近日，上海2024年第一批次首輪集中土拍收官，收官當日，上海土地市場官網(wǎng)掛出上海2024年第一批次第二輪土拍出讓公告。
從“出讓須知”來看，出讓地塊對“中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準”進行了調(diào)整。
2006年建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，其中要求新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。該標準被業(yè)內(nèi)稱為“7090政策”。
2006年至今，隨著我國住房條件的提升，可以說，從總量上來看，目前已經(jīng)進入了“不缺房”的時代。七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達到14.9億間。
但從住房來源、家庭住房面積、代際住房間數(shù)及現(xiàn)有住房年代分布等方面多層次、多角度進一步深挖可以看到，城鄉(xiāng)居民住房來源結(jié)構(gòu)分布差異明顯。
此次對“中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準”的調(diào)整，在一定程度上是對“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的響應(yīng)。
近日，上海土地市場官網(wǎng)掛出上海2024年第一批次第二輪土拍出讓公告，其中“出讓須知”中多個地塊“中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準”發(fā)生變化。
具體來看，上海此前“中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準”參考的是2006年《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》中“新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上”要求（下稱“7090政策”）。
在“7090政策”標準下，一直以來上�！爸行√仔妥≌O(shè)計建設(shè)標準”主要為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。
而此次推出的“中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準”為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。
不僅如此，根據(jù)以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等，而此次出讓地塊中小套型占比則從50%到70%各有不同，其中浦東曹路和閔行浦錦地塊要求不得低于50%，奉賢新城地塊要求不得低于55%，嘉定菊園和靜安中興地塊要求不得低于60%，普陀桃浦地塊要求不得低于70%。
隨著“7090政策”的松綁，上海市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生改變，未來新房市場的戶型面積或也將變大。對改善類購房需求影響較大。
“7090政策”出臺于2006年，至今已過去了近18年，這18年來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了翻天覆地的變化。
在城鎮(zhèn)化的加速推進下，城鎮(zhèn)居民住房條件也明顯改善。七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達到14.9億間，全國人均住房建筑面積由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。人均住房間數(shù)由2010年的1間上升至1.2間。
但受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間，中國居民住房的結(jié)構(gòu)性需求仍在。
對比各省市城鎮(zhèn)人均住房面積，31個省市人均住房面積的極差達到了17平方米，其中最高值達到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小，上海其次，只有31.1平方米，明顯低于其他省市人均住房面積。
與此同時，從相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果來看，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類，其中最為常見的是“兩代人居所為一室”，或“三代人居所為二室”。雖然目前中國城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)達到了人均1.06間住房的水平，但是這些家庭還沒有達到“一代人一間房”的水平。
七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“多代同住一室”最嚴重的是上海，共有10.7%的城鎮(zhèn)家庭存在多代同住一室的現(xiàn)象。
由此可見，上海此次對“7090政策”的松綁，一方面是在過去十幾年房地產(chǎn)發(fā)展背景下，已基本滿足了“有沒有”的問題，此時對“中小套型住宅標準”進行松綁，符合市場變化，另一方面，也能更好的滿足上海“多代同住一間房”及人均住房面積明顯較低家庭的改善需求。
過去幾年，上海三房及以上戶型熱度不斷提升，尤其三房戶型是市場的絕對主力。小戶型新房越來越少，一房已經(jīng)基本退出新房市場。
而從戶型面積交叉分析數(shù)據(jù)來看，過于緊湊的小戶型逐漸失去市場青睞，更舒適面積段熱度升溫。面積小、總價低曾經(jīng)是小三房的優(yōu)勢，但隨著“房住不炒”下居住屬性的回歸，購房者觀念轉(zhuǎn)變，對室內(nèi)舒適性的重視度提升，小三房往往通過犧牲一個或多個空間的使用功能才能增加房價數(shù)量，其居住體驗并不好，因而市場份額出現(xiàn)明顯的收縮。
2024年1月，上海商品住宅成交戶型分布中三房產(chǎn)品是大多數(shù)購房者的目標，成交比重維持在七成以上，四房占比12.6%，與去年同期持平。
從面積來看，90-100平方米產(chǎn)品成交比重保持在三成左右，這主要與“7090政策”有較強的關(guān)聯(lián)性。
主力的100-120平方米產(chǎn)品成交趨弱，其占比較去年同期下降12.5個百分點至23.2%，120-140平方米和140-160平方米產(chǎn)品比重均提升至一成以上。同面積段，舒適型三房比緊湊型四房更受歡迎，這說明改善客戶注重性價比、舒適度與功能性的平衡。
由此可見，此次“7090政策”的松綁，在一定程度上可以更好的滿足購房者對大戶型的需求，推動市場更好的達到供求平衡。
剛剛結(jié)束的兩會政府工作報告提出：適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大二次會議民生主題會上答問也提出：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式要下力氣建設(shè)好房子。
此次上海對“7090政策”的松綁，是對“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的響應(yīng)，也是對“下力氣建設(shè)好房子”的支持。
不同面積、不同價位都有不同的好房子，隨著“中小套型住宅標準”的松綁，能夠在一定程度上鼓勵企業(yè)研發(fā)更好的產(chǎn)品，滿足各類改善購房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
