受春節(jié)假期影響以及供應(yīng)量減少，今年2月上海樓市表現(xiàn)平淡，遠(yuǎn)不及去年同期。
整體來看，2月上海新房成交量環(huán)比大幅下降，但由于1月底放開外環(huán)外單身限購，期間外環(huán)外成交占比76%，較1月份增加了9個(gè)百分點(diǎn)。
“量減價(jià)增”貫穿2月上海新房市場(chǎng)。據(jù)上海鏈家研究院3月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份上海全市共成交新建商品房1347套，環(huán)比下降64%，同比下降74%；成交金額110億元，環(huán)比下降62%，同比下降69%。
此外，2月份成交的套均總價(jià)為816萬元/套，環(huán)比增長(zhǎng)7%，同比增長(zhǎng)20%；成交均價(jià)66957元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)7%。
上海新房單月成交套數(shù)及增速，圖片來源：上海鏈家
上海鏈家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年前2月，上海全市累計(jì)成交金額400億元，同比下降62%，成交套數(shù)5133套，同比下降62%，套均總價(jià)779萬元/套，同比增長(zhǎng)1%，成交均價(jià)66535元/平方米，同比下降6%。
分環(huán)線來看，2月份外郊環(huán)間成交807套，占全市總成交量的54%，較1月份增加9個(gè)百分點(diǎn)；郊環(huán)以外成交占比21%，和1月份持平。
分區(qū)域來看，2月份成交量前三區(qū)域?yàn)槠謻|、松江和嘉定，分別成交443、154、144套，均價(jià)為64008元/平方米、55013元/平方米和41896元/平方米。
上海新房單月成交均價(jià)及增速。圖片來源：上海鏈家
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，從節(jié)后外環(huán)外部分樓盤的看房熱度來看，依然有所增加，政策有望促使符合條件的購房者積極入市。
從成交均價(jià)來看，2月份中外環(huán)間均價(jià)同比下跌，其余環(huán)線均價(jià)同比上漲。2024年前2月，郊環(huán)以外均價(jià)同比下跌，其余環(huán)線上漲。
供應(yīng)方面，2月份上海新增供應(yīng)1171套，環(huán)比下降64%，同比下降66%；新增供應(yīng)金額73億，環(huán)比下降70%，同比下降68%。
2月份新增供應(yīng)金額73億，環(huán)比下降70%，同比下降68%；新增供應(yīng)1171套，環(huán)比下降64%，同比下降66%；供應(yīng)均價(jià)58851元/平方米，環(huán)比下降10%，同比下降5%；套均總價(jià)627萬元/套，環(huán)比下降16%，同比下降5%；
從前兩個(gè)月來看，供應(yīng)總量也在減少。上海鏈家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年前2月，全市供應(yīng)套數(shù)為4427套，同比下降40%；累計(jì)供應(yīng)金額317億元，同比下降43%。
具體看2月份，供應(yīng)量主要在上海外郊環(huán)間，占比79%。從前2月的供應(yīng)來看，外郊環(huán)間供應(yīng)占比51%，郊環(huán)以外供應(yīng)占比16%；中外環(huán)間供應(yīng)占比增加，達(dá)到31%。
受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，今年前2月110-200平方米的成交占比增加較為顯著，占比達(dá)到33%，較去年增加了10個(gè)百分點(diǎn)。110平方米以下的占比下降，占比63%，較去年減少了9個(gè)百分點(diǎn)。
另外，從總價(jià)段來看，400萬-600萬元的占比下降較為顯著，占比23%，較去年減少了18個(gè)百分點(diǎn)，而600萬元以上的占比增加了13個(gè)百分點(diǎn)。這說明，市場(chǎng)正向中高端方向走。
上海一新房銷售經(jīng)理告訴界面新聞，從這幾個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)來看，上海剛需低總價(jià)段的新房項(xiàng)目已經(jīng)接近飽和，但并沒有新增客源，因此放開外環(huán)外單身限購后，購買力依舊難以大幅提升。加之預(yù)期不足，觀望情緒很濃。
內(nèi)環(huán)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然暢銷。以二批次新房中最受關(guān)注的綠城·外灘蘭庭為例，截至3月4日，項(xiàng)目認(rèn)購結(jié)束，166套房源共有450組認(rèn)購，認(rèn)購率約271%，觸發(fā)積分制。
“3月3日第三批次新房集中供應(yīng)入市，均價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目有6個(gè)，占比高達(dá)32%�！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俦硎荆�3個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過17萬元/平方米，屬于近幾年來首次集中推出的豪宅項(xiàng)目，有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)的關(guān)注度和熱度。
今年2月份，上海迎來近年來二手房月度成交低點(diǎn)。
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上海2月二手房網(wǎng)簽成交合計(jì)6596套，對(duì)比1月份的成交14303套減少了7707套。但在去年2月份，上海二手房成交量達(dá)1.9萬套，為2022年7月以來的成交高點(diǎn)。
成交量減少，掛牌量則還在繼續(xù)增加。截至3月1日，鏈家平臺(tái)上海的二手房掛牌數(shù)量已突破10萬套。僅2月份就新增9737套掛牌房源，其中外環(huán)外為主力，共掛牌4482套。在這4482套中，純新增的房源3191套，有1291套為重新上架。
上海一房產(chǎn)中介表示，隨著氣溫回升，置業(yè)者的看房情緒更加積極，會(huì)抓住入市機(jī)會(huì)，樓市“小陽春”會(huì)加速來臨。
值得一提的是，“商品房市場(chǎng)要繼續(xù)保持穩(wěn)定”寫進(jìn)今年的政府工作報(bào)告中。具體而言，2024年除了搭建新模式，還要穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，強(qiáng)調(diào)多元化改善性住房需求，說明對(duì)改善性住房需求的理解上升到了新的高度，會(huì)是今年各地購房政策進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化的重點(diǎn)內(nèi)容。
除此之外，報(bào)告還強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”，其中包括優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)正在爆發(fā)和蔓延，必須將一個(gè)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)有序處置，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)清算等，避免風(fēng)險(xiǎn)無序蔓延導(dǎo)致爆發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
