3月5日，十四屆全國人大二次會議開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。這也是李強總理的第一份政府工作報告。
本次政府工作報告對房地產相關工作著墨頗多，表示“優(yōu)化房地產政策，對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。
100多個字，2024年房地產相關工作被清晰定調。政府工作報告中對于房地產相關工作的表述、要求將對行業(yè)發(fā)展帶來怎樣的影響？多位專業(yè)人士、企業(yè)人士帶來了他們的看法。
姚勁波：2024年房地產市場將有三個趨勢
對于2023年的房地產行業(yè)，全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波感慨良多，他表示，2023年，因城施策優(yōu)化房地產調控、房貸利率調整等對穩(wěn)定房地產市場需求起到了積極作用。同時，通過切實加強“保交樓”工作，結合房企白名單等制度，強化了對房地產行業(yè)的金融側支持，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。
“對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，放在了優(yōu)化房地產政策前部位置�！碧峒罢ぷ鲌蟾�，姚勁波坦言，今年一季度各項支持措施已經密集落地，近期，住房城鄉(xiāng)建設部召開的城市房地產融資協(xié)調機制部署會，已快速推進房企融資在各城的細化工作，3月各地級及以上城市紛紛建立區(qū)域版融資協(xié)調機制，在完成“白名單”推送的基礎上，切實協(xié)調解決好項目融資側難點問題。
姚勁波認為，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化的基礎上，加快構建房地產發(fā)展新模式，是適應房地產新周期的重要舉措。保障性住房建設重視市場的供給量，未來更多的特大、超大型城市新市民、新青年的居住需求將通過保障房解決，尤其是保障性租賃住房建設占比增多將是個大趨勢。商品房制度開始重視多樣化改善。在滿足居民剛性住房需求不變的基礎上，進一步重視多樣化改善性住房需求，不僅僅是置換型改善，對于養(yǎng)老、多孩、旅居等多維度改善都將給予更多政策上的傾斜。
姚勁波預判2024年的房地產市場將有3個趨勢：
一、數(shù)字產業(yè)化將帶來更多產城融合、房地產開發(fā)數(shù)字化、房地產管理數(shù)字化、房地產交易數(shù)字化等多維度市場機遇。
二、房地產平臺的人工智能加快應用節(jié)奏，結合 “人工智能＋”行動，會進一步為房地產互聯(lián)網平臺賦能，并為行業(yè)提效。
三、大數(shù)據(jù)提效，通過推動數(shù)據(jù)開發(fā)開放和流通使用，房地產數(shù)字基礎設施也將加快形成，提升整體行業(yè)的效能。
李宇嘉：控制房地產業(yè)風險必須要靠長效機制
“本次政府工作報告延續(xù)了2023年底中央經濟工作會議有關風險防范的基調。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，不同的是，去年底中央經濟工作會議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點領域風險”，此次提出的是“穩(wěn)妥有序處置風險隱患”，意味著房地產領域的風險點在蔓延，有可能蔓延到全行業(yè)和穩(wěn)健經營企業(yè)，必須要將一個一個的風險點，特別是房企債務違約風險有序處置，包括企業(yè)自救、債務重組、收并購、破產清算等，避免風險無序蔓延導致一些系統(tǒng)性風險。
他坦言，當前穩(wěn)定房地產及控制行業(yè)風險蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決問題，必須要靠長效機制。這個長效機制，就是行業(yè)新模式，即順應新型城鎮(zhèn)化過程中，3億~4億新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房、產權住房需求，打造新的供給模式；現(xiàn)在的高價商品房為主的供應模式無法解決，存在無法彌合的供求錯配和失衡。因此，必須要從供給側改革入手，加大保障性住房建設和供給。這就需要完善商品房相關基礎性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環(huán)。
李宇嘉分析，人的因素是需求摸排、以需定建；房的因素是根據(jù)需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，“保障+市場”的平衡體系；地的因素是以人和房的因素，決定地的供應，要實現(xiàn)低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢的因素是根據(jù)房屋和土地供應分析項目供應，資金來源，包括融資對接機制下的貸款資金、保障房項目清單制下的公共資金、市場資金等。
對于2024年房地產政策的重點，李宇嘉有兩點判斷：
一、政策重點在打造新模式、基礎性制度，著力點就是大力度推進保障性住房建設、城中村改造等，解決結構性的住房需求，以激活內需潛力，構建供需匹配、人房地錢良性循環(huán)的機制，讓新模式、基礎性制度建設有成效。
二、商品房管理重在融資對接機制落地，解決房企常態(tài)化融資需求，防范風險蔓延至穩(wěn)健經營的企業(yè)。同時，在需求端繼續(xù)紓困市場，穩(wěn)定企業(yè)內源造血功能，從而修復土地出讓、開工和銷售，避免行業(yè)大起大落。
趙秀池：滿足房企合理融資需求有利于實現(xiàn)“保交樓”
“2023年，中國經濟在經歷了新冠疫情、世界經濟增長動能不足、國內面臨各種不利的情況下仍然完成了預期目標，相當不容易。”聽完本次政府工作報告后，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池感嘆。
對2024年中國經濟實現(xiàn)持續(xù)向好，趙秀池充滿了信心和期盼。
涉及房地產領域，她表示，政府工作報告中提及“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領域風險”“標本兼治化解房地產風險，維護經濟金融大局穩(wěn)定”，說明2024年仍然要密切關注房地產風險、化解房地產風險。
如何化解？
“資金是房地產的命脈，沒有資金則無法從事房地產。” 趙秀池直言，當前各類房地產企業(yè)經營舉步維艱，尤其表現(xiàn)為融資困難、資金鏈斷裂、不能“保交樓”“保交付”。如果房地產企業(yè)合理的融資需求得到滿足，則能緩解當前各類房地產企業(yè)面臨的相關困境。過去國企融資較容易，融資成本較低，大量的民企融資較為困難、融資成本較高，“一視同仁滿足各類房地產企業(yè)合理融資需求”至關重要，有利于各類房地產企業(yè)“保交樓”“保交付”的實現(xiàn)，有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
趙秀池分析認為，根據(jù)本次政府工作報告精神，一是2024年房地產政策仍然需要因城施策，各地結合新型城鎮(zhèn)化實際情況和房地產供求關系情況優(yōu)化相應的房地產政策，多出臺有利于房地產市場發(fā)展的政策，繼續(xù)通過保障房建設、城中村改造、平急兩用基礎設施‘三大工程’加快構建房地產發(fā)展新模式。二是保障房與商品房市場雙輪驅動、雙軌運行，在保障房領域體現(xiàn)有為政府的責任與擔當，做到應保盡保；在商品房領域完善相關基礎性制度，讓有效市場發(fā)揮更大的作用；限購限貸限售限價等政策應進一步放松，滿足更多的剛需與改善性住房需求。
她認為，2024年房地產市場仍處于爬坡過坎的底部區(qū)域，在各項政策對供求雙方的加持和呵護下，房地產市場才能不斷回暖，走出低谷。穩(wěn)定市場預期非常重要，要加大宣傳力度，讓市場各方正確認識到房地產的支柱產業(yè)地位，以及對各行各業(yè)的帶動作用，正確引導居民合理住房消費。
“從政策角度，要綜合處理好保障房與商品房的關系、存量房與增量房的關系、人口與房地產的關系、城鎮(zhèn)化與房地產的關系、金融與房地產的關系、租賃住房市場與產權住房的關系、新區(qū)開發(fā)與城市更新的關系、行政政策手段與市場政策手段的關系、住房與非住房的關系等等，綜合運用好財政、金融、土地、規(guī)劃等各類工具箱，房地產市場才能實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展�！� 趙秀池說。
李連柱：這是最接地氣最貼心的策略
“我特別關注的很多和中小企業(yè)有關的事情，我們的政府都已經看到了，都做了好安排，我們可以抓緊回去干了！”全國政協(xié)委員、佛山市工商聯(lián)主席、尚品宅配集團董事長李連柱在現(xiàn)場聽完本次政府工作報告后發(fā)出感嘆。
他表示，本次政府工作報告在肯定成績的同時，對面臨的困難和挑戰(zhàn)有著較為清醒和實際的認識，尤其對某些行業(yè)產能過剩，有效需求不足給出了明確指出，特別指出了中小企業(yè)經營困難一事�？梢哉f政府深刻理解和用心體諒中小企業(yè)目前面臨的難處，特別的給予關注，讓人感動。
本次政府工作報告首次提出開展“消費促進年”。
“實在地講，我們很多行業(yè)的中小企業(yè)目前面臨的問題不是生產環(huán)節(jié)的問題，我們的生產方式都已經很先進，生產能力都是一流的，目前最大的困難在于市場需求不足，所以，看到政府工作報告中花了很大篇幅講促進消費穩(wěn)定增長的工作布置，從增加人們的收入、各種促銷費措施到優(yōu)化消費環(huán)境，開展‘消費促進年’活動，到落實帶薪休假制度等，我感到這是最接地氣的策略、最貼心的策略�！彼f。
同時，李連柱表示，我所在的定制家居行業(yè)與房地產密切相關，這次報告中提出優(yōu)化房地產政策，加快構建房地產發(fā)展新模式等一系列措施、機制安排，讓我們看到了曙光。
企業(yè)人士：從“兩個突破”看到政府決心
對于政府工作報告中關于房地產工作部署最為關注的，莫過于民營房企。
一位不愿具名的民營房企副總裁坦言，本次政府工作報告內容讓他感受到了政府層面對房地產行業(yè)的重視和決心。
他認為，報告中對房地產工作的定調有兩點突破：
一、頂層導向系統(tǒng)化、達到新高度。今年的政府工作報告對于房地產宏觀調控的頂層設計上升到國家發(fā)展觀、安全觀及系統(tǒng)性的高度，站在發(fā)展與安全的辯證關系，影響經濟金融大局穩(wěn)定的站位，把房地產行業(yè)風險化解與地方債、中小金融機構（延伸到整個金融系統(tǒng)）納入整體管理、標本兼治。而且房地產放在首位，可見本屆政府的重視和決心。而去年報告中的政策導向是托而不舉、褒貶兼具，立足較局限、較籠統(tǒng)。
二、“三化”新模式構建已漸清晰。構建依托新型城鎮(zhèn)化、遵循市場化與法制化的房地產行業(yè)發(fā)展新模式，經過各界探索、企業(yè)勝汰及市場演進逐漸發(fā)展清晰。
新型城鎮(zhèn)化伴隨戶籍制度改革、“人地錢”機制從地方創(chuàng)新到中央統(tǒng)籌協(xié)調，以及房地產行業(yè)本身在供求關系發(fā)生歷史性變化趨勢下，土地及城市規(guī)劃、保障房建設制度、不動產REITs等金融政策與制度、稅收制度、產權制度、市場交易及監(jiān)管制度等基礎制度都要進行系統(tǒng)性調整完善，是覆蓋各種需求的住房主體，多層次住房供應要素系統(tǒng)，從供給側、需求側的各要素與主體環(huán)節(jié)進行系統(tǒng)性改革創(chuàng)新、調整完善，再經過3～5年左右時間行業(yè)出清著陸，隨著經濟體制改革深入、經濟結構調整發(fā)展，房地產行業(yè)發(fā)展新模式初步形成并穩(wěn)健運行。
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