3月11日，隨著十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議閉幕，2024年全國(guó)兩會(huì)完成各項(xiàng)議程，圓滿落下帷幕。
房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，歷來是全國(guó)兩會(huì)的熱點(diǎn)話題之一。今年的政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)著墨頗多。報(bào)告中一個(gè)較為明顯的變化是，房地產(chǎn)工作在今年既要重視發(fā)展問題，又要重視安全問題。同時(shí)，行業(yè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)，也在全國(guó)兩會(huì)期間舉行的發(fā)布會(huì)上，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出了明確要求。
面對(duì)處于調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)，如何通過合理的政策調(diào)整，來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)過渡和經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，也是全社會(huì)關(guān)注的問題之一。為此，今年部分全國(guó)兩會(huì)的代表和委員們，也針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)聲，提出了建議和提案。
建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制
全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)易綱在談及房地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)表示，當(dāng)前政策重點(diǎn)首先是壓實(shí)房企的主體責(zé)任，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，然后才是壓實(shí)地方政府的責(zé)任，更好發(fā)揮政府作用。要重點(diǎn)支持大多數(shù)房企特別是民營(yíng)頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，著力解決他們的流動(dòng)性困難，支持房企把樓蓋好，按質(zhì)按時(shí)交到購買者手中。
易綱建議，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，由中央財(cái)政或中國(guó)人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約每年100億元人民幣），先考慮以三年為限（2024—2026年），共提取預(yù)售保險(xiǎn)基金約300億元人民幣；允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬億元人民幣資金可由房企立即使用；如果將來房企出現(xiàn)爛尾樓，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付。這一預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)“四兩撥千斤”的資金撬動(dòng)作用，在一定程度上幫助房企渡過難關(guān)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間過渡到以現(xiàn)房銷售為主。同時(shí)，建議對(duì)房企預(yù)售資金使用開展專項(xiàng)審計(jì)，確保預(yù)售資金依法合規(guī)使用。
房地產(chǎn)等領(lǐng)域要有制度性安排
全國(guó)人大代表、人民銀行原副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，今年的目標(biāo)任務(wù)、政策措施等都是切實(shí)可行的。從產(chǎn)業(yè)講，要保持產(chǎn)業(yè)體系完整性，特別要發(fā)展好重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等方面要有制度性安排，舊的產(chǎn)業(yè)如何平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，新的產(chǎn)業(yè)如何加快提升，需加大力度認(rèn)真研究。從需求講，消費(fèi)需求要穩(wěn)住。在產(chǎn)能大、需求偏弱的情況下，要激發(fā)消費(fèi)，提高消費(fèi)能力和意愿。從投資講，地方債務(wù)比較重，化解地方債務(wù)和擴(kuò)大投資存在兩難的境地，應(yīng)適當(dāng)加大宏觀政策力度，處理好化債和投資問題。從出口講，在積極拓展新興市場(chǎng)的同時(shí)，也要高度重視鞏固發(fā)展傳統(tǒng)市場(chǎng)。
加快不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金專項(xiàng)立法
全國(guó)政協(xié)委員，上海證券交易所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春表示，我國(guó)公募REITs采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的框架，在試點(diǎn)階段取得積極成效。但頂層設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)制度亟待完善，相關(guān)制度安排對(duì)于進(jìn)一步壯大REITs市場(chǎng)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)存在較大制約。對(duì)此，建議加快不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）專項(xiàng)立法，并在立法重點(diǎn)上提出五方面建議：
一是，明確REITs屬于《證券法》規(guī)范的證券品種，對(duì)REITs的發(fā)行、交易、信息披露、投資者保護(hù)等事項(xiàng)予以規(guī)定，條例未規(guī)定的適用《證券法》規(guī)定；二是，明確REITs發(fā)行交易相關(guān)安排，規(guī)定REITs發(fā)行上市條件、REITs管理人管理、做市機(jī)制等事項(xiàng)，解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與機(jī)構(gòu)責(zé)任義務(wù)等問題；三是，明確REITs管理架構(gòu)和持有人會(huì)議機(jī)制，確定“REITs載體＋項(xiàng)目公司”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，參照股東大會(huì)制度，建立健全REITs持有人會(huì)議機(jī)制，解決運(yùn)行管理效率問題；四是，明確REITs稅收、會(huì)計(jì)處理、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)配套機(jī)制，解決約束激勵(lì)問題；五是，明確REITs市場(chǎng)的監(jiān)管安排和法律責(zé)任，明確REITs發(fā)行人信息披露、募集資金使用等相關(guān)監(jiān)管安排，解決法律責(zé)任主體和責(zé)任機(jī)制等問題。
從供求兩端同時(shí)發(fā)力穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌建議，從供求兩端同時(shí)發(fā)力穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)住房地產(chǎn)才能穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)。穩(wěn)住房地產(chǎn)，一方面通過政府信用背書和監(jiān)管政策調(diào)整，幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)正常融資渠道；另一方面通過取消限購，降低房貸利率、對(duì)首套房購房者采取優(yōu)惠貸款利率，幫助開發(fā)商化解商住樓、車位等沉淀資產(chǎn)等措施，改善房企現(xiàn)金流。
張斌認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)最突出的問題仍然是房企的現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)不住房企現(xiàn)金流就很難穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，“暴雷”擔(dān)憂對(duì)銷售、投資端信心恢復(fù)，乃至“保交樓”都較為不利。政策要發(fā)揮效用，還是要瞄準(zhǔn)這個(gè)最主要的矛盾，政策著力點(diǎn)應(yīng)該放在盡快穩(wěn)住房企現(xiàn)金流上。
放寬“四限”政策
全國(guó)政協(xié)委員、香江控股董事長(zhǎng)翟美卿建議，在一線城市等地區(qū)大幅度放寬限購、限貸、限價(jià)及限售政策，并適當(dāng)放寬外資購房限制。同時(shí)，清除優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的融資障礙，拓展其融資渠道。
翟美卿強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建新發(fā)展模式的重要性，并提倡平衡發(fā)展商品房與保障性住房?jī)蓚�(gè)體系。建議政府應(yīng)協(xié)調(diào)或出資，將部分住房保障規(guī)劃范圍內(nèi)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏浚詫?shí)現(xiàn)資產(chǎn)活化、資金回流，優(yōu)化住房供應(yīng)體系。這一策略旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
制定系列金融等政策促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展
全國(guó)政協(xié)委員、均瑤集團(tuán)董事長(zhǎng)王均金提出《關(guān)于制定系列金融等政策促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的提案》，并給出六方面建議：
一是，金融機(jī)構(gòu)平等對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)融資需求；二是，通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)；三是，地方政府建立城市公共住房基金，合理盤活存量房產(chǎn)；四是，設(shè)立住房金融互助機(jī)構(gòu)支持新市民購買住房；五是，保障金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益，促進(jìn)貸款積極性；六是，抓好“一城一策”供需土地與房源規(guī)劃管理。排查存量房源和已供土地、未來開發(fā)量以及市場(chǎng)需求。
加快構(gòu)建新發(fā)展模式，助力房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
全國(guó)政協(xié)委員、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院教授秦榮生表示，與房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求相比，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還存在房地產(chǎn)業(yè)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)不牢、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在供需錯(cuò)配、新市民和青年人住房需求仍面臨困難、住房交易的信息透明度和效率不高等問題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生顯著變化的條件下，應(yīng)以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破，加快形成發(fā)展新模式。并對(duì)構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式給出五項(xiàng)建議：
一是，科學(xué)制定房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃，增強(qiáng)發(fā)展信心；二是，提高住房供給的品質(zhì)和科技水平，滿足人民需要；三是，大力扶持專業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展壯大，實(shí)行租購并舉；四是，加快推動(dòng)房地產(chǎn)服務(wù)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高服務(wù)水平；五是，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化，守住風(fēng)險(xiǎn)底線。
強(qiáng)化管理房產(chǎn)交易市場(chǎng)壟斷行為
全國(guó)人大代表、58同城CEO姚勁波表示，數(shù)字經(jīng)濟(jì)加速了房產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，在提升房產(chǎn)交易工作效率的同時(shí)，也逐漸形成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資源的集中和壟斷，從而加劇了買房人的負(fù)擔(dān)。為此，他在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)壟斷行為的建議》中表示，為防止可具有市場(chǎng)支配地位的房產(chǎn)交易平臺(tái)無序發(fā)展，強(qiáng)烈建議強(qiáng)化管理房產(chǎn)交易市場(chǎng)的壟斷行為，建立有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和公平的競(jìng)爭(zhēng)秩序，從而營(yíng)造良好的生存環(huán)境。
一是，禁止經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位，簽訂“獨(dú)家代理”，建議國(guó)家有關(guān)部門治理具有可操縱市場(chǎng)地位的房產(chǎn)交易平臺(tái)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的 “獨(dú)家代理”“二選一”等限制競(jìng)爭(zhēng)行為；二是，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)統(tǒng)一定價(jià)行為，建議規(guī)范房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)干預(yù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)統(tǒng)一定價(jià)、變相收取傭金，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者通過公平競(jìng)爭(zhēng)、自愿自主的方式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
建議取消商品房預(yù)售制度
全國(guó)人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫認(rèn)為，我國(guó)商品房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，商品房預(yù)售制度會(huì)助長(zhǎng)房企高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)模式。建議取消商品房預(yù)售制度，保護(hù)購房業(yè)主合法權(quán)益，讓購房者不用承擔(dān)商品樓盤項(xiàng)目爛尾重大風(fēng)險(xiǎn)，也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。
朱征夫表示，預(yù)售制度取消迫使小開發(fā)商進(jìn)行重組整合，充裕自身資金，市場(chǎng)主體將更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術(shù)過硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力。對(duì)銀行而言，擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔(dān)保物更集中可靠，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)降低。對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
著力增加青年住房供給規(guī)模，提升租住體驗(yàn)
全國(guó)政協(xié)委員、中央團(tuán)校（中國(guó)青年政治學(xué)院）原黨委書記倪邦文表示，現(xiàn)有的政策房供應(yīng)、人才補(bǔ)貼、公積金支持等青年住房支持政策呈現(xiàn)地方化、非機(jī)制化、分散化特點(diǎn)，缺乏整體設(shè)計(jì)和政策執(zhí)行部門的配合銜接。同時(shí)，地方住房支持政策面向的對(duì)象越來越人才化、精英化，缺少分層分類的支持政策，難以覆蓋到各類青年群體。
對(duì)此，圍繞青年居住體驗(yàn)，倪邦文遞交了《關(guān)于助力青年人圓夢(mèng)安居的提案》，并從三方面提出建議：第一，著力增加青年住房供給規(guī)模，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)；第二，圍繞“青年住房一件事”，形成系統(tǒng)化、分層分類的青年住房支持體系；第三，提升青年租住體驗(yàn)，讓租住成為青年認(rèn)可的生活方式。
推行無理由退房，倒逼企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)
全國(guó)政協(xié)常委、中國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張連起在《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建議》提案中提出，推行“無理由退房”機(jī)制是房企轉(zhuǎn)變思路的良方之一。張連起認(rèn)為，無理由退房，既不應(yīng)該完全市場(chǎng)化營(yíng)銷行為，也不是行政命令。這是對(duì)企業(yè)的“倒逼”機(jī)制，拉齊房企、客戶之間的對(duì)等關(guān)系，促使企業(yè)的關(guān)注重心轉(zhuǎn)移到“做精品、做好房子”。
具體而言，張連起建議，可選定一些代表性的城市，由政府推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭進(jìn)行“無理由退房”承諾；其次，相關(guān)地方政府協(xié)調(diào)銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)制定方便無理由退房的流程；此外，也可在各級(jí)媒體上積極宣傳無理由退房，推廣案例。
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