(dá)10876萬平米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的60%。
截止2023年末，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計(jì)面積達(dá)4.12億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的55%，行業(yè)集中度相對較高。
具體來看，上榜企業(yè)中既有一些在代建領(lǐng)域深耕多年的企業(yè)，這些企業(yè)布局時(shí)間較早，目前已形成了較為完整的產(chǎn)品體系與業(yè)務(wù)模式。另外，還有部分近年來的后起之秀。這些企業(yè)代建業(yè)務(wù)雖然擴(kuò)張時(shí)間相對較晚，但發(fā)展迅猛，也具備較強(qiáng)的競爭力。
浙系企業(yè)占領(lǐng)半壁江山，民企占比達(dá)67%
從企業(yè)區(qū)域分布來看，來自浙江的代建企業(yè)占據(jù)了半壁江山。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截止2023年末，浙系代建企業(yè)總合約規(guī)模約3.48億平方米，占比達(dá)到了47%。其中，綠城管理和藍(lán)城集團(tuán)總合約面積都超過1億平方米，領(lǐng)先眾多企業(yè)。
從新增簽約規(guī)模來看，浙江企業(yè)全年新增簽約規(guī)模7960萬平米，占比44%。從企業(yè)數(shù)量來看，TOP30中有7家為浙系企業(yè)，包括綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、興元建設(shè)（融者共創(chuàng)）、藍(lán)綠雙城和濱江集團(tuán)等。
此外，來自于廣深的代建企業(yè)也相對較多，總合約建筑面積占比達(dá)到了20%，新增簽約規(guī)模占比17%，主要企業(yè)包括金地集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口、萬科地產(chǎn)等。
從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來看，民企數(shù)量占比達(dá)67%，如龍湖龍智造、旭輝建管、濱江集團(tuán)等；國企央企數(shù)量占比達(dá)16%，包括華潤置地、招商蛇口、建發(fā)建管等；混合所有制占比為17%，包含綠城管理、金地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)等。
上榜代建企業(yè)仍以民企為主，民營房企在投資拿地減少之后，充分利用并保持企業(yè)的品牌和運(yùn)營能力，嘗試布局代建板塊，通過代建業(yè)務(wù)獲取額外收入和利潤，同時(shí)提升市場占有率。
未來競爭格局激烈
整體來看，代建業(yè)務(wù)貌似是一筆非�！皠澦恪钡纳�，但想要從中分得一塊蛋糕也并不是那么容易。
在目前已經(jīng)布局代建業(yè)務(wù)的企業(yè)中，有一批是經(jīng)營穩(wěn)健的房企，通過代建尋求第二增長曲線，以應(yīng)對行業(yè)調(diào)整周期。還有一部分是出險(xiǎn)房企，想用代建業(yè)務(wù)作為自救的策略之一，向資本市場展示謀生能力，講述新的故事。
但無論如何，隨著越來越多的企業(yè)加入，代建這條細(xì)分賽道勢必也將陷入一片“紅海”，隨著后續(xù)的不斷發(fā)展，代建行業(yè)也將越來越分化。對于那些深耕代建領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)，只有對行業(yè)的認(rèn)知越深，把自己的優(yōu)勢最大化，才能有競爭力。
正如綠城管理CEO李軍曾說過，房企的地產(chǎn)開發(fā)能力不代表代建能力�！白龃ň腿缤_了個(gè)餐館，一個(gè)好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求。”
克而瑞研究中心認(rèn)為，隨著各方持續(xù)涌入賽道，行業(yè)競爭不斷加劇，成熟的代建企業(yè)憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢，不斷加大代建業(yè)務(wù)的深耕力度；而近年來新入局的后起之秀，也在規(guī)模上奮勇直追，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。
《丁祖昱評樓市》指出，代建并不是一門容易做的生意，入局企業(yè)需要從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各方面出發(fā)，苦修內(nèi)功，形成自己的差異化競爭優(yōu)勢，這樣才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。隨著代建行業(yè)發(fā)展，為加速規(guī)模擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢互補(bǔ)，“資源型”戰(zhàn)略合作將成為代建企業(yè)發(fā)展一大趨勢。
