3月20日，“2024房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展高峰論壇”在北京舉行。會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布了《2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評研究報告》，業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評成果正式揭曉。這項開展了16年的測評研究工作，已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。
本次發(fā)布的測評研究報告指出，房企經(jīng)營格局在近幾年發(fā)生了巨大變化，房企排名經(jīng)歷了大幅度洗牌。進(jìn)入2024年，全國房地產(chǎn)市場依然面臨下行壓力，但市場規(guī)模仍然存在，房企仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
對于行業(yè)目前的困難和壓力，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊在發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)企業(yè)要把視野放寬一點，放長遠(yuǎn)一點，不要因暫時的困難而喪失信心�！熬拖褡咭孤�，老惦記著什么時候能見到日出，就會越來越覺得路長；把心態(tài)放正，辨證地看問題，其實要走的路長是客觀的，并不是情緒所決定的，只要一步一步往前走，總會度過難關(guān)，迎來新的明天�！�
發(fā)布會舉辦的當(dāng)天，也恰逢是中國的節(jié)氣日——春分。它象征著冬天的結(jié)束和春天的開始，是四季輪回中的一個重要轉(zhuǎn)折點。與會的專家和嘉賓在對2024年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場走勢、新時期的企業(yè)策略等進(jìn)行了深入交流后，也相信——只要堅守初心、回歸產(chǎn)品、做好服務(wù)，必將迎來行業(yè)的轉(zhuǎn)折點，就像春分之后的白天越來越長，房地產(chǎn)行業(yè)的日子也會越來越好。
那么，讓我們看看，參與本次高峰論壇的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、業(yè)內(nèi)專家、優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)領(lǐng)袖和金融投資機(jī)構(gòu)精英代表，對于宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展給出了什么樣的建議和答案，讓我們感受到了如春日般的希望氣息。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊
馮�。河腥虑榉科髴�(yīng)當(dāng)主動做、盡早做
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，目前房地產(chǎn)下行的時間有點長，房地產(chǎn)企業(yè)面臨困難有點大，市場情緒有點迷茫沮喪，市場修復(fù)還需要一個過程。但有兩個問題必須要清醒認(rèn)識：一是，供需矛盾發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)市場的規(guī)模和增速已經(jīng)不太可能回到以前的位勢上；二是，住房需求并不因為現(xiàn)時的市場低迷而消失。在人的美好生活追求中，居住條件的持續(xù)改善仍是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要方面。
馮俊認(rèn)為，歷經(jīng)房地產(chǎn)市場的起伏，必須對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的舊模式認(rèn)真反思。對舊模式的弊端，應(yīng)該從供給端、需求端、治理方式和企業(yè)形態(tài)四個方面去認(rèn)識，深入分析制度環(huán)境造就市場結(jié)果的形成機(jī)理。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須改變靠規(guī)模擴(kuò)張、債務(wù)高啟的發(fā)展模式，重新定義發(fā)展路徑。
關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，馮俊建議房企的思維方式不能再以原來的市場條件、制度環(huán)境來謀劃發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地等待政策，或者被動地等待需求好轉(zhuǎn)，而需要有新認(rèn)知，調(diào)整發(fā)展思路和發(fā)展方式。
在馮俊看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重要任務(wù)是改善預(yù)期，修復(fù)信心，重建信用。有三件事情房企應(yīng)當(dāng)主動做、盡早做。一是，依靠科技進(jìn)步改變建造方式，用數(shù)字化、工業(yè)化方式建造房子，提高住房質(zhì)量；二是，始終把防風(fēng)險放在重要位置，決策機(jī)制必須把供給與需求契合度放在首要位置；三是，重構(gòu)交易的信用關(guān)系。
上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱
丁祖昱：筑底之后就能進(jìn)入平穩(wěn)階段
上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱表示，大家都感覺今年前兩月的市場壓力有所放大，數(shù)據(jù)上看，一二月份銷售面積同比下降20%，特別是住宅銷售面積下降24.8%。銷售額下降29.3%，住宅銷售額下降32.7%，都是最近幾年來一二月份壓力比較大的同期狀況。從頭部房企來看，TOP20房企銷售基本腰斬，也反應(yīng)出整個行業(yè)的壓力。不過，好在三月份市場整體開始慢慢回穩(wěn)。包括從政策到企業(yè)，再到市場都出現(xiàn)了一定程度的回穩(wěn)跡象，大家身上的壓力稍微減緩一點。
在丁祖昱看來，央國企現(xiàn)在是整個中國房地產(chǎn)企業(yè)的中流砥柱。近五年拿地金額TOP20的房企中，央國企從2019年的20%已經(jīng)上升到去年65%。目前房企還在不斷調(diào)整企業(yè)架構(gòu)，最近很多企業(yè)繼續(xù)調(diào)整區(qū)域和城市結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的變化及企業(yè)自身要求。從規(guī)模角度看，房企漸漸不再追求規(guī)模，從城市的分化角度，企業(yè)也在不斷調(diào)整相應(yīng)的結(jié)構(gòu)。
丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)從2023年已經(jīng)全面進(jìn)入到筑底階段。今年的一二月份也在筑底，什么時候能把這個底筑的相對穩(wěn)健，然后進(jìn)入到平穩(wěn)階段，還需要進(jìn)一步觀察。目前行業(yè)還在繼續(xù)洗牌過程中，今年還會有一部分企業(yè)發(fā)生一些變化。對此，丁祖昱預(yù)計央國企占比還會進(jìn)一步提升，但提升速率有所放緩，頭部房企市場占有率會進(jìn)一步提高，穩(wěn)定性也會進(jìn)一步加強(qiáng)。未來中小房企可能一方面會有很多的變化，另一方面，一部分中小房企會出圈。
國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯
王小魯：房地產(chǎn)的宏觀應(yīng)對策略有三個方法
國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯指出，未來城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展空間上，預(yù)計我國人均居住面積將達(dá)42平米，到2035年基本飽和。根據(jù)人口普查的情況，人均住房建筑面積已經(jīng)超過37平米，目前全部住房存量面積482億平米，距人均居住飽和大約還有106億平米的空間，這就是未來12年間的市場空間。
王小魯建議，將拉動房地產(chǎn)的宏觀應(yīng)對策略放在以下幾點：
第一，減緩沖擊，把硬著陸變成軟著陸。政府可以采取一些措施，包括銀行的貸款償還等，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)面臨的沖擊，但最終不可能由政府和銀行兜底；第二，政府收購適用的滯銷商品房，改造為保障性住房，一方面解決城鎮(zhèn)低收入居民的住房困難，另一方面帶動房地產(chǎn)存量房屋出清；第三，在土地制度方面需要推進(jìn)改革措施，實現(xiàn)多渠道供地，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地以同等身份進(jìn)入市場。
同時，對于房地產(chǎn)企業(yè)，需要積極壓縮在建規(guī)模和待售面積，促進(jìn)銷售，減少資金占壓和負(fù)債，加快周轉(zhuǎn)；同時，積極配合參與保障性住房建設(shè)。此外，需要轉(zhuǎn)變急功近利的經(jīng)營方式，做好應(yīng)對沖擊的準(zhǔn)備，積極、穩(wěn)妥地做好經(jīng)營，立足于長期持續(xù)發(fā)展。
華發(fā)股份市場營銷管理中心總經(jīng)理賀傳浪
賀傳浪：企業(yè)要著重產(chǎn)品力，回歸居住價值是安身立命根本
華發(fā)股份市場營銷管理中心總經(jīng)理賀傳浪表示，產(chǎn)品是取得成功的核心，在過去經(jīng)營決策過程中，不管是主動或是被動的選擇，有非常大的影響。過去這些年，華發(fā)股份圍繞不同城市，不同項目，都扎根在產(chǎn)品上。同時按照住建部最新的提法，也在試點新一代的“四化”住宅，像造汽車一樣造房子。
賀傳浪認(rèn)為，企業(yè)要與時俱進(jìn)，根據(jù)行業(yè)的變化打造企業(yè)組織。同時，為應(yīng)對快速的市場變化，華發(fā)股份做了一些階段性調(diào)整，叫工作小組機(jī)制。過去有很多的合作伙伴爆雷，為此成立風(fēng)控小組，來應(yīng)對合作伙伴爆雷的問題。
對國企和央企來講，如何快速應(yīng)對市場變化，做一些階段性調(diào)整很重要。而華發(fā)在人才戰(zhàn)略上，不同于其他的企業(yè)，過去三年招聘了大量的行業(yè)優(yōu)秀人才。只要有人在，就有需求在，就有更高的改善性的想法在。所以未來企業(yè)要立足產(chǎn)品，回歸居住的本質(zhì)和價值，這是安身立命的根本。
河南金沙集團(tuán)總裁張永濤
張永濤：企業(yè)要端正態(tài)度堅守初心，把房子做好才有未來
河南金沙集團(tuán)總裁張永濤表示，房地產(chǎn)業(yè)的明天是什么？美好生活少不了好的住房，既然少不了好的住房，房地產(chǎn)業(yè)就不會消亡，會一直存在。但好房子才有生命力，所以美好的明天是給那些建好房子的企業(yè)。要堅守初心，把房子和服務(wù)做好。
張永濤指出，面對競爭企業(yè)要堅守賽道，經(jīng)得起誘惑，耐得住寂寞。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。在這場競爭中，規(guī)規(guī)矩矩端正態(tài)度，把房子做好的企業(yè)才有未來。
此外，張永濤強(qiáng)調(diào)，企業(yè)要對賽道有正確的認(rèn)識，作為一個小草根企業(yè)，對于資金、人才和其他資源的獲取與國央企不在一個起跑線。所以，不要嘗試上規(guī)模，要做的就是經(jīng)得住寂寞，控制好規(guī)模和欲望。
中金公司研究部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理張宇
張宇：房地產(chǎn)需要當(dāng)下不雜，心有繁花
中金公司研究部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理張宇表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)目前遭遇的調(diào)整和未來的發(fā)展，可以借用曾國藩講過的話來總結(jié)，那就是“既往不戀，當(dāng)下不雜”。對于過去的事情，房企們應(yīng)該不再留戀，而更應(yīng)在當(dāng)下保持心態(tài)，讓心境平穩(wěn)，不雜亂。
但在這個基礎(chǔ)上，張宇強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該再補(bǔ)充四個字——心有繁花。就像之前火熱的電視劇《繁花》里呈現(xiàn)的，在那個年代怎么打拼，最后贏得更好的局面。因此，廣大房企在保持心態(tài)的同時，也要“心有繁花”，帶著樂觀主義精神和情懷，邁向新模式，迎接新發(fā)展。
綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿
李駿：行業(yè)未來可能將呈現(xiàn)低增長、低利潤和低容錯的特點
綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿表示，人口增長情況、城市化，居民消費情況的變化，以及政策等原因讓房地產(chǎn)行業(yè)本輪調(diào)整持續(xù)時間較長，不過仍是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一�，F(xiàn)在市場調(diào)整筑底跡象越來越明顯，未來穩(wěn)定之后也比較難現(xiàn)大幅度反彈，可能會維持在10萬億左右的規(guī)模。原來房企高杠桿，高周轉(zhuǎn)，高負(fù)債、急劇擴(kuò)張的模式難以為繼。未來房地產(chǎn)行業(yè)可能會存在低增長、低利潤和低容錯的特點。
對于本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整，李駿表示，隨著各項政策落地，效果不斷顯現(xiàn)。而對于行業(yè)筑底的時間，他希望L型的這一橫盡量的早一點，逐步略微有所復(fù)蘇。
中海發(fā)展康養(yǎng)公司總經(jīng)理郭鑫
郭鑫：做好康養(yǎng)有兩個根本點
中海發(fā)展康養(yǎng)公司總經(jīng)理郭鑫表示，康養(yǎng)最近比較火，看過去十年的市場，2013年是中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)新元年，到現(xiàn)在為止大家還在談元年的問題，說明這條路并不好走。
到目前為止，康養(yǎng)市場有幾個趨勢。第一，政策更加精準(zhǔn)，政策是推動整個市場發(fā)展的重要的點，尤其康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，只有當(dāng)土地和金融兩條腿打通之后，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)才能真正的起來；第二，從供給側(cè)來看，房地產(chǎn)是單一屬性的產(chǎn)品，但養(yǎng)老不是，養(yǎng)老包括衣食住行用所有的需求總合；第三，從客戶分析角度，目前客戶的感知有幾個非常明顯的變化：首先是認(rèn)為康養(yǎng)住區(qū)或者康養(yǎng)機(jī)構(gòu)的服務(wù)是專業(yè)機(jī)構(gòu)；其次是消費力逐步提升了。這兩個顯著變化對下一階段的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會產(chǎn)生新的變化；第四，是康養(yǎng)參與的主體，原來前100強(qiáng)很多公司參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中來，而現(xiàn)在國字頭紛紛進(jìn)入這個市場，早期的房地產(chǎn)公司有一部分退出，保險系也有一些分化，市場也呈現(xiàn)了極大的分化。
面對新發(fā)展環(huán)境的調(diào)整和變化，郭鑫認(rèn)為，先看大勢，做好企業(yè)判斷和組織管理。具體的策略，走入到持有性物業(yè)以后，根本的兩點很重要，其一，產(chǎn)品和服務(wù)的關(guān)系，好產(chǎn)品和服務(wù)必須在一起；其二，要把資產(chǎn)運營和退出放在一起考慮。
融者共創(chuàng)建管集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理朱瑤瑤
朱瑤瑤：存量資產(chǎn)為代建企業(yè)創(chuàng)造機(jī)會
融者共創(chuàng)建管集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理朱瑤瑤在論壇上指出，資源的不斷集中，使得地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈更加細(xì)分，所以給擁有產(chǎn)品力、品牌力和綜合解決能力的企業(yè)機(jī)會，去做一些存量市場。疫后很多城投在托底，很多資產(chǎn)都需要高效變現(xiàn)、提升運營價值，保證資產(chǎn)價值，這些存量市場都給到了代建企業(yè)一些機(jī)會。
同時，朱瑤瑤強(qiáng)調(diào)，在過去行業(yè)變化過程中，大家對房子的需求也一直在變。從原來極強(qiáng)的投資屬性到現(xiàn)在把投資屬性拋掉，回歸居住屬性。市場也隨之由賣方市場轉(zhuǎn)換到買方市場，客戶對于房子的要求更高。好房子承載著人們對美好生活的向往，對每個從業(yè)者來說，都是一個挑戰(zhàn)。企業(yè)要從規(guī)劃到配套再到戶型等方面，更加迎合客戶生活場景的營造，而不再是做出一個冰冷的建筑。
樂邁石晶亞洲副總裁陳大男
陳大男：好房子是新質(zhì)生產(chǎn)力的要求
樂邁石晶亞洲副總裁陳大男表示，好房子是房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，這種新模式就是保障房與商品房一體兩翼共同發(fā)展，在制度建設(shè)、企業(yè)發(fā)展、金融支持方面共贏共享。
同時，好房子是新質(zhì)生產(chǎn)力的要求，它必然是科技創(chuàng)新發(fā)揮主導(dǎo)作用，擺脫傳統(tǒng)增長的過程和途徑。此外，好房子是人民群眾對美好生活的向往，所以一個好房子可以幸福一家人。
陳大男表示，中國家居即將進(jìn)入一個一站式環(huán)保整裝的時代。好房子、好家居也是在這個過程中逐漸由個別的裝飾裝修變成一站式的全屋整裝，全屋整裝既有住宅產(chǎn)業(yè)化的精裝修，也有以大規(guī)模、中等小型規(guī)模的各類裝飾公司來實現(xiàn)。
老板電器工程總經(jīng)理洪偉光
洪偉光：聚焦烹飪賽道，對產(chǎn)品有敬畏之心
老板電器工程總經(jīng)理洪偉光認(rèn)為，市場有下滑，但不是從有到無。對于企業(yè)來講，增長是硬道理，可以通過一系列戰(zhàn)略舉措改善“橫盤”現(xiàn)狀。
對產(chǎn)品有敬畏之心的企業(yè)，在未來市場才能有機(jī)會。今年老板電器調(diào)整了新的企業(yè)定位，聚焦烹飪賽道，把烹飪前、烹飪中、烹飪后跟廚房的設(shè)施結(jié)合在一起。當(dāng)前住宅開發(fā)中普遍廚房太小，希望通過技術(shù)迭代、設(shè)備更新，降低烹飪的難度，提升烹飪樂趣。
