“今年兩會最關(guān)注的一是經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，二是未來工作安排，三是房地產(chǎn)風(fēng)險化解及思路調(diào)整。”3月6日，清華大學(xué)金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇秘書長魏晨陽在接受訪問時說。
3月5日上午9時，十四屆全國人大二次會議開幕，國務(wù)院總理李強(qiáng)向大會作政府工作報告，受到各界高度關(guān)注。魏晨陽談及聽完政府工作報告的感受時用了6個字來表達(dá)：“連續(xù)、務(wù)實(shí)、信心”，他對報告中提及的房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行一一解讀。
魏晨陽認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)下行空間有限，亟待開辟新賽道，未來房地產(chǎn)市場將逐步恢復(fù)正常。
中國房地產(chǎn)報：聽完今年的政府工作報告，你有哪些感受？你最關(guān)注兩會哪些方面的內(nèi)容？
魏晨陽：一是連續(xù)，二是務(wù)實(shí)，三是信心。連續(xù)性不僅體現(xiàn)在2024經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期與2023年基本保持一致，保持了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性；還體現(xiàn)在報告內(nèi)容上下貫通、連為一體，從頂層設(shè)計到具體的任務(wù)書、政策清單等，都是十分連貫的。務(wù)實(shí)性體現(xiàn)在講去年的成績時，注重用事實(shí)和一個個十分具體的數(shù)據(jù)說話，不作渲染；講去年工作突出年度特色特點(diǎn)，也沒有面面俱到。信心不僅體現(xiàn)在政府報告中多次出現(xiàn)“信心”這詞，更重要的是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)定在5%左右，體現(xiàn)了對于今年經(jīng)濟(jì)增長的信心十足，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。
最關(guān)注的一是經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，二是未來工作安排，三是房地產(chǎn)風(fēng)險化解及思路調(diào)整。報告中針對上述內(nèi)容均有詳細(xì)的論述，并且也相應(yīng)提出相應(yīng)切實(shí)可行的措施，更加期待今年房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
中國房地產(chǎn)報：對于今年GDP增長5%的目標(biāo)你怎么看？
魏晨陽：總體來看，去年GDP增長達(dá)到5.2%，今年確定為5%左右的目標(biāo)與去年基本保持一致，體現(xiàn)了國家層面對于政策預(yù)期管理的一致性和連續(xù)性。同時，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也是十分有保障和底氣的，首先是支撐中國經(jīng)濟(jì)增長的有利因素仍存在，并且在不斷加強(qiáng)，如大規(guī)模市場優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等，并且有利的積極因素還在不斷增強(qiáng)。其次是今年是實(shí)現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)的關(guān)鍵一年，今年經(jīng)濟(jì)工作的主基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，在去年5.2%的GDP增速的基礎(chǔ)上，將今年目標(biāo)定位5%左右有利于更好地凝聚市場信心、穩(wěn)定市場預(yù)期，同時也更容易實(shí)現(xiàn)。最后是近期各地區(qū)政府工作報告中GDP增速預(yù)期也基本定在5%-6%的區(qū)間，將全國目標(biāo)定位5%左右是完全能夠保障的，也有利于調(diào)動各省為經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)更多力量。
中國房地產(chǎn)報：政府報告中對于“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，你認(rèn)為該如何構(gòu)建？
魏晨陽：我認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展新模式可在制度新模式、企業(yè)新模式、房地產(chǎn)金融發(fā)展新模式等三個方面展開探索。首先是制度新模式，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)圍繞住房及相關(guān)制度形成有機(jī)循環(huán)的健康系統(tǒng)。關(guān)于住房制度，要處理好保障、支持與市場的關(guān)系，還需逐步完善土地供應(yīng)、金融財稅、行業(yè)規(guī)制等各項配套制度。其次是企業(yè)新模式，需助力企業(yè)由粗放的重開發(fā)模式轉(zhuǎn)型為精細(xì)化的重運(yùn)營服務(wù)模式，對接居民“多樣化改善性住房需求”。居民需求的“多樣化”要求企業(yè)融通縱橫一體化的專業(yè)服務(wù)，重視空間+服務(wù)、綠色+低碳、智慧+適老等居住服務(wù)業(yè)態(tài)打造，發(fā)展數(shù)字化、智慧化的地產(chǎn)科技，注重ESG驅(qū)動，打造多樣化、個性化、分層次的住房產(chǎn)品。最后是房地產(chǎn)金融發(fā)展新模式，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成“投融建管退”閉環(huán)。建議對不同類住房設(shè)計針對性的合理融資方式，引導(dǎo)市場多元主體參與，加大對民營企業(yè)參與的扶持力度，增強(qiáng)市場化水平，提升產(chǎn)品流動性。
中國房地產(chǎn)報：住建部的會議專門提到了“完善人房地錢四個要素聯(lián)動機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢”，政府工作報告也從住房需求端提出了明確辦法，對此，你怎么看？
魏晨陽：從住房需求角度，本次報告從推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和完善“人地錢”掛鉤政策兩方面給出住房需求端的2024年政府工作安排。
（1）新型城鎮(zhèn)化需從大、小兩維度齊發(fā)力。一方面，從深化戶籍制度改革和推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)均等化兩方面，減少大城市流動人口的常駐困難，增加大城市的居住、消費(fèi)需求。另一方面，從縣城發(fā)展、城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，加快中小城市、縣城的發(fā)展速度，擴(kuò)大非核心都市圈的居住、消費(fèi)需求。
（2）從需求定供給，引導(dǎo)市場更快實(shí)現(xiàn)供需平衡。“人地錢”掛鉤政策的完善，關(guān)鍵是從人口結(jié)構(gòu)和變化趨勢，有預(yù)見性地把握住房需求總量和結(jié)構(gòu)、平衡短期和中長期供需關(guān)系，有前瞻性地進(jìn)行供給規(guī)劃，引導(dǎo)土地資源、金融資源流向有需求的區(qū)域。
中國房地產(chǎn)報：政府報告對于過去一年因城施策，積極推進(jìn)保交樓等工作給予了充分肯定，認(rèn)為守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。你對于房地產(chǎn)風(fēng)險的化解怎么看？
魏晨陽： 從房地產(chǎn)化解風(fēng)險角度，本次報告著力在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”，說明2024年的房地產(chǎn)工作需同時重視安全問題和發(fā)展問題，在化解風(fēng)險的同時注重市場的長期發(fā)展。
（1）從安全角度，報告強(qiáng)調(diào)聚焦房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府和中小金融機(jī)構(gòu)三大主體進(jìn)行風(fēng)險防范，表明下一步的工作重點(diǎn)是防止房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)一步傳導(dǎo)到地方財政風(fēng)險、金融系統(tǒng)風(fēng)險，甚至居民資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險。
（2）從發(fā)展角度，再一次強(qiáng)調(diào)了“一視同仁”給予融資支持，意味著進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市場平穩(wěn)發(fā)展需保證多元所有制企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。對于“一視同仁”方面的落實(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)端盡職免責(zé)相關(guān)支持，只有解決了金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂，才能通過激勵相容的方式鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持不同所有制企業(yè)，加速市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中國房地產(chǎn)報：對于報告中提到“穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動，推動‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造”你怎么解讀？
魏晨陽：從城市更新角度，本次報告著重強(qiáng)調(diào)了推動“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，包括此前提到的保障性住房建設(shè)，“三大工程”均被再次提及，并且將城中村改造和“平急兩用”建設(shè)列入城市更新行動。
（1）城中村改造意義重大，是新型城鎮(zhèn)化重要的一環(huán)。城中村改造是精細(xì)化城鎮(zhèn)化中最重要也是最困難的一環(huán)，目前多地城中村改造計劃也已公布，預(yù)計未來隨著政策支持力度加大，改造進(jìn)程還將進(jìn)一步加快。但在城中村改造過程中，仍需克服一些堵點(diǎn)問題，如拆遷安置問題，資金平衡問題以及土地、產(chǎn)證等歷史遺留問題。
（2）探索城中村改造中的金融新模式。探索以REITs為核心的金融配套融資工具、推動城中村改造專項私募股權(quán)投資基金發(fā)展、優(yōu)化政企合作模式等方式，解決城中村改造過程中資金平衡問題。并且圍繞城中村廣泛存在的問題，探索政策優(yōu)化建議的方向與措施。
中國房地產(chǎn)報：對于今年的房地產(chǎn)形勢你怎么看？
魏晨陽：今年房地產(chǎn)行業(yè)在政策強(qiáng)有力的支持下，有望筑底企穩(wěn)。在我們之前的調(diào)研中，大多數(shù)市場各參與方紛紛表示今年房地產(chǎn)形勢不會進(jìn)一步惡化，更加關(guān)注相關(guān)的政策支持的力度和速度。
市場方面：2024年下行空間有限，亟待開辟新賽道。一方面，未來房地產(chǎn)市場下行空間有限，將逐步恢復(fù)正常。政策方面：預(yù)計2024年穩(wěn)樓市措施還將繼續(xù)并加大力度。短期內(nèi)多種利好政策將頻頻出臺，從供給兩端持續(xù)發(fā)力。長期來看，通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等方式持續(xù)探索構(gòu)建新發(fā)展模式。房企方面：由增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營所轉(zhuǎn)變。金融工具方面：公募REITs將迎來更大發(fā)展機(jī)遇，近期REITs二級市場表現(xiàn)也十分亮眼，期待其早日協(xié)助構(gòu)建不動產(chǎn)金融新循環(huán)。
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